12 วิธีแก้ปัญหาบ้าน-คอนโดฯ ขายไม่ออก

“การขายอสังหาฯ” ไม่ง่ายอย่างที่คิด และไม่ใช่เรื่องที่ใครๆ ก็ทำได้ แต่ต้องอาศัยทักษะเฉพาะด้าน เครือข่ายคอนเนคชั่นจากนายหน้าด้วย ถ้าขายเองไม่ได้ ขายไม่ออกก็ต้องใช้นายหน้าช่วย หรือถ้าใช้อยู่ก็ยังขายไม่ได้ก็ควรเปลี่ยนนายหน้าคนใหม่

2. ลดราคา เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดีที่สุด

ไม่ใช่ลดสุ่มสี่สุ่มห้า แต่ลดราคาแล้วก็ยังมีกำไร ทั้งนี้ผลการศึกษาเกี่ยวกับ “การตั้งราคาขาย” พบว่าถ้าตั้งต่ำกว่าราคาตลาด 10% จะมีลูกค้าคาดหวังเพิ่มขึ้นจาก 60% มาเป็น 75% และถ้าตั้งต่ำกว่าตลาด 15% ก็จะได้ลูกค้าคาดหวังถึง 90%

3. ยืดหยุ่นการจ่ายเงิน

บางครั้งเงื่อนไขชำระเงินเป็นอุปสรรคสำคัญทำให้ขายไม่ได้ การปรับหรือยืดหยุ่นให้ลูกค้าจะช่วยให้บ้านและคอนโดฯ ขายออกได้ เช่น ดาวน์น้อยลงและผ่อนยาวขึ้น หรือให้ดาวน์เป็นทรัพย์สินก็ได้ ฯลฯ

4. โอนก่อน ที่เหลือค่อยจ่าย

โดยให้จ่ายดาวน์หรือเงินค่าซื้อบางส่วนก่อน ที่เหลือค่อยเคลียร์หรือชดใช้คืนภายหลังเมื่อเข้าทำประโยชน์หรือเมื่อมีรายได้เข้ามาแล้ว แต่เพื่อป้องกันความเสี่ยงตอนโอนให้แจ้งเจ้าหน้าที่ที่ดินให้ระบุในสัญญาซื้อขายอสังหาฯ เลยว่ายังชำระไม่ครบถ้วน คงค้างอีกจำนวนเท่าใด พร้อมๆ กับขอให้จดทะเบียนบุริมสิทธิในรูป “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ค้างชำระไว้ 

5. ใช้ “Lease Option” หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”

พูดง่ายๆ ก็คือขายบ้านภายใต้เงื่อนไขให้เช่าช่วงหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่าซื้อบ้านหลังนั้นได้ตามราคาและเวลาที่กำหนด โดยยอมให้นำเงินมัดจำและค่าเช่าบางส่วนมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้

6. ขายส่ง (Wholesaling)

เป็นการขายในราคาถูก เพื่อเคลียร์อสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องและไปลงทุนในเคสอื่นที่คล่องตัวกว่า

7. ร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (Offer a “Soft” Joint Venture)

ส่วนใหญ่ใช้กับการขายที่ดินเปล่าภายใต้ข้อตกลงขายในราคาต่ำเป็นพิเศษ แต่จะได้ส่วนแบ่งกำไรจากการทำประโยชน์จากที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งอาจพัฒนาเป็นคอนโดฯ หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื่นๆ และอีกกรณีหากเป็นการขายบ้านมือสอง คือเจ้าของบ้านร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (นักลงทุน) ตกแต่งบ้านและทำตลาดร่วมกัน ขายได้กำไรเท่าไหร่ค่อยนำมาแบ่งกัน