เงินกู้เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ในบรรดาการกู้ยืมเงินในระบบทั้งหมด สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อบ้าน(Housing Loan) ถือเป็นสินเชื่อที่น่าสนใจกับการนำมาใช้กับการฟลิปอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด
มูลเหตุหลักสำคัญก็เนื่องจากเป็นสินเชื่อในเงื่อนไขผ่อนปรน ที่ภาครัฐให้การสนับสนุนเป็นพิเศษสำหรับผู้ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ยังผลให้การกู้ยืมสินเชื่อชนิดนี้ สามารถกู้ได้วงเงินสูงมาก เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านซึ่งเป็นหลักประกัน อีกทั้งเงื่อนไขการกู้ยืม ยังได้รับการผ่อนปรนเป็นพิเศษ ทั้งระยะเวลาผ่อนชำระคืน และอัตราดอกเบี้ย ซึ่งยากจะพบเจอได้กับสินเชื่อชนิดอื่น
ทั้งนี้ถ้าเป็นการกู้ยืมในสินเชื่อซื้อบ้าน ระยะเวลาการผ่อนชำระคืนสถาบันการเงิน อาจทำได้ยาวนานได้ถึง 30 ปี ขณะที่ถ้าเป็นสินเชื่อทั่วไป ระยะเวลากู้ที่ยาวนานที่สุด ก็เพียงไม่เกิน 10 ปีเท่านั้น
และดอกเบี้ยที่ถูกคิดจากการกู้ยืม ก็ถูกกว่ากันมาก คือคิดกันในระดับเพียงเท่าที่คิดกับลูกค้าชั้นดีเท่านั้น ทั้งนี้ในหลายๆ กรณี อาจถูกคิดต่ำกว่านี้อีกด้วย ซึ่งส่งผลให้หากกู้ยืมเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่ากู้ปกติ เกือบเท่าตัวเลยทีเดียว
ซึ่งผลจากการที่ระยะเวลาการกู้ยืมทำได้ยาวนาน และถูกคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ พลอยทำให้ภาระการผ่อนชำระคืนในแต่ละเดือนลดต่ำลงตามไปด้วย
ที่น่าสนใจมากที่สุด สำหรับการกู้ยืมเงินในรูปสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็คือดอกเบี้ยผ่อนบ้าน สามารถนำมาใช้เป็นค่าลดหย่อนในการเสียภาษีเงินได้ ได้สูงสุดถึงปีละ 100,000 บาทด้วย
แม้สินเชื่อบ้านจะเหมาะสำหรับกู้ยืมมาทำฟลิปเป็นอย่างยิ่ง แต่การใช้แหล่งเงินทุนชนิดนี้ จะมีประสิทธิภาพมากน้อยได้เพียงใด ในทางปฏิบัติยังขึ้นอยู่กับความรู้และความเข้าใจในสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้กู้ด้วย
ที่เป็นเช่นนี้ เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีอยู่ด้วยกันหลายแบบ หลายประเภท แต่ละรูปแบบ ก็เหมาะกับสถานการณ์ในการฟลิปและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนกัน นอกจากนั้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยแต่ละอย่าง ล้วนมีจุดเด่นจุดด้อยเฉพาะตัว ที่เหมาะนำมาประยุกต์ใช้ได้ดีในสถานการณ์หรือในวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันด้วย
ทั้งนี้ สินเชื่อที่อยู่อาศัยบางรูปแบบ อาจไม่คุ้นเคยกัน เพราะปัจจุบันยังไม่มีผู้นำเสนอเข้ามาในตลาดสินเชื่อบ้านในเมืองไทยเรากัน แต่เชื่อว่าในอนาคตอันใกล้ คงได้มีโอกาสพบเห็นได้ไม่ยาก ทั้งนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เท่าที่ปล่อยกู้กันอยู่ทั่วโลก พอจะแยกออกได้เป็น 11 รูปแบบใหญ่ๆ คือ
1. เงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่(Fixed Rate Mortgages)
