รื้อผังเมือง‘หัวหิน’รับไฮสปีดขยายพื้นที่เท่าตัวแสนไร่พัฒนาตึกสูง-คอมเพล็กซ์

นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรม โยธาธิการและผังเมือง เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรมจะปรับปรุงผังเมืองรวม
เมืองหัวหินใหม่ทั้งหมด ทั้งแนวเขตพื้นที่เมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระบบสาธารณูปโภค เพิ่มโครงข่ายการคมนาคม
เช่น ตัดถนนสายใหม่

++ขยายอีก 6 หมื่นไร่ รับการเติบโต

เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเมืองหัวหินปัจจุบันที่โตเร็วและหนาแน่นมาก จนการพัฒนาเริ่มขยายออกมานอกเขตเมือง
รวมถึงให้สอดรับกับการลงทุนโครงการ ขนาดใหญ่ของรัฐบาลด้วย เช่น รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่

ปัจจุบันผังเมืองรวมเมืองหัวหินมีพื้นที่ประมาณ 87.20 ตารางกิโลเมตร ครอบคลุมพื้นที่ ต.หัวหิน และ ต.หนองแก ใน
ผังเมืองรวมหัวหินฉบับใหม่ จะลดพื้นที่เขตปลอดภัยทางทหารออกประมาณ 13.15 ตารางกิโลเมตร แต่จะขยายพื้นที่เขตผัง
เมืองเดิมเพิ่มอีก 97.73 ตารางกิโลเมตร หรือประมาณกว่า 60,000 ไร่ ทำให้พื้นที่ตามแนวเขตผังเมืองรวมใหม่อยู่ที่ประมาณ
171.78 ตารางกิโลเมตรหรือกว่า 1 แสนไร่

"เขตผังเมืองใหม่จะขยายมาพื้นที่ ต.หินเหล็กไฟ ไปจนติดชุมชนหนองพลับ เพราะปัจจุบันหัวหินการพัฒนาเต็มและ
ที่ดินราคาแพงมาก ติดทะเลไร่ละ 80 ล้านบาท ทำให้การพัฒนาทะลักมาพื้นที่โซนตะวันตกมากขึ้น เช่น เขาตะเกียบ เขาหิน
เหล็กไฟ เขาด่าน หัวหินซอย 112 จากหัวนาถึงถนนบายพาส"

นายมณฑลกล่าวต่อว่า กรมจึงต้องนำผังเมืองมาควบคุมการพัฒนาให้การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่โตแบบไร้ทิศทาง
เนื่องจากบริเวณ ต.หินเหล็กไฟยังไม่มีผังเมืองรวม จะต้องมีการจัดวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ดีและรัดกุมมากขึ้น ซึ่ง
กรมจะเร่งออกประกาศผังเมืองฉบับใหม่ให้ทันบังคับใช้ปลายปี 2556 นี้ เพราะผังเมืองรวม หัวหินฉบับเดิมหมดอายุไป
ตั้งแต่ปี'47 ปัจจุบันเทศบาลออกข้อบัญญัติคุมการก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร

"ส่วนพื้นที่เขตปลอดภัยทางทหารที่ลดลงนั้น ในผังจะกำหนดเป็นพื้นที่สีขาว เพราะการพัฒนามีประกาศของทหาร
ควบคุมการพัฒนาอยู่แล้ว เช่น ความสูง อาคารขนาดใหญ่ ว่าทำได้แค่ไหน และต้องได้รับอนุญาตก่อนถึงจะก่อสร้างได้"

++ห้ามสร้างตึกสูง

นายมณฑลกล่าวอีกว่า พื้นที่ ต.หินเหล็กไฟ สภาพปัจจุบันเป็นพื้นที่ราบและยังมีพื้นที่ว่างที่จะพัฒนาได้อีกมาก
โครงการจัดสรรก็ขยายมาทางนี้มากขึ้น โดยจะส่งเสริมให้พัฒนาเป็นแนวราบมากกว่า คือ กำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้น
ดี หรือพื้นที่ สีเหลือง บางส่วนให้คงพื้นที่สีเขียวไว้ และไม่ให้มีอุตสาหกรรมที่เป็นมลพิษ

"ในผังใหม่แถวหินเหล็กไฟจะไม่ให้ขึ้นตึกสูง ส่วนพื้นที่อื่นก็พัฒนาไป อาทิ รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง จะให้เป็น
พื้นที่สีแดง รองรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ มากขึ้น"

