ลีสออปชั่น(Lease Option) ตัวช่วยการลงทุนชั้นยอด
ได้กล่าวมาแล้วว่า ลีสออปชั่น(Lease Option) ก็คือสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ให้สิทธิผู้ซื้อเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะการเช่า พร้อมๆ กับให้สิทธิในการที่จะซื้อ(Right to Purchase)อสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ตกลงกัน หรือตามเงื่อนไขราคาที่กำหนดไว้ ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา
นั่นคือเมื่อทำลีสออปชั่นกันกับผู้ขาย ก็คือการสัญญาว่าจะเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา โดยตกลงจะจ่ายเงินให้กับผู้ขายก้อนหนึ่ง ทุกเดือน ขณะที่ผู้ขายมีข้อผูกพันที่จะต้องยอมขายอสังหาริมทรัพย์นี้ให้กับเรา ภายใต้เงื่อนไขการขายที่ระบุไว้ในลีสออปชั่น ซึ่งผู้ซื้อคือตัวเรา มีสิทธิเลือกที่จะใช้สิทธิในการซื้อ หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่เลือกก็เท่ากับเป็นการทิ้งสิทธิไป
มองดูแบบผิวเผินแล้ว อาจเห็นว่าลีสออปชั่น จะเป็นสัญญาที่เป็นประโยชน์กับฝั่งผู้ซื้อเท่านั้น เพราะตามสัญญาผู้ซื้อมีสิทธิที่จะเลือกหรือไม่เลือกที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ลีสออปชั่น กลับเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้เกิดประโยชน์ได้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ไม่แพ้กันเลย
ที่เป็นเช่นนี้เพราะเมื่อผู้ซื้อตกลงทำสัญญาลีสออปชั่นกับผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงว่ามูลค่าหรือราคาที่ควรจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กำหนดในอนาคต จะต้องเพิ่มสูงกว่าราคาที่ตกลงว่าจะใช้สิทธิซื้อด้วย จึงจะได้ประโยชน์จากการทำลีสออปชั่น
แต่ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดไม่เป็นไปตามนั้นเข้า แม้ผู้ซื้อจะเลือกที่จะไม่ใช้สิทธิในการซื้อได้ แต่ผู้ซื้อก็จะต้องสูญเสียเงินบางส่วนที่ต้องจ่ายเพื่อแลกไปกับการได้สิทธิในการซื้อ ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ผู้ซื้ออาจใช้วิธีขอเจรจาเงื่อนไขกับผู้ขายใหม่ก็ได้
สำหรับฝั่งผู้ขาย ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นอย่างเด่นชัด ก็คือตราบใดที่ผู้ซื้อยังไม่ใช้สิทธิซื้อ ผู้ขายก็ยังคงสิทธิความเป็นเจ้าของอยู่ ซึ่งการที่ผู้ขายจะยอมทำลีสออปชั่นกับผู้ซื้อ มักเกิดขึ้นจากแรงจูงใจหลายๆ อย่าง เช่นราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ที่กำหนดต้องได้สูงกว่าราคาในปัจจุบัน เงินก้อนที่จ่ายเพื่อแลกกับการให้สิทธิการซื้อ หรืออาจได้รับเงินค่าเช่ารายเดือนที่สูงกว่าอัตราตลาดโดยทั่วไป
และเมื่อครบเงื่อนไขเวลาในลีสออปชั่น หากผู้ซื้อไม่ใช้สิทธิ ผู้ขายก็มีอิสระ สามารถนำอสังหาริมทรัพย์อันนั้นไปขายหรือปล่อยเช่า หรือนำมาทำลีสออปชั่นต่อไปได้
ปกติเหตุผลสำหรับการทำลีสออปชั่นในฝั่งผู้ซื้อ มักเกิดได้จากหลายสาเหตุเช่น ผู้ซื้อกำลังอยู่ในช่วงย้ายที่อยู่และอาจจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์ในทำเลอื่นก่อน เพื่อให้ตัวเองมีคุณสมบัติเพียงพอที่จะซื้อบ้านใหม่
หรือผู้ซื้ออาจมีปัญหาทางเครดิตที่ต้องแก้ หรือยังมีเครดิตในปัจจุบันไม่เพียงพอที่จะผ่อนชำระได้ หรือผู้ซื้อเพิ่งเริ่มทำธุรกิจใหม่ ยังไม่มีคุณสมบัติหรือหลักฐานอ้างอิงเพียงพอที่จะกู้ธนาคาร
สรุปประโยชน์หลักๆของลีสออปชั่นในฝั่งผู้ขาย ก็คือ ข้อแรก ทำให้สามารถขายบ้านได้ราคาสูงขึ้นกว่าการขายโดยปกติ ข้อที่สองคือทำให้สามารถขายบ้านในช่วงตลาดตกต่ำหรือซบเซาได้ ข้อที่สามคือทำให้สามารถเก็บเงินรายเดือนได้มากกว่าการให้เช่าธรรมดา ซึ่งจะทำให้สามารถใช้ผ่อนชำระคืนเงินกู้ได้โดยไม่ต้องควักเงินตัวเองเพิ่มเติม และข้อสุดท้ายก็คือทำให้มีโอกาสที่จะได้รับเงินค่าออปชั่นฟรีๆ หากผู้ซื้อไม่ใช้สิทธิในการซื้อ
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