อัตราดอกเบี้ย จะคงที่ในอัตราที่กำหนดกันตอนกู้ยืมเงิน และเงินผ่อนชำระคืน ก็จะคงที่เท่ากันตลอดระยะเวลาการกู้ยืม ซึ่งทำให้เงินที่ผ่อนชำระในช่วงแรกๆ ส่วนใหญ่จะเป็นส่วนที่เป็นดอกเบี้ย และเมื่อผ่อนไปนานๆ เข้าส่วนดอกเบี้ยจะน้อยลงไปเรื่อยๆ ขณะที่เงินต้นชำระคืนค่อยๆ เพิ่มขึ้น
ข้อดีของเงินกู้ลักษณะนี้ ก็คือหากอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเพิ่มสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะไม่ปรับสูงขึ้นตามไปด้วย จะทำให้ผู้กู้ได้ประโยชน์ในรูปกำไรจากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยอีกส่วนหนึ่งด้วย
จุดอ่อนของเงินกู้ลักษณะนี้ ก็คืออัตราดอกเบี้ยมักสูงกว่าเงินกู้แบบอื่น เนื่องจากธนาคารจะต้องคิดเผื่อไว้สำหรับความเสี่ยงในการที่อัตราดอกเบี้ยในอนาคตจะเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทำให้โดยทั่วไปแล้วจะอยู่ในลักษณะยิ่งกู้ดอกเบี้ยคงที่ระยะเวลาสั้นเท่าไหร่ ดอกเบี้ยจะถูกลงเท่านั้น แต่มักจะถูกว่ากันไม่มากนัก ตัวอย่างเช่นกู้ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่ากู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี
โดยทั่วไปแล้ว เงินกู้ชนิดนี้เหมาะสำหรับคนที่ไม่ชอบเสี่ยง และไม่ใช่นักลงทุน ที่กู้เพื่อซื้อบ้านอยู่อาศัยเอง โดยตั้งใจจะอาศัยอยู่เป็นระยะยาวเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป ต้องการผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน โดยไม่ต้องกังวลในการที่ธนาคารจะปรับเงินค่าผ่อนเมื่อดอกเบี้ยขึ้น
สำหรับสถานการณ์ที่เหมาะกับการกู้เงินแบบดอกเบี้ยคงที่มากที่สุด ก็ได้แก่ช่วงที่ดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น ส่วนในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาลง สำหรับคนที่กู้ยืมเงินกู้แบบนี้อยู่แล้ว ถ้าอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเกิดลดลงมาต่ำกว่าอัตราที่เราเสียอยู่เกิน 1% เมื่อไหร่ ก็เป็นดัชนีชี้ได้ว่าควรต้องหาทาง Refinance เงินกู้ใหม่ได้แล้ว
2. เงินกู้แบบดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลง(Adjustable Rate Mortgages)
เนื่องจากดอกเบี้ยเงินกู้ชนิดนี้ ปรับขึ้นลงได้ตามภาวะตลาด ทำให้ธนาคารผู้ปล่อยกู้ไม่ต้องรับความเสี่ยงในเรื่องอัตราดอกเบี้ยมากเหมือนการปล่อยเงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่ ทำให้การกู้ยืมเงินชนิดจะทำได้ง่าย และอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่ และผ่อนน้อยกว่า
โดยทั่วไปแล้ว เงินกู้แบบนี้ ผู้กู้ถ้าไม่อยากให้มีการเปลี่ยนแปลงยอดชำระหนี้คืนทุกเดือน หรือทุกปี ก็อาจเลือกที่จะกู้ในลักษณะชำระคืนคงที่ เป็นระยะเวลา 1 ปี 3 ปี 5 ปี 7 ปี หรือ 10 ปี ตามแต่ที่ธนาคารจะเปิดช่องให้ ยิ่งจำนวนปีน้อย ดอกเบี้ยก็จะยิ่งถูก แต่การเลือกทำอย่างนี้ ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้เงินที่ผ่อนชำระที่กำหนดไว้คงที่ ไม่พอค่าดอกเบี้ย ซึ่งจะทำให้เงินต้นเพิ่มขึ้นได้
