หากท่านเป็นคนที่อยู่ในแวดวงอสังหาฯ เคยซื้อคอนโดฯ มีเพื่อนหรือญาติเคยซื้อหรือกำลังจะซื้อคอนโดฯ น่าจะรู้หรือเห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ ที่เขาทำกันมีหลายประเภทมาก ซึ่งในที่นี่หมายถึงสัญญาที่ส่อไปในทางที่จะเอาเปรียบผู้ซื้อ เช่น สัญญาไม่ได้ระบุเวลาก่อสร้างเสร็จ, สัญญาที่ไม่ได้ระบุสเปควัสดุอุปกรณ์บ้าง หรือสัญญาที่ไม่ได้ระบุความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการในกรณีสร้างช้าบ้าง
มีเรื่องที่ได้ฟังมาเกี่ยวกับการทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ แห่งหนึ่ง ซึ่งแน่นอนว่าเป็นสัญญาที่ดูจะผิดปกติกว่าชาวบ้าน นั่นคือไม่ได้ระบุสเปคของวัสดุอุปกรณ์ไว้เลย ถามไปยังพนักงานขายก็ได้คำตอบว่าตอนนี้โครงการยังไม่ได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ไว้รอให้ได้ EIA ก่อนแล้วจะเรียกมาทำสัญญาใหม่ และจะมีรายละเอียดให้ครบถ้วนเลยทีเดียว
ถ้าว่ากันตามจริงด้วยหลักของกฎหมายแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ ต้องใช้ตามแบบประกาศกระทรวงมหาดไทย (อ.ช.22) และแน่นอนว่าต้องมีรายละเอียดครบถ้วน เช่น ต้องระบุวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด ต้องสร้างตามแบบแปลน และใช้วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามแผนผังแบบแปลนและรายการประกอบที่ได้รับอนุญาต และต้องระบุยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาดและสีของวัสดุ ผิวพื้น ผิวผนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่างๆ ประตู หน้าต่าง และอุปกรณ์ประกอบหน้าต่าง ตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้นๆ ซึ่งมักระบุอยู่ในสัญญาแนบท้าย
ถามว่ามีผู้ประกอบการที่ใช้สัญญาตามแบบนี้ไหม ต้องตอบว่ามีและเป็นส่วนใหญ่ ส่วนที่ไม่ใช้ตามแบบนี้ก็มีไม่น้อยเหมือนกัน อยู่ที่คนซื้อจะตัดสินใจว่าจะยอมเสี่ยงโดยตกลงทำสัญญาไปตามนั้น หรือจะป้องกันตัวเองโดยเปลี่ยนโครงการ หรือจะลองขอให้โครงการเปลี่ยนสัญญา ซึ่งกรณีหลังคงเป็นเรื่องยาก
กลับมาที่ประเด็นที่ว่ายังไม่ได้รับอนุมัติ EIA จึงยังไม่สามารถระบุรายละเอียดสเปควัสดุต่างๆ ได้ ข้ออ้างนี้ฟังไม่ค่อยขึ้น สาเหตุที่ไม่ระบุคงเพราะไม่อยากผูกมัดตัวเองมากกว่า ไม่เกี่ยวกับการได้รับหรือไม่ได้รับอนุมัติ
เพราะวิธีปฏิบัติของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA (และไม่มั่นใจ) โดยทั่วไปไม่ค่อยกล้าเรียกลูกค้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย หากจะมีก็จะเลี่ยงไปใช้สัญญาจองซื้อเท่านั้น ในสัญญาก็มักระบุเกี่ยวกับเงื่อนไขการชำระเงินเป็นหลัก และเป็นสัญญาที่จัดทำขึ้นมาเอง ซึ่งจะผิดจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ต้องทำตามแบบราชการ ดังนั้นหากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว แต่ต่อมาเกิดต้องเปลี่ยนแปลงแบบแปลนเพื่อให้ได้รับอนุมัติ EIA หรือใบอนุญาตก่อสร้าง ก็จะกลายเป็นเรื่องที่ผิดสัญญาต่อผู้ซื้อ และจะวุ่นวายหนักขึ้นอีก
ในกรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มีลักษณะเป็นการเอาเปรียบ หรือมีข้อสัญญาที่ผิดประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัย กฎหมายเปิดช่องให้ผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายแก้ไขให้เป็นธรรมได้ หรือกรณีที่เป็นสาระสำคัญที่ตกลงกันไว้แล้ว ถ้ายังไม่ได้แก้ไขก็ถือว่ายังไม่ได้มีสัญญาต่อกันแบบนี้ เงินที่ได้ชำระกันไปในวันจอง ก็จะกลายเป็นลาภไม่ควรได้ ต้องคืนให้กับผู้ซื้ออีกต่างหาก และเป็นอีกครั้งที่ผู้ซื้อจะต้องตัดสินใจเองว่าจะเอาอย่างไร
ติดตามข่าวสาร ข้อแนะนำเกี่ยวกับบ้าน >> https://www.home.co.th/hometips
