บริหารอาคารชุด...โจทย์เดิมๆ ที่แก้ไม่ตก

ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลางเมืองมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ใช่การเก็งกำไร จึงทำให้เกิดสังคมในอาคารสูงจำนวนมากขึ้น ทำให้งานบริการอย่างการบริหารอาคารหรือที่เรียกว่านิติบุคคล ต่างต้องเพิ่มคนเข้ามาในสายงานนี้มากตามจำนวนของอาคารชุดที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจำนวนคนที่อยู่ในธุรกิจนี้ขาดแคลนเป็นอย่างมาก

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมที่เป็นรายใหญ่ๆ ต่างให้ความสำคัญในเรื่องนี้มาก บางแห่งจัดตั้งบริษัทหรือหน่วยงานขึ้นมารองรับ พร้อมเน้นลงรายละเอียดให้ความสำคัญกับการจัดกิจกรรมร่วมกับผู้อยู่อาศัยในหลายรูปแบบ ทั้งกิจกรรมเชื่อมความสัมพันธ์ เช่น แรลลี่ ทำบุญ สงกรานต์ งานปีใหม่ และบางแห่งก็มีการจัดกิจกรรมเพื่อสาธารณะ (CSR) เช่น ไปสร้างโรงเรียน ปลูกป่า เป็นต้น

ส่วนอีกหลายผู้ประกอบการที่ไม่มีหน่วยงานเสริมก็ต้องอาศัยการจัดจ้างบริษัทรับจ้างบริหารอาคารชุดจึงเกิดความต้องการด้านการบริหารและจัดการภายในชุมชนและอาคาร ซึ่งมีแนวโน้มว่าความต้องการจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง บริษัทมืออาชีพเหล่านี้ต่างก็เร่งหาคนเข้ามาเสริมงานที่ไหลเข้ามา พร้อมด้วยการห้ำหั่นราคาบริหารกันสุดฤทธิ์เพื่อให้ได้งาน เนื่องจากมีหลายคนเห็นโอกาสทางธุรกิจลาออกไปรับทำเอง

ในการบริหารชุมชนและอาคารชุดจะพบปัญหาในการบริหารงานมากมาย เริ่มตั้งแต่ไม้จิ้มฟันยันเรือรบ งานช่างยันงานบริหารเงินๆ ทองๆ ซึ่งต้องยอมรับว่าเรื่องการบริหารการเงินของอาคารชุดนั้นถือว่าเป็นปัจจัยหลักในการบริหาร

บางอาคารชุดเก็บค่าส่วนกลางสูงมีเงินส่วนกลางมาก็บริหารงานง่าย แต่ถ้าบางแห่งค่าส่วนกลางถูก เงินส่วนกลางน้อยหรือเก็บได้น้อย การบริหารงานก็มีปัญหา

แต่ทั้งนี้เกรดคอนโดมิเนียมขนาดกลางๆ ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 40 บาทก็ถือว่าพอรับได้ ถ้าสูงกว่า หรือต่ำกว่าก็ต้องขึ้นกับทีมคณะกรรมการและผู้บริหารอาคาร

บริษัทรับจ้างบริหารทั้งหลายต่างสรรหาวิธีการจัดหารายได้ เช่น ขายป้ายโฆษณา ให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางจัดงาน หรือทำตัวเป็นนายหน้าในการซื้อ ขาย เช่า เพราะว่าบางอาคารมีห้องว่าง เนื่องจากเจ้าของย้ายออกด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น ย้ายเพราะลูกเรียนจบ หรือย้ายตามที่ทำงาน รวมทั้งที่ซื้อไว้แต่ไม่ได้เข้ามาอยู่จึงทำเพื่อให้เกิดผลตอบแทนในอาคารชุด

บางรายจัดให้มีระบบรายชื่อเจ้าของห้องที่ว่างบอกราคาเช่าและราคาขาย หากมีผู้ที่สนใจซื้อหรือเช่าก็จะประสานกับเจ้าของห้องเพื่อดำเนินการให้บริการ นัยว่าจะช่วยลดปัญหาเรื่องหนี้สินคงค้างที่เกิดจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ บริการดังกล่าวจะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในอาคารชุดจากค่าคอมมิชชั่นในการเช่าหรือการขาย ซึ่งเป็นช่องทางที่ช่วยให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่ง

แต่ปัญหาการบริหารงานอาคารชุดก็ไม่ได้หมดไปง่ายๆ เพราะบางอาคารชุดในทำเลกลางเมือง หรือคอนโดมิเนียมริมทะเลแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมเพื่อการพักผ่อนรายวันก็มีจำนวนมากขึ้น ทำให้ปัญหาการบริหารงานมากขึ้น มีคนมาใช้ส่วนกลางกันมากขึ้น

และที่สำคัญคือการดูแลรักษาพื้นที่กับความปลอดภัยเป็นไปได้ยาก มีคนเปลี่ยนหน้ามาพักกันไม่ซ้ำ ทำให้เจ้าของร่วมห้องข้างเคียงบางท่านที่อยู่อาศัยจริงทนไม่ไหวกับการปล่อยเช่ารายวัน เพราะต่างนิสัยในการอยู่อาศัย ยิ่งคอนโดมิเนียมตากอากาศปาร์ตี้กันยันเช่าก็มี ทำให้หลายนิติบุคลออกกฎห้ามเจ้าของร่วมทุกห้องห้ามปล่อยเช่ารายวัน เน้นให้ปล่อยเช่ารายเดือน แบบนี้นักลงทุนหลายรายก็เสียรายได้จากการให้เช่ารายวัน โอกาสที่จะขายห้องทิ้งในอนาคตก็จะมีมากขึ้น

ท้ายที่สุดผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตาม ก็จะต้องพึ่งทีมผู้บริหารอาคารชุดที่มีประสบการณ์และฝีมือในการบริหาร ต้องเข้าใจหัวอกเจ้าของร่วม และที่สำคัญคือต้องใช้รัฐศาสตร์มากพอๆ กับการใช้นิติศาสตร์ในการบริหารงานอาคาร ซึ่งจะได้ผลดีกว่าเน้นหลักใดหลักหนึ่ง

ทั้งนี้เจ้าของร่วมทั้งหลายท้ายที่สุดก็ต้องมีส่วนร่วมในการตรวจสอบ เพราะสุดท้ายเราก็ยังเป็นเจ้าของร่วมอยู่ดี