เงินกู้ลักษณะนี้ เหมาะที่จะกู้ยืมในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง หรือกำลังมีแนวโน้มลดต่ำลง เป็นสำคัญ แต่ถ้าเป็นในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดกำลังปรับเพิ่มสูงขึ้น เงินกู้แบบนี้จะส่งผลให้ผู้กู้มีต้นทุนสูงขั้นได้
ในทางการเงินแล้ว เงินกู้แบบนี้จะเหมาะกับคนที่ไม่คิดที่จะถือครองบ้านนานเกิน 5 ปี และนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านราคาสูง แต่ไม่มีกำลังการผ่อนชำระในตอนนี้ ต้องการจ่ายเงินผ่อนชำระในช่วงแรกต่ำๆก่อน
ในเมืองไทยเรา เงินกู้เกือบทั้งหมด เข้าข่ายเป็นเงินกู้ลักษณะนี้ และคนทั่วไป ให้ความสนใจกู้กันมาก เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยไม่หวือหวาและอยู่ในช่วงขาลง แต่ปัจจุบันสถานการณ์เปลี่ยนไปไม่ใช่แบบเดิมแล้ว ดังนั้นสำหรับผู้กู้ยืมเงินกู้แบบนี้อยู่ ต้องรีบ Refinance แต่เนิ่นๆ ไปยังเงินกู้แบบดอกเบี้ยคงที่เพื่อหยุดดอกเบี้ยไว้ที่ตรงนั้นให้ได้
3. เงินกู้แบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย(Interest only Mortgages)
เหมือนกับเงินกู้แบบดอกเบี้ยลอยตัว เพราะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเหมือนกัน แต่จะต่างกันตรงที่ผู้กู้จะจ่ายน้อยกว่า คือในช่วงเวลาที่กำหนด เช่น 5 ปี จะจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยล้วนๆ แต่ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป ธนาคารจะให้ผู้กู้จ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย โดยคำนวณว่าใน 25 ปีที่เหลือ จะต้องชำระคืนต่อเดือนเท่าไหร่ เงินต้นจึงจะหมด
ข้อดีของเงินกู้ชนิดนี้ ก็คือ ในช่วงปีต้นๆ จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระจะน้อยมาก และเงินผ่อนชำระทั้งจำนวน ยังสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากเงินผ่อนทั้งหมดเป็นดอกเบี้ย 100%
เงินกู้ชนิดนี้เหมาะสำหรับคนที่มีรายได้ไม่ดีช่วงแรก แต่มั่นใจว่าในอนาคตตัวเองจะมีรายได้เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังเหมาะกับคนที่มีรายได้เป็นคอมมิชชั่น
นอกจากนั้นยัง เป็นเงินกู้ที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ทำการฟลิปบ้าน และนักลงทุนระยะสั้น ประเภทที่ซื้อบ้านไว้รอให้ราคาขึ้นเพื่อขายต่อ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ในบางช่วง จะคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่งแม้ว่ากู้แบบนี้แล้ว ช่วงตอนขายเงินต้นจะเพิ่มขึ้นก็ตาม
ในแง่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว สถานการณ์ที่เสี่ยงมากสำหรับเงินกู้ยืมชนิดนี้ ก็คือกู้แล้วดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ราคาบ้านไม่เพิ่มหรือลดต่ำลงด้วยต่างหาก
4. เงินกู้แบบเลือกจ่ายได้(Option Adjustable Rate Mortgage)
มีลักษณะเป็นเงินกู้แบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ยืดหยุ่นให้กับผู้กู้มากที่สุด โดยผสมผสานระหว่างการยืดหยุ่นเรื่องดอกเบี้ย ระยะเวลาและเทอมการชำระเงิน เข้าไว้ด้วยกัน เพื่อให้เป็นทางเลือกสำหรับผู้กู้ ทั้งนี้ในต่างประเทศ ปกติจะมีให้ผู้กู้เลือกได้ใน 4 แบบคือ
