มัดจำแล้ว แต่ตกลงกันไม่ได้ จะบังคับทำสัญญา-ริบมัดจำไม่ได้

ป.พ.พ.มาตรา 366 วรรคสอง บัญญัติว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย ท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกัน จนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ”

คำว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่า” ตรงนี้หมายถึงข้อตกลงที่ติดต่อกัน ไม่ว่าจะได้ทำสัญญากันแล้วหรือไม่ก็ตามเช่น ท่านผู้อ่านเดินเข้าไปในโครงการแล้วตกลงจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินสักหลังหนึ่ง แต่นำเงินมาไม่พอทำสัญญา หรือกรณีต้องมีเรื่องตรวจสอบการขออนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินก่อนจะนัดมาทำสัญญากันในภายหลังจึงต้องวางเงินจองไว้ก่อน ก็เป็นกรณีตกลงกันว่าจะต้องมาทำสัญญาเป็นหนังสือ เมื่อยังไม่ได้ทำสัญญากัน แม้วางเงินจองไปแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายก็ยังไม่เกิดขึ้น หากต่อมามีการผิดข้อตกลง ก็ยังไม่เรียกว่าผิดสัญญาถ้าตั้งใจจะซื้อบ้านไว้แล้ว คุณไปต่อราคาเขามากๆตอนแรกผู้ขายก็อาจตกลงแล้ววางเงินจองไว้ก่อน ภายหลังมีคนอื่นให้ราคาสูงกว่า เขาก็มีสิทธิเอาไปขายคนอื่นได้นะครับ เรื่องลักษณะนี้มีคดีเกิดขึ้นแล้วหลายคดี

“คำพิพากษาฎีกาที่ 745/2538 โจทก์จองซื้อห้องชุดเป็นจำนวนมากถึง 38 ห้อง มีราคาทั้งสิ้นถึง 15,124,000 บาท ในลักษณะทำมาหาประโยชน์ทางธุรกิจ โจทก์ย่อมจะต้องเสนอเงื่อนไขต่างๆ เพื่อรักษาสิทธิของตนให้จำเลยเห็นชอบเสียก่อน โจทก์จึงจะลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปได้ เมื่อมีรายละเอียดของข้อความแห่งสัญญาที่โจทก์ยังตกลงกับจำเลยไม่ได้หลายข้อดังกล่าวแล้ว ซึ่งโจทก์แสดงไว้ว่าเป็นสาระสำคัญและโจทก์จำเลยมีความประสงค์ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันต่อไปอีก แต่ทั้งสองฝ่ายยังไม่ตกลงกันให้ถูกต้องเรียบร้อยทุกข้อ และยังไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน สัญญาจึงไม่เกิดขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิกำหนดระยะเวลาให้โจทก์ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตามความต้องการของจำเลยแต่ฝ่ายเดียว ที่จำเลยริบเงินมัดจำจองห้องชุดที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยจึงเป็นการไม่ชอบ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกคืนจากจำเลยได้”

ตามแนวคำพิพากษาฎีกานี้ไม่ใช่ใช้เฉพาะสำหรับการซื้อห้องชุดจำนวนมาก หากเราวางเงินมัดจำซื้อแต่เพียงห้องเดียว แต่ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการเจรจาเกี่ยวกับเงื่อนไขต่างๆ หากตกลงกันไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น ผู้ขายจะบังคับให้เราเข้าไปทำสัญญาไม่ได้ ทั้งยังต้องคืนเงินให้กับเราอีกด้วย