ในแง่การลงทุนแล้ว กลไกความสำเร็จของการฟลิปอสังหาริมทรัพย์ จะถูกกำหนดจากปัจจัยหลายปัจจัยด้วยกัน โดยปัจจัยตัวแรกซึ่งจัดว่าสำคัญที่สุด ก็คือขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพในการซื้อ หรือการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องซื้อให้ได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดให้ได้มากๆ ในห้วงเวลานั้นๆ
ยิ่งซื้อได้ราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งดีมากเท่านั้น เพราะเท่ากับเป็นการทำกำไรในตอนซื้อคือซื้อแล้ว หากขายเลยตามราคาตลาดขณะนั้น ก็จะสามารถทำกำไรได้ในทันที
มีกฎกำปั้นทุบดินเกี่ยวกับการฟลิปอสังหาริมทรัพย์ที่ควรทราบอย่างหนึ่ง ก็คือยิ่งเศรษฐกิจย่ำแย่มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งจำเป็นที่จะต้องซื้อให้ได้ในราคาต่ำกว่าตลาดมากเท่านั้น
ทั้งนี้สำหรับในภาวะปกติ ช่วงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งราคาแล้ว จะจูงใจให้คนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทำให้สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว ก็คือต้องขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20%
พูดง่ายๆ ก็คือในสภาพปกติ หากคิดจะทำฟลิปให้ประสบความสำเร็จได้ จะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากกว่า 20% ขึ้นไป ยิ่งซื้อได้ต่ำกว่านี้เท่าไหร่ ก็ยิ่งมีโอกาสทำกำไรได้มากเท่านั้น
ปัจจัยตัวที่สองที่กำหนดความสำเร็จในการฟลิป ก็คือ ความรู้ ความเข้าใจ รวมถึงทักษะในการซ่อมแซม ปรับปรุง ตกแต่ง และรีโนเวท อสังหาริมทรัพย์ เพื่อทำให้อสังหาริมทรัพย์เกิดเพิ่มค่าอย่างมีประสิทธิภาพ คุ้มค่ากับเงินลงทุน และต้นทุนการซ่อมแซม
ปัจจัยกำหนดความสำเร็จในการทำฟลิป ตัวที่สามการวางแผนทางการเงิน ในการใช้แหล่งเงินลงทุน ซึ่งมีทางเลือกอยู่มากมายหลายแหล่ง ทั้งโดยใช้เงินทุนของตัวเอง หรืออาศัยเงินคนอื่นมาใช้ลงทุน (Leverage หรือ Other’s People Money: OPM) ซึ่งในแง่การลงทุนแล้ว หากสามารถใช้เงินผู้อื่นมาลงทุนแทนเงินตัวเองได้มากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งมีโอกาสเพิ่มพูนผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment: ROI) ให้สูงขึ้นได้มากเพียงนั้น และในอีกด้านหนึ่งเมื่อใช้เงินตัวเองน้อยลง ทำให้เหลือเงินเพื่อไปลงทุนในโอกาสลงทุนอื่นๆ ได้ด้วย
ปัจจัยตัวสุดท้ายที่ถือเป็นกลไกสำคัญ ที่เข้ามากำหนดความสำเร็จของการทำฟลิป ก็คือ การขายทำกำไรอย่างมีประสิทธิ โดยจะต้องอาศัยเทคนิคการขายต่างๆ เข้ามาช่วย เช่นการจัดแต่งบ้าน การปะหน้า ทาแป้ง รวมถึงเทคนิคทางการตลาด เพื่อทำให้การขายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด เพื่อบรรลุวัตถุประสงค์ขายให้ได้โดยเร็ว และต้องได้ราคาด้วย
จริงๆ แล้ว อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ล้วนสามารถนำมาลงทุนด้วยการฟลิปได้ทั้งสิ้น อย่างไรก็ดีอสังหาริมทรัพย์ที่ทำแล้วประสบความสำเร็จได้ง่าย และคนนิยมทำกันมาก ก็คือบ้าน ที่เป็นเช่นนี้เพราะบ้านเป็นปัจจัยสี่ของมนุษย์ทุกคน ทำให้ความต้องการในตลาดมีอยู่ตลอดเวลา และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามการเติบโตของประชากร
บ้านประเภทที่นักลงทุนนิยมนำมาทำฟลิปกันมากที่สุด ก็คือบ้านเก่าที่เจ้าของละเลยการดูแลรักษา ปล่อยให้อยู่ในสภาพทรุดโทรม ไม่น่าดู หรือเรียกกันว่า ฟิกเซอร์ อัปเปอร์(Fixer-Upper) เนื่องจาก บ้านลักษณะเช่นนี้มีความโน้มเอียงที่จะขายในราคาถูก และผู้ซื้อมีโอกาสต่อรองราคาได้มาก จากธรรมชาติของคนเราที่ มักตีค่าความเลวร้ายสูงเกินกว่าความเป็นจริงอยู่เสมอ
เงื่อนไขสภาพบ้านลักษณะนี้ ที่คนสนใจมากที่สุด ก็คือจะต้องเป็นบ้านที่มีสภาพทรุดโทรม ไม่น่าอยู่ แต่โครงสร้างยังดีอยู่ เพราะนอกจากเป็นบ้านที่สามารถต่อรองซื้อได้ในราคาต่ำกว่าตลาดมากๆ ได้แล้ว ยังเป็นบ้านที่สามารถนำมาซ่อม ปรับปรุงตกแต่งให้เพิ่มค่าเพื่อขายทำกำไรได้ไม่ยาก
ห้องชุดคอนโดมิเนียม เป็นบ้านอีกประเภทหนึ่ง ที่นิยมทำฟลิปกันอย่างแพร่หลายเช่นกัน เนื่องจากมีลักษณะเหมาะกับการทำฟลิป ในแง่ที่ใช้เวลาในการก่อสร้างและพัฒนานานกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ทำให้มีโอกาสซื้อขายทำกำไรในช่วงระหว่างการก่อสร้าง หรือซื้อในช่วงก่อสร้างเพื่อรอขายในช่วงที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ได้
Property Flipping
ซื้อมาขายไป กลยุทธทำกำไรอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว
โดย..อนุชา กุลวิสุทธิ์
สงวนลิขสิทธิ์: ห้ามมิให้ทำซ้ำ ดัดแปลง และนำข้อมูลไปตีพิมพ์หรือเผยแพร่โดยมิได้รับอนุญาต