แหล่งข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดประจวบคีรีขันธ์กล่าวเสริมว่า เป้าหมาย ของกรมที่ขยายเขตคุมพื้นที่ผัง
เมือง รวมเมืองหัวหินออกไปถึง ต.หินเหล็กไฟ เพื่อป้องกันการพัฒนาที่กำลังเริ่มขยายไปถึง และมีแนวโน้มจะเติบโตขึ้น
เรื่อย ๆ จึงต้องมีผังเมืองมารองรับการพัฒนา ดังกล่าว เพื่อป้องกันไม่ให้มีการบุกรุกเขตป่าและเขตเขา

"พื้นที่ ต.หินเหล็กไฟจะกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยบางส่วนที่ปัจจุบันมีการสร้างที่อยู่
อาศัยแล้ว เช่น บ้านจัดสรร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

แต่ส่วนใหญ่จะเน้นพื้นที่สีเขียวเข้มเพื่อการเกษตรกรรม และสีเขียวอ่อนที่ดินเพื่อการอนุรักษ์เป็นหลัก เนื่องจาก
ชุมชน หนองพลับที่อยู่ติดกันเป็นโซนอยู่อาศัย และมีบางส่วนเป็นพื้นที่สีเขียวเกษตรกรรม โครงการพระราชดำริ มีพื้นที่
เพาะปลูก เช่น สับปะรด มะม่วง พืชสวน อีกทั้งอาจจะ กันพื้นที่แนวคลองสามพันนามเป็นพื้นที่น้ำหลาก ห้ามปลูกสร้าง
อาคารในระยะ 6 เมตร ตลอดแนวคลอง

ทั้งนี้เพื่อต้องการอนุรักษ์พื้นที่เดิมไว้ก่อน เนื่องจากระบบไฟฟ้าและน้ำประปายังไม่มี หากส่งเสริมการพัฒนาและ
ลงทุนมาก ๆ ทางรัฐบาลจะต้องเข้าไปลงทุนให้

"ส่วนการก่อสร้างอาคารสูงควรจะอยู่ในพื้นที่ในเมืองโซนหัวหินมากกว่า เพราะที่ดินราคาแพง ต่อไปการพัฒนาหัว
หินจะเป็นเมืองรูปแบบกระชับ เน้นตึกสูงเป็นหลัก เพื่อรับกับราคาที่ดินและขนาดพื้นที่มีจำกัด"

++ปลดล็อกความสูงรับที่ดินแพง

เบื้องต้นร่างผังเมืองฉบับใหม่ เมืองหัวหินจะปรับเปลี่ยนทั้งสีผังและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ให้สอดรับ
กับราคาที่ดิน เช่น พื้นที่สีเหลืองและสีส้มใน ผังเดิม จะสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และสูงไม่เกิน 23 เมตร
แต่ผังเมืองใหม่ กรมจะปลดล็อกให้สร้างเกินได้ แต่จะสร้างได้สูงเท่าไหร่อยู่ระหว่างการพิจารณา เช่น อาคารขนาดใหญ่
พิเศษเกิน 10,000 ตารางเมตร

"นอกจากนี้จะมีการปรับพื้นที่สีผังเดิม เช่น บริเวณไหนที่เป็นพื้นที่สีเหลืองให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แต่
ปัจจุบันสภาพพื้นที่บริเวณนั้นหนาแน่น จะ เปลี่ยนให้เป็นสีส้มและสีแดงเพื่อให้คุ้มค่าต่อการพัฒนา เพราะที่ดินราคาแพง
มาก" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

สำหรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง อนาคตจะปรับพื้นที่ผังเมืองเช่นกัน จากพื้นที่สีเหลืองก็เป็นสีแดง ซึ่ง
สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ระบุชัด กรณีบริเวณบ่อฝ้ายเป็นสถานีไฮสปีดเทรน และจะมีการ
ปรับจากปัจจุบันพื้นที่สีเหลืองเป็นสีแดง

++แสนสิริแชมป์โครงการมากสุด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินเมื่อสิ้นปี 2555 มี
เปิดตัวทั้งหมด 57 โครงการ จำนวน 19,115 หน่วย

ขณะที่นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัสพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย
ว่า เฉพาะครึ่งปีนี้ที่หัวหินมีคอนโดมิเนียมสะสมรอขายประมาณ 8,386 ยูนิต รวมมูลค่าการขาย 25,158 ล้านบาท

แยกเป็นรายบริษัท ของ บมจ.แสนสิริ ถือว่ามีโครงการมากสุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา คือ 22 โครงการ รวม 4,000 ยูนิต
มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท และปัจจุบัน แสนสิริมีโครงการรอขายอยู่อีก 700-800 ยูนิต มูลค่าประมาณ 3,000-4,000 ล้าน
บาท อาทิ โครงการบ้านเคียงฟ้า บ้านทิวลม ออทัมน์ เป็นต้น