มัดจำแล้ว แต่ตกลงกันไม่ได้ จะบังคับทำสัญญา/ริบมัดจำไม่ได้

คำว่า “ถ้าตกลงกันว่า” ตรงนี้หมายถึงข้อตกลงที่ติดต่อกัน ไม่ว่าจะได้ทำสัญญากันแล้วหรือไม่ก็ตาม เช่น ท่านผู้อ่านเดินเข้าไปในโครงการแล้วตกลงจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินสักหลังหนึ่ง แต่นำเงินมาไม่พอทำสัญญา หรือกรณีต้องมีเรื่องตรวจสอบการขออนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินก่อนจะนัดมาทำสัญญากันในภายหลัง จึงต้องวางเงินจองไว้ก่อน ก็เป็นกรณีตกลงกันว่าจะต้องมาทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังไม่ได้ทำสัญญากัน แม้วางเงินจองไปแล้วคุณไปต่อราคาเขามาก ๆ ตอนแรกผู้ขายก็อาจตกลงแล้ววางเงินจองไว้ก่อน ภายหลังมีคนอื่นให้ราคาสูงกว่า เขาก็มีสิทธิเอาไปขายคนอื่นได้ เรื่องลักษณะนี้มีคดีเกิดขึ้นแล้วหลายคดี

ข้อสอง : “คำพิพากษาฎีกาที่ 745/2538 โจทก์จองซื้อห้องชุดเป็นจำนวนมากถึง 38 ห้อง มีราคาทั้งสิ้นถึง 15,124,000 บาท ในลักษณะทำมาหาประโยชน์ทางธุรกิจ โจทก์ย่อมจะต้องเสนอเงื่อนไขต่าง ๆ เพื่อรักษาสิทธิของตนให้จำเลยเห็นชอบเสียก่อน โจทก์จึงจะลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปได้ เมื่อมีรายละเอียดของข้อความแห่งสัญญาที่โจทก์ยังตกลงกับจำเลยไม่ได้หลายข้อดังกล่าวแล้ว ซึ่งโจทก์แสดงไว้ว่าเป็นสาระสำคัญ และโจทก์จำเลยมีความประสงค์ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันต่อไปอีก แต่ทั้งสองฝ่ายยังไม่ตกลงกันให้ถูกต้องเรียบร้อยทุกข้อ และยังไม่ได้ทำสัญญาหนังสือต่อกัน สัญญาจึงไม่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิกำหนดระยะเวลาให้โจทก์ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามความต้องการของจำเลยแต่ฝ่ายเดียว ที่จำเลยริบเงินมัดจำจองห้องชุดที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยจึงเป็นการไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกคืนจากจำเลยได้”

เห็นได้ว่า ตามแนวคำพิพากษาฎีกานี้ไม่ใช่เฉพาะสำหรับการซื้อห้องชุดจำนวนมากเท่านั้น แต่หากเราวางเงินมัดจำซื้อแต่เพียงห้องเดียว ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการเจรจาเกี่ยวกับเงื่อนไขต่าง ๆ กันก่อนอยู่แล้ว ดังนั้นหากตกลงกันไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น ผู้ขายจะบังคับให้เราเข้าไปทำสัญญาไม่ได้ แถมยังต้องคืนเงินให้กับเราอีกด้วย นับเป็นการตอบคำถามที่ถามว่า มัดจำแล้ว แต่ตกลงกันไม่ได้ จะบังคับทำสัญญา/ริบมัดจำไม่ได้ คือคำตอบที่ถูกต้อง ดังนั้นก่อนทำสัญญาอะไร เราต้องดูให้ดีให้เสียก่อน ถ้ารับไม่ได้ก็ต่อรองกันไป สุดท้ายแล้วหากตกลงกันไม่ได้ก็ต้องคืนเงินที่วางมัดจำไว้นั้นเอง

HOME BUYERS'GUIDE ฉบับที่ 253 ม.ค.57