รถไฟขอ12หมื่นล้านเคลียร์พื้นที่แก่งคอย รองรับย้ายมักกะสัน

จากกรณีที่รัฐบาลพรรคเพื่อไทยมีแนวคิดจะนำที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐวิสาหกิจที่มีศักยภาพในกรุงเทพฯและ
ปริมณฑล ออกมาประมูลหารายได้เข้ากระทรวงการคลัง โดยที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) 3 แปลงก็จัดอยู่
ในข่ายดังกล่าว ได้แก่ ที่ดินย่านมักกะสัน, ย่านบางซื่อ และบริเวณสถานีแม่น้ำ

ล่าสุดนายประภัสร์ จงสงวน ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าการนำพื้นที่
มักกะสันและสถานีแม่น้ำมอบให้กระทรวงการคลัง เป็นการให้เช่าระยะยาว เพื่อปลดภาระหนี้ของ ร.ฟ.ท. ที่มีเกือบ 1 แสน
ล้านบาท โดยขณะนี้เตรียมนำเสนอกระทรวงการคลังจัดหางบประมาณกว่า 1.2 หมื่นล้านบาท สำหรับใช้พัฒนาย่านแก่ง
คอย จังหวัดสระบุรี เพื่อรองรับการโยกย้ายโรงงานมักกะสันมายังสถานที่ดังกล่าว ก่อนจะเปิดประมูลพื้นที่มักกะสันเชิง
พาณิชย์

สำหรับอัตราค่าเช่าในเบื้องต้นแบ่งออกเป็นระยะเวลา 30- 30-30 ปี เพื่อจูงใจให้มีการลงทุนของผู้สนใจทั่วไป สำหรับ
แผนการพัฒนาพื้นที่ย่านแก่งคอยนั้นยังต้องดำเนินการต่อไป เพราะรองรับการพัฒนาด้านต่างๆของการรถไฟฯ เนื่องจาก
โรงงานที่มักกะสันสภาพทรุดโทรมใช้งานมานานหลายปี โดยงบในการพัฒนาที่แก่งคอยนั้นร.ฟ.ท.จะนำเสนอ
กระทรวงการคลังเพื่อจ่ายให้ร.ฟ.ท.โดยรวมเอาไว้ในอัตราค่าเช่าเรียบร้อยแล้วทั้งหมด"

ด้านผศ.กฤษณ์ เจ็ดวรรณะ รองผู้จัดการโครงการการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้นการย้ายโรงงาน
มักกะสัน คณะวิศวกรรมศาสตร์ สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง(สจล.)กล่าวว่า ได้ส่งรายงานฉบับ
สุดท้ายให้ร.ฟ.ท.เรียบร้อยแล้ว โดยพื้นที่แก่งคอยจัดเป็นศูนย์ซ่อมบำรุงขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย มีพื้นที่
รวมประมาณ 1,000 ไร่ แบ่งออกเป็น 2 พื้นที่คือ 1. พื้นที่โรงงาน และ 2.พื้นที่พักอาศัย (ประมาณ 1,200 ยูนิต) ในส่วนข้อมูล
จำนวนพนักงานร.ฟ.ท.นั้นพบว่าเมื่อปี 2555 ยังมีอยู่กว่า 2.1 หมื่นคน

ผศ.กฤษณ์ กล่าวอีกว่า สำหรับในส่วนพื้นที่มักกะสันมีทั้งหมดประมาณ 745 ไร่ แต่สามารถนำไปพัฒนาได้ประมาณ
500 ไร่ ประกอบไปด้วยพื้นที่อาคารโรงงาน 65 ไร่ พื้นที่สับเปลี่ยนย่านโรงงาน 35 ไร่ พื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันที่จัดทำ
ประโยชน์เพิ่มเติม 77 ไร่ พื้นที่อาคารรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์สถานีมักกะสัน (CAT) 35 ไร่ พื้นที่นิคมรถไฟมักกะสัน
โรงพยาบาลบุรฉัตรไชยากร พื้นที่พักอาศัย บ้านเดี่ยวและแฟลต กลุ่มอาคารพัสดุ 5 หลัง โดยจะย้ายโรงพยาบาลไปอยู่ใน
พื้นที่ตึกแดง บางซื่อ ส่วนอื่นๆ จะย้ายไปอยู่แก่งคอยทั้งหมด

"ขณะนี้มีงบศูนย์ซ่อมรองรับหัวรถจักรขนาด 20 ตันต่อเพลา ที่อยู่ระหว่างการจัดซื้อ ซึ่งรายได้ที่จะนำไปพัฒนาพื้นที่
ย่านแก่งคอยจะใช้งบจากผู้เข้ามาลงทุนพื้นที่มักกะสันคาดว่าจะต้องใช้ประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท หลังจากนี้ไปอีกประมาณ
5 ปี คงจะได้เห็นภาพการพัฒนาพื้นที่ย่านแก่งคอยและมักกะสันชัดเจนยิ่งขึ้นหากรัฐบาลชุดใหม่เร่งตัดสินใจ"

ทั้งนี้บริษัทที่ปรึกษาได้เสนอรูปแบบการลงทุนพื้นที่มักกะสันไว้ 4 รูปแบบดังนี้ คือ 1. ลงทุนโดยร.ฟ.ท. 2. ลงทุน
โดยร.ฟ.ท.และบริหารตามสัญญา (ร.ฟ.ท.ได้รับประกันรายได้ขั้นต่ำจากเอกชนบางส่วน) 3. เปิดให้เอกชนร่วมลงทุนหรือ
PPPs และ 4. เอกชนลงทุนทั้งหมด สำหรับแหล่งทุนนั้นจะใช้จากแหล่งต่างๆ ดังนี้คือ 1. เงินอุดหนุนของภาครัฐในลักษณะ
ให้เปล่า 2. ใช้เงินยืมจากภาครัฐโดยไม่คิดดอกเบี้ย 3. เงินกู้จากภาคเอกชน และ 4. ผู้ลงทุนสถาบัน (รวมเอกชนหลายราย)

โดยราคาที่ดินพื้นที่มักกะสันตามราคาประเมินของกรมที่ดินมูลค่าเท่ากับ 150,000 บาทต่อตารางวา หากคิดจากพื้นที่
ประมาณ 500 ไร่จะเท่ากับ 29,826 ล้านบาท ช่วงระยะเวลาการเช่า 30 ปี คิดค่าเช่าปีที่ 1 จำนวน 30% ของค่าเช่าทั้งหมด ช่วง
ระยะเวลาการก่อสร้างปีที่ 2-4 คิดค่าเช่า 25%, 50% และ 75% ของค่าเช่าที่จะต้องชำระในปีที่ 1 เมื่อเริ่มเปิดดำเนินการ (ปีที่
5)

"ค่า IRR ของพื้นที่โครงการประมาณ 11.36% คิดรายได้ค่าเช่า ณ ราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 28,289 ล้านบาท ตลอด
ระยะเวลาเช่า 34 ปี (บวกก่อสร้าง 4ปี) ซึ่งคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันเท่ากับ 11,766 ล้านบาท โดยคิด ณ อัตราลด 7% ต่อปี
โดยร.ฟ.ท.จะได้รับค่าเช่าที่ดินมักกะสันปลายปีที่ 6 เมื่อลงทุนและย้ายอาคารต่างๆ ออกจากพื้นที่มักกะสันแล้วเสร็จ