ตัวอย่างการทำธุรกรรมขายฝากอพาร์ทเม้นท์
|
ลำดับขั้น |
การคำนวณ |
จำนวนเงิน(บาท) |
| 1. หักดอกเบี้ย 2 % ต่อเดือน | 800,000 บาท X 2 เดือน | 1,600,000 |
| 2.หักค่าปากถุง 5 % | ผู้รับขายฝาก 2 %นายหน้า 3% | 2,000,000 |
| 3.หักค่าภาษี ค่าโอน | ตามกำหมายกำหนด | |
| 4.บวกดอกเบี้ยอีก 4 เดือน | 800,000 บาท X 4 เดือน | 3,200,000 |
| 5.ยอดขายฝากทั้งสิ้น(ยอดไถ่ถอน) | 40,000,000 + 3,200,000 | 43,200,000 |
| 6.ยอดนายทุนจ่ายทั้งสิ้น | = เงินต้น - ดอกเบี้ย 2 เดือน -ค่าปากถุง 2% = 40,000,000 - 1,600,000 - 800,000 |
37,600,000 |
| 7.กำไรเมื่อไถ่ถอนตามกำหนด 6 เดือน | 43,200,000 - 37,600,000 | 5,600,000 |
จากธุรกรรมตามตัวอย่าง หากผู้ขายฝาก มาไถ่ถอนตามกำหนด จะยังผลให้เกิดกำไรให้กับผู้รับขายฝาก หรือผู้ซื้อฝาก เป็นเงินทั้งสิ้น = 43,200,000 - 37,600,000 = 5,600,000 บาท หรือคิดเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment: ROI) = (5,600,000/37,600,000) x 100 = 14.89% ภายในระยะเวลาเพียงแค่ 6 เดือนเท่านั้น หรือเทียบเท่าเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนต่อปีสูงถึง 29.78% เลยทีเดียว
กุญแจสำคัญ ที่เป็นตัวกำหนดความสำเร็จของธุรกรรมการขายฝาก ว่าจะเป็นไปมากน้อยเพียงใด ปกติจะขึ้นอยู่กับปัจจัยเกี่ยวข้อง 2 เรื่องด้วยกัน เรื่องการหาลูกค้าที่มาทำขายฝากซึ่งต้องทราบให้ได้ว่าคือใคร อยู่ที่ไหนและหาทางเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนั้นให้ได้ และอีกเรื่องหนึ่งคือการคัดกรองอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ซึ่งต้องทำก่อนรับขายฝากเสมอ
โดยทั่วไปแล้ว ลูกค้าเป้าหมายสำคัญสำหรับการขายฝาก ก็คือลูกค้าสินเชื่อที่มีปัญหาของธนาคาร ที่มีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ติดจำนองอยู่ และกำลังมีปัญหาทางการเงิน จนไม่สามารถส่งค่างวดให้กับธนาคารได้ อาจเป็นลูกค้าที่กำลังถูกฟ้อง หรือเพราะกำลังจะถูกยึดทรัพย์อยู่
ที่ลูกค้ากลุ่มนี้ มีโอกาสขายฝากสูงมาก เพราะปัญหาแรงกดดันทางการเงิน จะยังผลให้คนกลุ่มนี้ไม่เหลือทางเลือกอื่นใดในการแก้ปัญหาได้อีก เช่นอาจมียอดกู้คงค้างกับธนาคารอยู่ 2 ล้านบาท แต่มีที่ดินติดจำนองที่มีราคาประเมิน 8 ล้านบาท ในสถานการณ์ที่ต้องตกงาน ถูกฟ้อง หรือเสาหลักของครอบครัวเสียชีวิต การนำที่ดินที่ติดจำนองอยู่มาขายฝากในราคา 4-5 ล้านบาท อาจเป็นทางเลือกเพียงทางเดียวที่มีอยู่ ซึ่งเมื่อดำเนินการแล้ว จะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถเคลียร์หนี้กับธนาคารได้ และยังช่วยให้มีเงินเหลือมาเจือจุนครอบครัวได้ด้วย
กุญแจความสำเร็จอีกปัจจัยหนึ่ง ที่จัดว่าสำคัญไม่แพ้เรื่องการหาลูกค้า ก็คือเรื่องการคัดกรองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องกระทำอย่างรอบครอบก่อนรับขายฝากเสมอ ต้องแน่ใจก่อนให้ได้ก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะรับซื้อฝากนั้น เป็นที่ต้องการในตลาด สามารถขายต่อได้ และที่สำคัญที่สุดต้องไม่ลืมประเมินให้ทราบราคาแท้จริงอย่างแน่ชัดก่อนด้วย
ราคาแท้จริงตัวนี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้อ้างอิง และช่วยในการต่อรอง เพื่อให้ได้ราคาขายฝากต่ำกว่าราคาแท้จริงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ (ปกติการต่อรองทำได้ไม่ยาก เพราะถือกันว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากเป็นเพียงหลักประกัน ไม่ใช่เป็นการขาย) ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงเมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่คืนได้เป็นอย่างดี เช่นหากได้กรรมสิทธิ์มาที่ 30% ของราคาตลาด ก็จะได้ตั้งราคาขายต่อที่ 80% ของราคาตลาด หรือต่ำกว่านั้น ซึ่งจะทำให้สามารถออกตัวได้ง่ายและเงินไม่จม
บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
