โอนสิทธิสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากโครงการก็ได้

คนมาช้าที่อยากได้จริงๆ ก็ต้องไปขอซื้อต่อจากคนจองมือแรก ปัญหาต่อมาเวลาจะไปขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินต้องใช้หลักฐานการจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แล้ว โครงการเห็นเป็นโอกาสก็ไม่ยอม บอกว่าต้องเอาค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญามาก่อน ยิ่งสมัยนั้นกำไรกันหลายแสนต่อหลัง ค่าเปลี่ยนสัญญาก็เรียกสูงตามไปด้วย คราวนี้ก็เกิดการดื้อแพ่งกันแล้วครับ ทางผู้ซื้อมือแรกก็ไม่ยอม จึงไปปรึกษาทนายความเรื่องนี้มีกฎหมายอยู่มาตราหนึ่งที่เปิดช่องเรื่องการโอนสิทธิกันได้ครับ ที่สำคัญไม่ต้องได้รับความยินยอมจากลูกหนี้หรือเจ้าของโครงการด้วยครับ (ที่เรียกโครงการว่าเป็นลูกหนี้เพราะมีหน้าที่ต้องส่งมอบบ้านพร้อมที่ดินแต่เป็นเจ้าหนี้ในการเรียกให้ชำระเงิน เรียกว่ามีสองฐานะนะครับ)

“คำพิพากษาฎีกาที่ 6816/2537 ป.พ.พ.มาตรา 306 บัญญัติเพียงว่าการโอนสิทธิเรียกร้องจะต้องทำเป็นหนังสือจึงจะสมบูรณ์ และการโอนนั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ลูกหนี้หรือบุคคลภายนอกได้ แต่เมื่อได้บอกกล่าวการโอนไปยังลูกหนี้หรือลูกหนี้ยินยอมด้วยในการโอน โดยได้ทำคำบอกกล่าวหรือความยินยอมเป็นหนังสือ หาได้บัญญัติว่าการโอนนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือ และลงลายมือชื่อของผู้โอนกับผู้รับโอนไม่ ฉะนั้นการโอนสิทธิเรียกร้องที่ได้ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้โอนแต่ฝ่ายเดียวก็เป็นการสมบูรณ์

“โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดพิพาทจากจำเลยที่ 2 ต่อมาจำเลยที่ 1 ขอซื้อห้องชุดพิพาทจากโจทก์ โจทก์ตกลงจะขายให้และมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 ว่าจำเลยที่ 1 จะซื้อห้องชุดพิพาทต่อจากโจทก์ ขอให้จำเลยที่ 2 ออกหนังสือรับรองจะซื้อจะขายให้แก่จำเลยที่ 1 เพื่อการกู้เงินจากธนาคาร ดังนี้หนังสือที่โจทก์มีถึงจำเลยที่ 2เป็นหนังสือที่โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้แสดงเจตนาโอนสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายห้องชุดพิพาทที่มีต่อจำเลยที่ 2 ผู้เป็นลูกหนี้ของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 1 ถือได้ว่าการโอนสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำเป็นหนังสือเป็นการสมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ผู้โอนจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายอีกต่อไป”

สรุปเรื่องนี้ได้หลักใหญ่ๆ คือการโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือบอกกล่าวไปยังโครงการว่าเราโอนสิทธินี้ให้กับใครไม่ต้องได้รับความยินยอมการโอนก็มีผลครับ ดังนั้นต่อมาเราก็หมดสิทธิที่จะเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นแล้ว เวลาส่งมอบบ้านล่าช้าจะไปฟ้องเขาไม่ได้นะครับ ต้องให้ผู้รับโอนเป็นคนดำเนินการเสียเอง

ข้อต่อมาการทำหนังสือบอกกล่าวเพื่อโอนสิทธินี้ไม่ต้องให้ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อต่อจากเราลงชื่อด้วยก็ได้ครับ เรามีสิทธิทำเองคนเดียวได้เลย ดังนั้นหากใครไปซื้อบ้านซื้อห้องชุดไว้ถ้าจะขายต่อก็ใช้หลักการนี้ได้ แต่ผลของเรื่องนี้เป็นผลตามกฎหมายที่จะต้องมีการวินิจฉัยในศาล แม้ในที่สุดเราจะชนะคดีเพราะการโอนสิทธิแน่ๆ แต่ก็ต้องเป็นความกันแล้ว โครงการที่เข้มงวดก็อาจไม่ยอม จะต้องมาชำระค่าธรรมเนียมเปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายให้ก่อน ไม่อย่างนั้นไม่ยอม เราไม่อยากเรื่องมาก ได้เงินช้า ก็คงจะต้องเป็นไปตามที่เขากำหนดตามเคย

ข้อสุดท้ายเรื่องการโอนสิทธินี้เป็นสิทธิที่เกิดขึ้นตามสัญญาจะซื้อจะขายนะครับ ไม่รวมถึงการวางเงินจองที่ยังไม่ได้ทำสัญญากัน…ฉบับนี้ลาไปก่อน สวัสดี