4.1 เลือกผ่อนน้อยที่สุด(Minimum Payments)
จะเริ่มที่ดอกเบี้ย 1-1.25% จากนั้นจะเพิ่มเป็นดอกเบี้ยเท่ากับเงินกู้ธรรมดา และการชำระคืนเงินกู้ จะเปลี่ยนแปลงปีละครั้ง พอครบปี ก็จะนำยอดเงินกู้ค้างชำระมาคิดใหม่ โดยนำเงินต้นมาเฉลี่ยตามเวลาที่เหลือ
ปกติแล้วเงินกู้ตามเงื่อนไขนี้เวลาทำสัญญากู้กัน จะมีการจำกัดอัตราดอกเบี้ยว่าจะขึ้นได้ไม่เกินเท่าไหร่ในแต่ละปี ดังนั้นการกู้ยืมระยะแรกๆ จะส่งผลให้เงินต้นนอกจากไม่ลดแล้ว อาจปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ด้วย โดยกำหนดไว้ว่าหากเงินต้นปรับสูงเกิน 125% เมื่อไหร่ ก็จะปรับเงินผ่อนชำระขึ้นในทันที
4.2 เลือกจ่ายเฉพาะดอกเบี้ย(Interest only Mortgages)
4.3 จ่าย 30 ปีหมด(Fully Amortized 30-Year Payment)
4.4 จ่าย 15 ปีหมด(Fully Amortized 15-Year Payment)
โดยทุกเดือนธนาคารจะส่งรายละเอียดแจ้งให้ลูกค้าทราบ ว่าลูกค้ามีทางเลือกแบบใดบ้าง แต่ละแบบต้องผ่อนเท่าไหร่ เนื่องจากเป็นเงินกู้ประเภทที่เปิดโอกาสให้ผู้กู้ยืดหยุ่นได้มาก ดังนั้นจึงเป็นเงินกู้ที่ได้รับความนิยมมากในต่างประเทศ โดยเฉพาะในสหรัฐฯ
เงินกู้ประเภทนี้ เหมาะอย่างยิ่งสำหรับนำมาใช้กับการฟลิปอสังหาริมทรัพย์ และยังเหมาะสำหรับคนที่มีรายได้ไม่แน่นอนด้วย เพราะเป็นเงินกู้ที่เอื้ออำนวยในลักษณะเดือนไหนรายได้น้อยก็จ่ายน้อยได้ แต่พอได้โบนัสหรือคอมมิชชั่น ก็จ่ายมาก
รวมทั้งยังเหมาะกับคนที่ต้องการลดยอดเงินผ่อนชำระคืนธนาคารลงให้น้อยที่สุด เพื่อจะได้ไปจ่ายหนี้อื่นให้หมดเป็นเรื่องๆ ไป และเหมาะกับคนที่ต้องการวางแผนควบคุมยอดเงินดอกเบี้ยที่จะนำมาหักภาษีด้วย
นอกจากนั้นยังเหมาะกับคนที่ต้องการเพิ่มพลังซื้อ ผู้ที่แน่ใจว่ารายได้ของตัวจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ รวมถึงผู้ซื้อบ้านที่ต้องการขายในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
อย่างไรก็ดีโดยลักษณะแล้ว เงินกู้ประเภทนี้ ถือว่าไม่เหมาะเป็นอย่างยิ่ง สำหรับคนที่มีรายได้แน่นอน
5. เงินกู้ที่ปรับตามเงินเฟ้อ(Price Level Adjusted Mortgages)
เป็นเงินกู้ซึ่งการผ่อนชำระคืนจะถูกปรับเปลี่ยนตามอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งปกติแล้วการชำระคืนเงินกู้ชนิดนี้ จะค่อนข้างต่ำมาก คือปีละ 3-5% ของเงินกู้ เงินกู้ชนิดนี้ไม่นิยมทำกันในสหรัฐฯ แต่นิยมทำกันในประเทศอื่น สำหรับในเมืองไทยเรา ปัจจุบันยังไม่เห็นมีธนาคารไหนนำมาใช้
ตัวอย่างเช่น กู้ยืมเงินในลักษณะปรับตามเงินเฟ้อ จำนวน 100,000 ดอลล่าร์ ยอดชำระคืนต่อเดือนในปีแรก จะอยู่ที่400 ดอลล่าร์ต่อเดือน ซึ่งผลจากการผ่อนชำระคืนนี้ เมื่อปีแรกผ่านไป จะทำให้เงินต้นลดลงเหลือ 98,000 ดอลล่าร์ ถ้าอัตราเงินเฟ้อในปีนั้นเท่ากับ 10% เงินต้นก็จะต้องถูกปรับขึ้นเป็น 107,800 ดอลล่าร์ ซึ่งจะส่งผลให้ยอดผ่อนชำระคืนธนาคารในปีที่สอง ปรับขึ้นตามไปด้วย เป็น 440 ดอลล่าร์ต่อเดือน
6. เงินกู้ที่การจ่ายชำระคืนเพิ่มขึ้นเป็นระดับสม่ำเสมอ(Graduated Payment Mortgages: GPM)
