การสำรวจครั้งนี้เริ่มตั้งแต่ทางแยกทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1 อำเภอแม่สายเลี้ยวขวาผ่านโรงแรมเบิร์ด ไปจนถึงที่ว่าการอำเภอเชียงแสน รวมระยะทางประมาณ 35 กิโลเมตร
ผ่านโรงแรมเบิร์ดมาประมาณ 100 เมตรซ้ายมือมีประกาศขายที่ดิน 20 ไร่ ตรงมาถัดจากร้านจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง Home Mart มีประกาศขายที่ดินติดกันมีทาวน์โฮมสร้างใหม่ขนาด 3 ชั้น จำนวน 9 ยูนิต เยื้องกันฝั่งตรงข้ามเป็นทางเข้าโครงการแม่สายวิว ถัดไปมาตรงข้ามการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคแม่สาย มีดินผืนใหญ่ปรับพื้นที่เตรียมพัฒนา ตรงไปซ้ายมือเป็นทาวน์โฮมสร้างเสร็จใหม่ขนาด 3 ชั้น จำนวน 8 ยูนิต ด้านหลังมีการก่อสร้างอาคารที่พักขนาดใหญ่หลายยูนิต เยื้องกันขวามือเป็นอาคารพาณิชย์ขนาด 3 ชั้นจำนวน 24 ยูนิตประกาศขายบางยูนิต
ตรงไปก่อนถึงทางแยกเลี้ยวซ้ายไปสะพานมิตรภาพแห่งที่ 2 เลี้ยวขวาไปอำเภอแม่จัน มีสนามไดร์ฟกอล์ฟและโครงสร้างอาคารขนาดใหญ่ทิ้งร้างไว้ ตรงทางแยกซ้ายมือมีการก่อสร้างบริษัท วัลณีแม่สาย จำกัด ตรงไปสองฝั่งถนนเป็นทุ่งนาบริเวณกว้าง และสังเกตได้ว่ามีประกาศขายที่ดินที่อยู่หลายจุด ป้ายประกาศนอกจากมีภาษาไทยแล้วยังมีภาษาพม่า แสดงให้เห็นว่าเริ่มมีกลุ่มประเทศเพื่อนบ้านให้ความสนใจมาลงทุนมากขึ้น โดยราคาที่ดินบริเวณนี้อยู่ที่ตารางวาละ 3,000 บาท
บริเวณกิโลเมตรที่ 10 จากโรงแรมเบิร์ดซ้ายมือมีโครงการเก่าอย่าง Lake Village ถัดไปเป็นที่ดินจัดสรรโครงการเวียงคำแลนด์ มีการปรับพื้นที่พร้อมวางระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้ว ราคาที่ดินของโครงการตารางวาละ 4,900 บาท บริเวณนี้ยังพบว่ามีประกาศขายที่ดินอยู่หลายจุด ราคาขายอยู่ที่ตารางวาละประมาณ 2,000 บาท
ส่วนย่านชุมชนศรีเมืองชุมส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเรือนของคนในชุมชน บางหลังเป็นร้านขายของชำ ส่วนอาคารพาณิชย์มีบ้างประปราย มีประกาศขายที่ดินแปลงเล็กอยู่ติดกับถนนหลัก เมื่อห่างจากแหล่งชุมชนออกไประยะประมาณ 1 กิโลเมตรสองฝั่งถนนยังเป็นทุ่งนา แต่มีประกาศขายที่ดินผืนใหญ่อยู่หลายจุด ขนาดตั้งแต่ 10-500ไร่ รวมถึงที่พักสไตล์รีสอร์ท เนื่องจากภูมิประเทศในบริเวณนี้โอบล้อมด้วยภูเขาและธรรมชาติที่สวยงาม การจราจรไม่พลุกพล่านเหมาะแก่การพักผ่อนเป็นอย่างยิ่ง
ลัดเลาะมาตามเส้นทางสองฝั่งถนนยังคงเป็นทุ่งนาสลับกับภูเขาเข้าสู่หมู่บ้านสบรวก อำเภอเชียงแสน เริ่มเห็นโรงแรมเก่า รีสอร์ทที่พัก และร้านอาหารบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเกิดขึ้นจำนวนมาก เนื่องจากใกล้กับสามเหลี่ยมทองคำ สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ มีอาคารพาณิชย์เก่าและร้านขายของที่ระลึก เช่น เสื้อผ้าชนเผ่า, ชา, กาแฟ เป็นต้น
