ในวันที่เราไปดูโครงการแล้วชอบจึงตัดสินใจซื้อ ขั้นตอนแรกก็ต้องวางเงินเอาไว้ก่อนนั่นแหละครับ เรียกว่า “เงินจอง” ทางกฎหมายเรียกว่า “เงินมัดจำ” มีข้อตกลงเบื้องต้นกันว่าจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันอีกครั้งหนึ่งภายหลัง หากผู้ซื้อผิดข้อตกลงผู้ขายก็ริบได้ทั้งหมด แต่กรณีผู้ขายไม่ยอมทำสัญญาก็เรียกคืนได้ทั้งหมดพร้อมค่าเสียหาย ใครจะกั๊กไว้ก่อนไม่แน่ใจก็วางไว้น้อยๆนะครับ
เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน แล้วมีการผ่อนชำระเงินก่อนไปโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะชำระโดยวิธีการใดเงินประเภทนี้เรียกว่า “เงินดาวน์” เงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อก่อนสร้างเสร็จแล้วผ่อนเงินดาวน์กันครบแล้วก็จะนัดโอนกรรมสิทธิ์กัน
ปัญหาคือหากผ่อนดาวน์ไปแล้วแต่ยังไม่ครบ เกิดไปหลงรักโครงการใหม่แล้วทิ้งโครงการเดิม หรือติดขัดไม่มีเงินผ่อน อย่างนี้เงินที่ผ่อนไม่มีเงินผ่อน อย่างนี้เงินที่ผ่อนไปแล้วตั้งเยอะจะทำอย่างไร มีคดีที่ตรงกับเรื่องนี้เลยครับ ผู้ซื้อไปฟ้องเรียกเงินดาวน์คืนจากผู้ขายเพราะถูกริบทั้งหมด
“แม้โจทก์จะได้วางเงินจำนวน 55,000 บาทในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวนี้ก็มิได้หมายความว่าจะเป็นเงินมัดจำไปเสียทั้งหมด ต้องขึ้นอยู่กับเจตนาของคู่กรณีเป็นสำคัญ เมื่อเจตนาของโจทก์และจำเลยปรากฏชัดแจ้งอยู่ในสัญญาแล้วว่าให้ถือเป็นเงินดาวน์ จึงต้องถือว่าเงินจำนวนดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ดินพร้อมทาวน์เฮ้าส์ ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ผ่อนชำระไปแล้วอีก 10 งวด จำนวน 87,000 บาทนั้น ยิ่งเห็นได้ชัดว่าไม่ใช่เงินมัดจำ เพราะเป็นเงินที่ผ่อนชำระกันหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินแล้ว ดังนั้นเมื่อโจทก์ผิดสัญญาจำเลยจะริบเงินเหล่านี้โดยอ้างว่าเป็นเงินมัดจำที่อาจริบตามกฎหมายไม่ได้”
“สัญญาจะซื้อจะขายข้อ 9 ระบุว่าหากโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินตามที่ระบุในสัญญา ให้ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและยินยอมให้จำเลยริบเงินที่ชำระไว้แล้วทั้งหมด กับให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันยกเลิกกันทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว ดังนั้นเมื่อโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ ผลคือสัญญาเลิกกัน เงินที่โจทก์ส่งมอบแก่จำเลยดังกล่าวเพื่อชำระหนี้บางส่วน ย่อมกลับเป็นเงินอันจะต้องใช้คืนเพื่อให้คู่สัญญากลับสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 ”
“แม้เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันให้ริบโดยไม่ต้องใช้คืนเพื่อกลับสู่ฐานะเดิม ข้อตกลงให้ริบดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และเบี้ยปรับนี้ถ้าสูงเกินส่วน ศาลก็มีอำนาจที่จะลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ ส่วนที่ตกลงกันไว้ในตอนท้ายของสัญญาข้อ 9 อีกว่า หากโจทก์ผู้จะซื้อผิดนัดไม่ชำระเงินตามสัญญาอีก ยอมชำระค่าปรับให้แก่จำเลยผู้จะขายต่างหากเป็นเงินครั้งละ 10,000 บาทก็เป็รเบี้ยปรับเช่นกันแต่ที่กำหนดไว้ในสัญญาให้เรียกได้อีกนั้นเป็นการซ้ำซ้อน จึงไม่กำหนดเบี้ยปรับให้แก่จำเลยอีก”
จึงสรุปได้ว่าเงินดาวน์แม้จะระบุไว้ในสัญญาให้ริบได้ทั้งหมดเมื่อผิดสัญญาผ่อนชำระไม่ครบก็ถือเป็นเบี้ยปรับ หากสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจลดลงให้เหมาะสมได้ แต่จะริบทั้งหมดไม่ได้ สวัสดีครับ
