สัญญาจะซื้อจะขาย “จำเป็นต้องระบุว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้า”

ตัวอย่างคดี เพื่อเข้าใจง่าย ๆ

เพื่อให้เข้าใจง่าย ๆ เราจึงมีตัวอย่างคดีมาฝากกัน โดยวันทำสัญญาชำระเงินกันหมดแล้ว แต่ไม่มีข้อความระบุว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อไรจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งลักษณะนี้แบบของสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อไม่เป็นไปตามแบบสัญญาดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ เมื่อสัญญาใช้บังคับไม่ได้แล้วคู่สัญญาจะให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้

ตัวอย่างคดี

“คำพิพากษาฎีกาที่ 5199/2546 สัญญาซื้อขายมีข้อความว่า จำเลยตกลงขายที่ดินให้แก่โจทก์และได้รับเงินดังกล่าวไปเรียบร้อยแล้วเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ขอให้ทำการโอนได้โดยไม่มีข้อคัดค้านเห็นได้ว่าตามสัญญาดังกล่าวทั้งโจทก์และจำเลยมีความประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเพราะได้มีการชำระเงินทั้งหมดมิใช่บางส่วนและมอบหน้าที่ให้โจทก์ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ไม่มีข้อความใดบ่งบอกว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลังเมื่อใดให้เป็นที่แน่นอน

อีกทั้งไม่มีการชำระเงินกันในวันโอนด้วย การที่จำเลยมอบให้โจทก์ไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นมิใช่เป็นการจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในภายหลัง แต่เป็นเรื่องที่คู่กรณีตกลงให้มีการโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว โดยให้โจทก์ไปดำเนินการโอนให้เรียบร้อยเท่านั้น สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อคู่สัญญามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง และมาตรา 152”

จากคดีดังกล่าวจึงหมายความว่า เมื่อสัญญาเป็นโมฆะเสียแล้ว จึงบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ส่วนเงินที่ชำระไปแล้วนั้น เมื่อไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันเพราะสัญญาไม่มีเสียแล้ว ผู้ขายก็ต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อเต็มตามจำนวนเงินที่ชำระไปพร้อมดอกเบี้ย

เนื่องจากการทำหนังสือ "สัญญาจะซื้อจะขาย" เป็นสิ่งจำเป็นมาก สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จึงควรตรวจสอบรายละเอียดข้อความและข้อมูลให้รอบคอบทุกครั้ง โดยเฉพาะการระบุว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้า ทั้งนี้ก็เพื่อให้ได้เนื้อหาที่ชัดเจน และป้องกันการบิดพลิ้วของสัญญานั่นเอง