คอนโด8ชั้น‘ต่ำแสน/ตร.ม.’แรง‘ก่อสร้างไว-รับรู้เร็ว’

กัญสุชญา สุวรรณคร

โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากปัญหา "ผู้รับเหมา-แรงงาน" ขาดแคลนเข้าขั้นวิกฤติแล้ว
อีกปัญหาหนีไม่พ้นคือ "ต้นทุนก่อสร้าง" เพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะต้นทุนมาจากราคาที่ดินปรับขึ้นแรงและเร็วมาก
ซึ่งปรกติที่ดินคิดเป็น 20% ของต้นทุนของการก่อสร้าง ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างหลักได้มีการปรับราคาอย่าง
ต่อเนื่อง ทั้งปูนซีเมนต์ หิน ทราย และค่าถมดิน ปรับขึ้นราคาเช่นเดียวกัน ล้วนเป็นปัจจัยทำให้บริษัทพัฒนาที่ดิน
รายใหญ่ เริ่มหันมารุกพัฒนาคอนโดมิเนียมสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรือ "โลว์ไรส์" มากขึ้น เพราะนอกจากจะมีต้นทุน
ก่อสร้างต่ำกว่าคอนโดแนวสูง ยังสร้างการรับรู้เร็วอีกด้วย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ระบุว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ช่วงครึ่งปีหลัง คาดว่าจะได้เห็นผู้ประกอบการ เปิดตัวคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์
ภายในซอยห่างรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตรเพิ่มขึ้น หรือที่เป็นพื้นที่ ย.5-ย.10 (พื้นที่อยู่อาศัย 5-10) ซึ่งเป็นเขต
กรุงเทพฯชั้นกลาง-ชั้นใน เช่น ถนนสุขุมวิท บางนา รัชดาภิเษก พหลโยธิน พระราม 9 ลาดพร้าว ฯลฯ หลังจากผัง
เมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่เพิ่งประกาศเมื่อเร็ว ๆ นี้เปิดช่องให้ทำได้

สาเหตุเชื่อว่า เพราะยังมีที่ดินให้พัฒนาโครงการได้อีกมาก ราคายังไม่ได้ปรับขึ้นเร็วเหมือนถนนสายหลักอยู่
ในแนวรถไฟฟ้า รวมถึงใช้ระยะเวลาก่อสร้างไม่เกิน 12 เดือน ดังนั้น ค่าก่อสร้างก็จะผันผวนน้อยกว่า
คอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูง หรือ ไฮไรส์ ซึ่งจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างอย่างน้อยประมาณ 18-24 เดือน

"เมื่อก่อนคอนโด 8 ชั้นที่เปิดในซอย จะเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก แต่ตอนนี้พบว่า
ผู้ประกอบการรายใหญ่ เริ่มเข้ามาสนใจทำตลาดนี้แล้ว เพราะนอกจากเริ่มหาที่ดินในเส้นถนนสายหลักยากขึ้นแล้ว
ยังมีราคาแพงมาก ซึ่งในอดีตที่ดินคิดเป็น 20% ของต้นทุนรวม แต่ตอนนี้ขึ้นไปเป็น 40-50% ของต้นทุนรวมแล้ว
แนวโน้มราคาที่ดินเชื่อว่ามีการปรับตัวสูงขึ้นไปเรื่อยๆ จะส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ขณะที่
ราคาที่ดินในซอยยังสูงมากนัก สามารถทำราคาขายต่อ ตร.ม.ไม่สูงมากได้ ซึ่งถือเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของตลาด"