จากบริเวณนี้ถนนจะลัดเลาะเลียบแม่น้ำโขง เมื่อผ่านบริเวณสามเหลี่ยมทองคำ และด่านตรวจคนเข้าเมืองเชียงแสนไปประมาณ 500 เมตรซ้ายมือมีประกาศขายโฮมออฟฟิศขนาด 4 ชั้น มี 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 2 ห้องโถงใหญ่ ถัดไปมีประกาศขายที่ดินติดแม่น้ำขนาด 6 ไร่
ตรงเข้าหมู่บ้านห้วยเกี๋ยงซ้ายมือกำลังมีการก่อสร้างทาวน์โฮมเป็นของกลุ่มทุนท้องถิ่น บริษัท เอ บี บิส เชียงแสน จำกัด ขนาด 3 ชั้นครึ่ง จำนวน 19 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 4.2 ล้านบาท ถัดไปเป็นโครงการโขงวิวพลาซ่า ของบริษัท เคที พร็อพเพอร์ตี้ วัน จำกัด บนพื้นที่กว่า 8 ไร่ ประกอบด้วย เรสซิเดนท์ จำนวน 32 ยูนิต, อาคารพาณิชย์จำนวน 39 ยูนิต และบูธขายสินค้าจำนวน 108 ยูนิต มีเปิดให้บริการแล้วบางส่วน ถัดมาอีกประมาณ 100 เมตร เป็นร้านสถานีโขงวิว ในเครือโขงวิวพลาซ่า นอกจากมีอาหารและเครื่องแล้วยังมีฟาร์มแกะให้นักท่องเที่ยวได้เข้าชมอย่างใกล้ชิด
ตรงมาอีกประมาณ 300 เมตรมีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขนาด 2 ชั้นครึ่ง จำนวนกว่า 20 ยูนิต ตรงไปประมาณ 1 กิโลเมตรซ้ายมือจะเป็นห้องแถวเรียงรายประมาณ 20 ห้อง จำหน่ายสินค้านำเข้าจากพม่าและจีน ประเภทผลไม้สด, ชา, กาแฟ และขนม เนื่องจากอยู่ใกล้กับท่าเรือขนส่งสินค้า ตรงไปจนกระทั่งถึงที่ว่าการอำเภอเชียงแสน เป็นบริเวณที่ตั้งของศูนย์ราชการทั้งหลาย ไม่ว่าจะเป็นสาธารณสุข, โรงพยาบาลส่งเสริมสุขภาพตำบลและสถานีตำรวจภูธรเชียงแสน บริเวณนี้ค่อนข้างมีความเจริญ หนาแน่ด้วยผู้คนและรถรา เพราะหากเลี้ยวขวาตรงสถานีตำรวจภูธรเชียงแสนจะเป็นเส้นทางไปสู่เมืองโบราณเชียงแสน สถานที่ท่องเที่ยวอันงดงามอีกแห่งหนึ่งของอำเภอเชียงแสนเลยทีเดียว
ระยะทางกว่า 35 กิโลเมตรของถนนแม่สาย-เชียงแสน จะเห็นได้ว่าการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์จะกระจุกตัวอยู่ใกล้กับตัวอำเภอหรือย่านชุมชนที่มีการค้าขาย ส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของอาคารพาณิชย์ ส่วนโครงการบ้านจัดสรรยังมีอยู่น้อยมาก แต่ภาพของการลงทุนยังคงมีต่อเนื่องและมีแนวโน้มสูงขึ้น สังเกตได้ว่าเริ่มมีการปรับปรุงที่ดิน การพัฒนาเส้นทางการคมนาคมขนส่งทั้งทางน้ำและทางบก นอกจากนี้ยังพบว่าในทำเลแห่งนี้ยังมีที่ดินที่มีศักยภาพอีกเป็นจำนวนมาก เหมาะแก่การพัฒนาในรูปแบบต่างๆ เพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่เกิดจะขึ้นในปีหน้านี้ คาดว่าจากนี้ไปอีก 1-2 ปีจะได้เห็นการเติบโตของทำเลแห่งนี้อย่างแน่นอน
ราคาประเมินที่ดิน
ในเขตเทศบาลอำเภอแม่สาย 3,200-3,500
นอกเขตเทศบาลอำเภอแม่สาย 1,500
ในเขตอำเภอเชียงแสนติดแม่น้ำโขง ในเขตบ้านสบรวก 10,000-28,000
ในอำเภอเชียงแสน ช่วงที่เหลือจากด้านบน 550-5,000
หมายเหตุ : ราคาประเมินแบ่งช่วงตามในเขตเทศบาลและนอกเขตเทศบาล
