ซื้อคอนโดฯ ต้องเช็คข้อมูล “นิติบุคคลฯ”

ดังนั้นการซื้อคอนโดฯ หากเป็นคอนโดฯ ใหม่ที่ยังไม่ได้สร้าง ก็ต้องสอบถามแนวทางการบริหารอาคารชุดกับเจ้าของโครงการ ส่วนคอนโดฯ มือสองหรือที่ซื้อต่อจากบุคคลอื่นอาจตรวจสอบง่ายๆ จากสิ่งที่พบเห็นที่ปรากฏ ซึ่งในที่นี้มีหลักการตรวจสอบแบบง่าย ดังนี้

นิติบุคคลว่าบริหารอาคารดีหรือไม่
- เดินสำรวจภายในคอนโดฯ ให้ทั่ว สอบถามจากเจ้าของร่วมในนั้นก็จะทำให้ได้ข้อมูลเชิงลึกในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคล หรือระบบสาธารณูปโภคของโครงการ
- ตรวจดูพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางทั้งหมด เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ฯลฯ ว่ามีคุณภาพการให้บริการดีมากน้อยเพียงใด
- ตรวจเช็คฐานะนิติบุคคลอาคารชุด (สำคัญมาก) ซึ่งสถานะทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุดจะสามารถตรวจดูได้ไม่ยากจากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล ทั้งนี้สถานะทางการเงินที่ดีควรต้องมีรายรับมากกว่ารายจ่าย และมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีเยอะๆ ด้วย ยิ่งเหลือมากเท่าไรถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะนั่นหมายถึงประโยชน์ส่วนเพิ่มที่จะตกมาถึงผู้เข้ามาลงทุนรายใหม่ในคอนโดฯ แห่งนั้นด้วย
- เช็คสภาพภายนอกของคอนโดฯ ก็เป็นตัวชี้ที่ดีอีกตัวหนึ่ง ที่โชว์ให้เห็นถึงฐานะของนิติบุคคลอาคารชุดได้เช่นกัน ทั้งนี้ถ้าคอนโดฯ เก่าแห่งใดมีสภาพภายนอกอาคารดูทรุดโทรม สีไม่เคยทาใหม่ ผนังอาคารร้าวไม่เคยซ่อม น้ำรั่ว ไฟอาคารไม่ค่อยมีหรือเปิดน้อย อาจเดาได้ว่านิติบุคคลมีปัญหาทางการเงิน ทำให้ไม่มีเงินจ่ายค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเหล่านี้ได้ ซึ่งสาเหตุอาจเป็นเพราะรายได้ที่เก็บได้ไม่พอรายจ่าย หรืออาจเป็นเพราะมีเจ้าของร่วมส่วนหนึ่งไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางก็ได้

โดยทั่วไปคอนโดฯ ที่อยู่อาศัยมานานเกิน 5 ปีขึ้นไป มักมีโอกาสที่จะเจอปัญหาเรื่องการบริหารจัดการ ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดได้ อันเป็นผลมาจากปัญหาเงินกองทุนส่วนกลางที่เก็บตอนแรก เริ่มร่อยหรอหมดไป

ปัจจุบันกฎหมายอาคารชุดได้บังคับให้นิติบุคคลต้องแสดงงบการเงินไว้ในที่เปิดเผย เช่น ติดไว้โถงทางเดินลิฟต์ ถ้าเป็นไปได้ควรทำการศึกษางบการเงินย้อนหลังหลายๆ ปีจะยิ่งดีเข้าไปใหญ่ ยิ่งถ้าได้มีโอกาส อ่านรายงานการประชุมกรรมการหรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก็จะทำให้สามารถเข้าใจภาพรวมของคอนโดฯ นั้นๆ ได้ดียิ่งขึ้น