++:ชี้ห้องชุด8ชั้นในซอยบูม

ขณะที่ วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาตรองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
กล่าวว่า ปัจจัยเรื่องต้นทุนในการก่อสร้างตั้งแต่ต้นปี ปรับขึ้น ต่อเนื่อง และราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก ทำให้ต้นทุน
ก่อสร้างอาคารสูง 20-30 ชั้น ปรับขึ้นจาก 2.2-2.3 หมื่นบาทเป็น 2.8-3 หมื่นบาทในช่วงเวลาเพียง 1 ปี ส่วนอาคาร
สูง 8 ชั้น ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาจากต้นปี 1.4 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. เป็น 1.8 หมื่นบาทต่อ ตร.ม.แล้ว ดังนั้น จึง
คาดการณ์ว่า แนวโน้มคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้นจะเกิดมากขึ้นจากนี้ไป เพราะราคาขาย ต่อ ตร.ม. ยังไม่สูงมาก
นอกจากจะสร้างได้เร็ว ยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ สร้างการรับรู้รายได้เร็วขึ้น

"ปัจจัยเรื่องต้นทุนในการก่อสร้าง และราคาที่ดินที่ปรับขึ้นเร็วมาก โดยเฉพาะใจกลางเมือง และที่ดินเริ่มหา
ยากขึ้น ทำให้ที่ดินในบางทำเลปรับตัวขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 50% มีผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในรอบ 1 ปีที่
ผ่านมาแพงขึ้นกว่า 20% ทำให้คอนโดมิเนียมระดับกลางที่เคยขายในราคา 7-8 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ขยับขึ้นมาเป็น
1.2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งในอดีตราคาแตะแสน คือ ราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ แต่ปัจจุบันกลายเป็นราคา
คอนโดมิเนียมระดับกลาง"

ขณะที่การปรับราคาขึ้นอย่างร้อนแรง ของตลาดคอนโดมิเนียม จะมีผลทำให้ นักเก็งกำไรลดน้อยลงเช่นกัน
เพราะราคาที่ สูงขึ้นมาก เริ่มต้นทะลุ 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ทำให้นักเก็งกำไรต้องลงทุนสูงขึ้น แต่บวก กำไรได้
น้อยลง ส่วนกลุ่มนักลงทุนก็ชะลอ การซื้อเช่นกัน เพราะคอนโดมิเนียมปรับ ขึ้นแรง แต่ค่าเช่ายังคงได้ใกล้เคียงเดิม
ทำให้ ผลตอบแทนลดลงเหลือ 5% จากก่อนหน้านี้ ยังได้อยู่ที่ 7-10%

++:เมเจอร์ฯส่งมาเอสโตรเจาะตลาด

ขณะที่ เพชรลดา พลูวรลักษณ์ กรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า
นโยบายการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ จะเพิ่มการทำคอนโดมิเนียม 8 ชั้นมากขึ้น เพื่อรับรู้รายได้ให้เร็วขึ้น คาดว่าจะ
เปิดอย่างน้อย 1-3 โครงการในปีนี้ ภายใต้แบรนด์ใหม่ "มาเอสโตร" ล่าสุดเปิดโครงการแรก มาเอสโตร สุขุมวิท
39 จำนวน 90 ยูนิต มูลค่า 600 ล้านบาท ราคา 1.1 แสนบาทตร.ม. ขนาดเริ่มต้น 30 ตร.ม. พร้อมกับเตรียมงบกว่า
150 ล้านบาทในการสร้างแบรนด์ดังกล่าวต่อเนื่อง

"เมเจอร์ฯ ไม่ใช้บริษัทใหญ่มาก เราต้องการมีการบริหารความเสี่ยงอย่าง ต่อเนื่อง ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
เราพยายามแตกโปรดักต์ไปในทุกเซ็กเมนท์ จากเดิมโฟกัสเฉพาะคอนโดระดับลักชัวรี เพื่อสร้างรายได้ เข้าบริษัท
อย่างต่อเนื่อง ซึ่งคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ ก็เป็นอีกตลาดที่เราเดินตามโรดแมพที่วางไว้ เนื่องจากเรามองว่าเป็น
ตลาดที่สร้างการรับรู้รายได้เร็วขึ้น แน่นอนเมื่อก่อสร้างเสร็จไว ทำให้รอบหมุนรายได้เร็วขึ้นตามไปด้วย แต่การ
ลงทุนทุกประเภทเรามีการศึกษาตลาดระยะหนึ่งก่อนตัดสินใจเข้าไป" เพชรลดา กล่าว