เงินกู้แบบนี้ การผ่อนชำระรายเดือนจะเริ่มต้นในระดับที่ต่ำก่อน และจะกำหนดให้มีการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอัตราคงที่ เช่นอาจกำหนดให้ต้องผ่อนเพิ่มสูงทุกปี ๆ ละ 3% จนกระทั่งเมื่อการผ่อนชำระสูงเกินกว่าระดับที่ต้องผ่อนตามปกติ ซึ่งเป็นระดับที่กำหนดหรือตกลงกัน เงินผ่อนชำระก็จะคงที่ไม่เพิ่มสูงขึ้นอีกต่อไป
เงินกู้ชนิดนี้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่งสำหรับคนหนุ่มสาวที่เพิ่งเริ่มซื้อบ้านเป็นครั้งแรก หรือเหมาะกับคนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี
7. เงินกู้แบบเร่งสัดส่วนความเป็นเจ้าของ(Growing Equity Mortgages: GEMs)
จะมีลักษณะเป็นเงินกู้ที่การจ่ายคืนเงินกู้ เพิ่มขึ้นทุกปีในอัตราที่กำหนด ซึ่งเงินผ่อนชำระส่วนที่เพิ่มขึ้นนี้จะถือเป็นส่วนที่เข้าไปตัดเงินต้นที่กู้ยืมให้ลดน้อยลง
ตัวอย่างเช่นนายอนุชา กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบ GEMs โดยตกลงกันว่าการผ่อนชำระรายเดือนให้กับสถาบันการเงิน จะเพิ่มขึ้นปีละ 5% ซึ่งการกู้ยืมภายใต้ลักษณะเงื่อนไขแบบนี้ จะทำให้ระยะเวลาการผ่อนชำระลดลงครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับการกู้ยืมเงินแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่
เป็นสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่มีความน่าสนใจ แม้ลักษณะการผ่อนชำระคืนเงินกู้จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามระยะเวลาการกู้ยืม แต่การเพิ่มขึ้นของการผ่อนชำระก็จะเท่ากับเป็นการชำระคืนเงินต้นให้ลดลงเพิ่มขึ้นกว่าปกติ ซึ่งจะเป็นผลให้ระยะเวลาผ่อนชำระคืนลดลงได้ เช่นหากกู้ยืมในลักษณะผ่อนชำระคงที่ ต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานถึง 30 ปี แต่ถ้าเปลี่ยนมาใช้เป็นวิธีผ่อนชำระเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อาจส่งผลให้ระยะเวลาผ่อนชำระลดลงเหลือเพียงแค่ 12 ปีเท่านั้น
เงินกู้ประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านซึ่งต้องการผ่อนชำระคืนเงินกู้ให้หมดเร็วๆ และผู้ซื้อที่เพิ่งทำงานใหม่ๆ ที่รายได้มีลักษณะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ เมื่อทำงานไปนานๆ และแน่ใจว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า ความสามารถในการผ่อนชำระจะเพิ่มขึ้นได้เป็นเท่าตัว
8. สินเชื่อชำระคืนแบบย้อนกลับ(Reverse Annuity Mortgages)
เป็นสินเชื่อที่มักถูกวิพากษ์วิจารณ์กันในต่างประเทศว่าไม่น่าจะใช่สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะลักษณะการใช้สินเชื่อชนิดนี้จะเป็นการให้วงเงินเครดิตกับผู้กู้ ซึ่งลักษณะการเบิกใช้เงินกู้จะไม่ใช่รับเป็นก้อนแบบการกู้ยืมซื้อบ้านโดยทั่วไป แต่จะเป็นการค่อยๆ ทยอยจ่ายให้กับผู้กู้เป็นรายเดือน ภายในระยะเวลาที่กำหนดแทน โดยวงเงินที่ให้จะคิดจากเงินที่เบิกใช้ไป กับดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ใช้เงินกู้
