นิติบุคคลบ้านจัดสรรกับสาธารณูปโภค

มีองค์ประกอบมากมายหลากหลาย เกี่ยวกับบ้านจัดสรร หากท่านใดที่คิดจะซื้อบ้านจัดสรรจึงควรจะต้องพิจารณาเรื่องทำเลที่ตั้ง ราคาบ้าน และราคาที่ดิน เรื่องขนาดของบ้านและแบบบ้าน (พื้นที่ใช้สอย) รวมทั้งต้องคำนึงถึงเรื่องความสะดวกสบายต่าง ๆ ซึ่งจะต้องตรวจสอบ และพิจารณาให้ดีแล้ว >

เรื่องของสาธารณูปโภคส่วนกลาง ทั้งถนนและทางเดินในหมู่บ้าน ไฟฟ้าส่องสว่างในที่สาธารณะ รั้วและประตูของหมู่บ้าน สระว่ายน้ำ สวนหย่อม และสนามเด็กเล่น รวมไปถึงบริการต่าง ๆ เช่น ยามรักษาความปลอดภัย การจัดเก็บขยะ ฯลฯ

ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจำนวนมากต้องประสบปัญหาภายหลัง กล่าวคือเมื่อใดที่โครงการได้ขายบ้านหมด ผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) สามารถพ้นภาระความรับผิดชอบต่อเรื่องเหล่านี้ได้ เมื่อผู้จัดสรรฯ ยกกรรมสิทธิ์ในสาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการให้เป็นสาธารณสมบัติ (ให้ตกอยู่ในความดูแลขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น) ในกรณีที่กลุ่มผู้อยู่อาศัยไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลฯ ขึ้นมารับช่วงต่อได้ภายใน 180 วัน นับจากวันที่ผู้จัดสรรฯ ประกาศยกเลิกการดำเนินการดังกล่าว กฎหมาย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จึงได้กำหนดเรื่อง สาธารณูปโภคส่วนกลางไว้ ซึ่งน่าจะมีส่วนช่วยแก้ปัญหาดังกล่าวได้

แต่ในทางปฏิบัตินั้น ผู้บริโภคยังไม่ได้รับประโยชน์จาก พ.ร.บ.ฉบับนี้มากนัก เพราะขั้นตอนการใช้กฎหมายและความรู้ความเข้าใจทางกฎหมายของคนทั่วไปมีน้อยมากนั่นเอง การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมารับช่วงดำเนินการเกี่ยวกับสาธารณูปโภคต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน (เจ้าของโครงการ) ซึ่งกฎหมายได้ให้อำนาจและสิทธิพิเศษแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้มากมายหลายประการ อาทิ มีอำนาจในการออกข้อบังคับของหมู่บ้านเป็นการเฉพาะ มีอำนาจเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัยทุกราย มีอำนาจในการทำนิติกรรมต่าง ๆ สามารถเป็นตัวแทนฟ้องร้องในคดีความที่เกี่ยวข้องกับหมู่บ้านและผู้อยู่อาศัยได้ และได้รับการยกเว้นภาษีรายได้ เป็นต้น ซึ่งการดำเนินการใด ๆ ต้องขึ้นอยู่กับความร่วมมือร่วมใจของสมาชิกในหมู่บ้านเป็นสำคัญ

เพราะการจัดตั้งนิติบุคคลฯ ต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ (มติของที่ประชุมใหญ่) และการดำเนินงานของนิติบุคคลฯ ต้องกระทำในนามคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ที่เลือกตั้งมาจากที่ประชุมใหญ่สมาชิกในหมู่บ้าน หากคุณกำลังคิดจะซื้อบ้านจัดสรร ก็ควรนำเรื่องนี้มาพิจารณาประกอบการตัดสินใจด้วยนะครับ หรือแม้แต่ผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรมานานแล้วก็ควรต้องศึกษาเรื่องนี้ไว้ด้วยเช่นกัน ทั้งนี้เพื่อความรู้ความเข้าใจต่อสถานการณ์ที่ถูกต้อง และจะได้หาทางออกเอาไว้เสียแต่เนิ่น ๆ เพราะปัญหาเหล่านี้มีโอกาสเกิดขึ้นได้กับหมู่บ้านจัดสรรทุกหมู่บ้าน (ไม่ว่าเล็กหรือใหญ่ หรือจะหรูหรามากขนาดไหน) และสุดท้ายอย่าลืมว่า พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีทางออกสำหรับเรื่องนี้ และควรที่จะศึกษากันไว้นะครับ

ที่มา: หนังสือพิมพ์เดลินิวส์