จี้รื้อภาษีซื้อ-ขายบ้านมือสองใช้สูตรคิดจากส่วนต่างกำไร

น.พ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริม ทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ปัจจุบันการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้อง
มีค่าใช้จ่ายในการโอน 4 ส่วนด้วยกัน ประกอบด้วย 1. ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน 2. ค่า
ธรรม เนียมการโอนคิดที่ 2% จากราคาประเมินของกรมที่ดิน 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขายจริง และ 4. ค่าอากร
แสตมป์คิดจากราคาซื้อขายจริง

อย่างไรก็ตาม ความไม่เป็นธรรมในการเก็บภาษีนั้นอยู่ที่การคำนวณจากราคาขาย ไม่ว่าจะได้กำไรหรือขาดทุนก็จะต้องจ่าย
ภาษีแพงมาก เช่น ซื้อที่ดินในราคา 2 ล้านบาท เมื่อจำเป็นต้องขายในราคา 1.8 ล้านบาท ถ้าราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1.5 ล้าน
บาท ก็ต้องนำราคานี้มาคิดภาษี ซึ่งอาจต้องจ่ายภาษีรวมแล้วประมาณ 2 แสนบาท ทำให้เจ้าของบ้านหลังนี้ขายขาดทุนแล้ว
ยังต้องเสียภาษีเพิ่มอีก ในขณะที่การขายที่ดินทำเลเขาใหญ่ในราคา 40 ล้านบาท แต่จ่ายภาษีเพียงแสนกว่าบาทเท่านั้น เพราะ
ราคาประเมินนั้นต่ำกว่าราคาขายจริงมาก

"เมื่อเปรียบเทียบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 กรณีทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม สมาคมจึงเรียกร้องให้รัฐบาลนำ
หลักการคำนวณภาษีจากส่วนต่างของกำไรหรือ "แคปปิตอลเกน" มาใช้ เช่นซื้อบ้านมา 2 ล้านบาท เมื่อขายขาดทุนไป 1.8
ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี แต่เสียเฉพาะค่าธรรมเนียมอื่นๆ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2
ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าซื้อมา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2.5 ล้านบาท จะต้องนำส่วนต่างของกำไร 5 แสนบาท มา
คำนวณเสียภาษี จึงจะเป็น การยุติธรรม"

น.พ.สมศักดิ์กล่าวอีกว่า การนำเอาระบบแคปปิตอลเกนมาใช้อาจทำให้รัฐบาลเก็บภาษีได้น้อย แต่จะเกิดความเป็นธรรมใน
การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หากภาครัฐคำนวณภาษีแบบ "แคปปิ ตอลเกน" หรือมีมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจ
เฉพาะ และค่าธรรมเนียมการโอน น่าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายเพิ่มมากขึ้น และจะเป็นการช่วยระบาย
อสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีจำนวนหลายแสนหน่วย ซึ่งจะทำให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในช่วงครึ่งหลังปีนี้ยังคงเป็นไปได้ดี หากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองที่รุนแรง คาด
ตลาดน่าจะขยายตัวประมาณ 10-15% หากมีมาตร การส่งเสริมจากภาครัฐตลาดน่าจะเติบโตได้มากกว่านี้อย่างแน่นอน

"สาเหตุหนึ่งประเทศไทยมีบ้านมือสองในตลาดจำนวนมากอาจเป็นเพราะเจ้าของไม่ต้องการขาย เนื่องจากต้องจ่ายค่าภาษี
และค่าธรรมเนียมในการโอนแพง หากลดภาษีให้ต่ำลงจะทำให้เกิดความต้องการขาย รวมทั้งการลงทุนปรับปรุงบ้านมือ
สองเพื่อขาย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อย่างไรก็ตาม มาตรการด้านภาษีเพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
ที่ผ่านมารัฐบาลให้ความสำคัญเฉพาะบ้านใหม่ ทั้งที่บ้านมือสองในตลาดมีจำนวนมาก ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านมือสองต้องถือว่า
เป็นผู้ที่เสียสละ เพราะถ้าคนซื้อแต่บ้านใหม่แล้วบ้านมือสองจะล้นตลาดมากขึ้น และเป็นแหล่งเสื่อมโทรม หรือเป็นแหล่ง
อาชญากรรม รวมทั้งเป็นที่รกร้างไม่เกิดประโยชน์ สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากการคำนวณภาษีแบบแคปปิตอล
เกนก็คือ จะทำให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง เพราะบ้านมือสองที่ขายแพงอยู่ในปัจจุบันนี้เกิดจากการคิดภาษีที่แพง
ทำให้เจ้าของบ้านต้องขายในราคาที่แพงตามไปด้วย จึงต้องการให้ภาครัฐทบทวนนโยบายในการจัดเก็บภาษีที่เป็นธรรม
เช่นเดียวกับต่างประเทศที่เขาใช้ระบบนี้มานานแล้ว" น.พ.สมศักดิ์กล่าว