สินเชื่อประเภทนี้เป็นสินเชื่อที่ออกแบบมาสำหรับเจ้าของบ้านที่สูงอายุ ที่มีฐานะเป็นสำคัญ ตัวอย่างเช่นผู้มีอายุ 60 ปี ที่เกษียณอายุจากการทำงาน ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านอยู่ โดยไม่มีภาระการเงินที่ต้องผ่อนชำระคืนอีกแล้ว แต่เนื่องจากเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ หรือเงินบำนาญของเขาไม่เพียงพอที่จะจ่ายรายจ่ายต่างๆ ได้ จึงสมัครของใช้สินเชื่อแบบนี้ ซึ่งสินเชื่อแบบนี้จะจ่ายเงินรายได้เป็นรายเดือนให้กับเขาเดือนละ 8,000 บาท คิดดอกเบี้ย 15% ซึ่งในช่วง 10 ปีข้างหน้าของการกู้ยืมจะเป็นผลให้ผู้กู้รายนี้เป็นหนี้ทั้งหมดประมาณ 2,200,000 บาท
9. สินเชื่อแบบสถาบันการเงินมีส่วนร่วมกับการเพิ่มค่าในอสังหาริมทรัพย์ด้วย(Shared Appreciation Mortgage)
บางครั้งนิยมเรียกสินเชื่อชนิดนี้ว่าสินเชื่อที่แบ่งความเป็นเจ้าของ(Shared Equity Mortgage) เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะเป็นสินเชื่อระยะยาว อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าอัตราตลาดโดยทั่วไป แต่มีเงื่อนไขว่าผู้ปล่อยกู้ จะมีสิทธิในการเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ปล่อยกู้ด้วย ซึ่งจำนวนเงินของการเพิ่มค่านี้จะคำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ หรือหากไม่มีการขายก็จะอ้างอิงจากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเวลานั้นเป็นสำคัญ
ยกตัวอย่างเช่น นายวิชัยกู้ยืมเงินซื้อบ้านโดยใช้สินเชื่อแบบสถาบันการเงินมีส่วนร่วมในการเพิ่มค่าอสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลา 10 ปี โดยถูกคิดอัตราดอกเบี้ย 10% ภายใต้เงื่อนไขว่าสถาบันการเงินหรือผู้ปล่อยกู้จะได้รับส่วนแบ่ง 1 ใน 3 ของการเพิ่มค่าที่เกิดขึ้นหลังจาก 10 ปี
เมื่อครบ 10 ปีแล้ว ถ้านายวิชัยยังไม่ขายบ้าน สถาบันการเงินก็จะทำการประเมินราคาบ้าน เพื่อประเมินดูว่าจะมีการเพิ่มราคา(Appreciation) เท่าไร เพื่อนำมาคำนวณ วงเงินที่นายวิชัยจะต้องรีไฟแนนซ์สินเชื่อ ซึ่งวงเงินสินเชื่อใหม่จะเท่ากับยอดสินเชื่อที่ยังคงค้างอยู่เมื่อสิ้นปีที่ 10 บวกกับส่วนแบ่งการเพิ่มค่าที่สถาบันการเงินได้รับ
10. สินเชื่อแบบครอบคลุม(Blanket Mortgages)
เป็นสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งแปลง อาจเป็นหลายๆ แปลง ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า ผู้กู้ยืมสามารถเปลี่ยนแปลงหลักประกัน หรือปลดหลักประกันออกจากสินเชื่อได้
สินเชื่อชนิดนี้ปกติเป็นสินเชื่อที่เหมาะสำหรับใช้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแบ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นแปลงย่อยๆเพื่อขาย ซึ่งจะมีลักษณะต้องปลดจำนองหลักประกันออกมาทีละแปลง เพื่อขาย โดยที่ยังไม่ต้องชำระคืนสินเชื่อทั้งหมด
11. สินเชื่อที่ต้องชำระคืนเงินต้นก้อนใหญ่(Balloon Mortgages)
เป็นสินเชื่อที่กำหนดเงื่อนไขให้มีการชำระคืนเงินต้นให้หมดในครั้งเดียว หรือในบางกรณีอาจกำหนดให้มีการชำระคืนเงินต้นก้อนใหญ่ เพียงส่วนหนึ่งของเงินต้นทั้งหมดก็ได้
เช่นการกู้ยืมที่มีข้อกำหนดต้องผ่อนชำระคืนเฉพาะค่าดอกเบี้ยเดือนละ 20,000 บาท เป็นระยะเวลา 5 ปี พอครบแล้วต้องชำระคืนเงินต้นอีก 2,000,000 บาท
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
