ปัญหาหลักอย่างหนึ่งของคนที่กำลังช้อปเลือก คอนโดฯ เพื่อการลงทุน ก็คือส่วนใหญ่มักไม่รู้ว่าคอนโดฯ ที่กำลังจะซื้อนั้นมีราคาถูกแพงมากน้อยเพียงใด เนื่องด้วยไม่ทราบว่าควรจะต้องเอาอะไรมาเป็นเกณฑ์วัดจึงจะดี จริงๆแล้วในแวดวงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีเครื่องมือชั้นเยี่ยมอยู่ตัวหนึ่ง ที่สามารถนำมาใช้วัดความถูกความแพงของคอนโดฯ ได้เป็นอย่างดี นั่นคืออาศัยวัดหรือเทียบดูจาก “อัตราผลตอบแทนต่อปีที่พึงได้รับ (Rate of Return)” หรือที่รู้จักกันดีในนาม “Yield” นั่นเอง
หลักคิดสำหรับการตัดสินใจง่ายๆ ก็คืออสังหาริมทรัพย์แห่งใดหรือชิ้นไหนเทียบออกมาแล้วให้อัตราผลตอบแทนได้ดีกว่าและสูงกว่า ก็จะถือว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความน่าสนใจและน่าลงทุนมากกว่าตามไปด้วย
และโดยเหตุที่ตัวกระแสรายได้ที่ใช้คิดอัตราผลตอบแทนภายใต้แนวคิดนี้จะอ้างอิงค่าเช่าที่ได้รับรายปีเป็นสำคัญ ดังนั้นเวลาพูดถึง Yield อสังหาริมทรัพย์กันจึงรับรู้กันดีว่านั่นหมายถึง “Yield ที่ได้รับจากค่าเช่า” หรือที่หลายคนนิยม เรียกกันเต็มๆว่าเป็น “Rental Yield” นั่นเอง เทคนิควัดความถูกความแพงโดยดูจาก Yield นี้จัดว่าเป็นวิธีที่นิยมใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลก จุดเด่นที่สำคัญก็คือจะใช้ได้ดีเป็นพิเศษหากเป็นอสังหาฯ ประเภทที่เน้นสร้างกระแสรายได้ในรูปค่าเช่า (lncome Producing Property) ดังนั้นวิธีนี้นอกจากจะใช้ได้ดีกับคอนโดฯ ที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าแล้ว ยังอาจนำไปประยุกต์ใช้กับอพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม รวมตลอดถึงอาคารพาณิชย์และแผงค้าขายได้ด้วย
เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับผู้อ่าน ในโอกาสนี้จะใคร่พาทุกท่านมาศึกษาและเรียนรู้เคล็ดลับการประยุกต์ใช้เทคนิคแบบนี้ ซึ่งตามหลักสากลทั่วไปจะสามารถทำได้ 3 ลักษณะด้วยกัน ไล่เรียงตามความยากง่ายดังต่อไปนี้
1.Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น จริงๆ แล้วชื่อเต็มๆ ก็คือ “Gross Rental Yield” ด้วยเหตุที่เป็นอัตราผลตอบแทนที่คำนวณได้ง่ายสุดจึงนิยมใช้กันอย่างแพร่หลาย แต่ในแง่การลงทุนแล้วกลับมองว่าเป็นเกณฑ์ชี้วัดความถูกความแพงอสังหาฯ ที่หยาบที่สุด และมีโอกาสคลาดเคลื่อนได้ง่าย
สำหรับสูตรพื้นฐานในการคำนวณอัตราผลตอบแทนตัวนี้ก็คือ
Rental Yield = ( ค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี x 100 ) ราคาซื้อคอนโดฯ
ตัวอย่างเช่น นายอนุชาซื้อคอนโดฯ ห้องหนึ่งมาในราคา 1,500,000 บาท หากคิดนำมาปล่อยเช่าเชื่อว่าจะมีคนเช่าเต็มตลอดทั้งปี โดยจะได้รับค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท
นั่นคือ Rental Yield ที่ได้จะออกมาเท่ากับ ( 12,000 x 12 x 100 ) 1,500,000 = 9.60 % แต่ถ้าเป็นกรณีที่เชื่อว่าคอนโดฯ แห่งนี้จะไม่มีคนเช่าเต็มทั้งปี ก็อาจจำเป็นต้องปรับจำนวนเดือนตัวคูณจาก 12 ให้ลดต่ำลงมา อาจเป็นคูณด้วย 11 หรือ 10 แทน ตามจำนวนเดือนในหนึ่งปีที่คิดว่าจะมีคนเช่าแน่ๆ
สำหรับเกณฑ์ชี้ความถูกความแพงตามแนวคิดนี้ กฎกำปั้นทุบดินที่นิยมใช้กันก็คืออัตราผลตอบแทนที่ได้ ควรต้องได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยที่กู้มาซื้อคอนโดฯ ห้องนี้อย่างน้อย 2% ขึ้นไป จึงจะถือว่าน่าลงทุน
ที่ใช้เกณฑ์ไม่น้อยกว่า 2% ก็เนื่องจากเชื่อกันว่าที่ระดับ 2% นี้จะสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายรายเดือน หรือค่าส่วนกลางต่างๆได้ อันจะมีผลทำให้ลงทุนแล้วมีโอกาสที่กระแสเงินสดสุทธิจะออกมาเป็นบวกได้
เกณฑ์ชี้ความถูกความแพงอีกลักษณะหนึ่งที่นิยมใช้ไม่แพ้กัน ก็คือนำไปเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโดฯใจกลางกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันอยู่ในระดับ 5-7% ซึ่งหากพบว่าอัตราผลตอบแทนออกมาได้ในระดับนี้หรือได้สูงกว่า ก็เท่ากับชี้บอกได้ว่าคอนโดฯ นั้นมีราคาไม่แพงและมีความน่าสนใจ
เป็นที่น่าสังเกตว่าอัตราผลตอบแทนตัวนี้คำนวณขึ้นโดยโฟกัสไปที่ค่าเช่าที่พึงได้รับเป็นสำคัญ ในขณะที่ไม่ได้มองเจาะลึกลงเข้าไปในเรื่องค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ต้องเสียแต่อย่างใด ใช้เพียงประมาณการเพียงคร่าวๆ เท่านั้น ซึ่งในแง่ความเป็นจริงค่าใช้จ่ายรายเดือนและค่าส่วนกลางที่ต้องเสียอาจสูงกว่าหรือน้อยกว่า 2% ก็ได้ทำให้เวลานำไปประยุกต์ตัดสินใจใช้จึงมีโอกาสผิดพลาดและคลาดเคลื่อนได้ง่ายๆ
2.Net Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ บางครั้งก็เรียกกันว่า “Capitalization Rate” การคิดอัตราผลตอบแทนตามแนวทางนี้จะเป็นการปรับปรุงโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายรายเดือนที่พึงต้องจ่ายมาคิดร่วมด้วย ซึ่งทำให้ตัวตั้งแทนที่จะใช้เป็นค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปีแทน หรือพูดง่ายๆ ก็คือเป็นเช่าที่พึงได้รับทั้งปีหลังจากหักค่าดูแลรักษา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้วซึ่งมีสูตรในการคำนวณดังนี้
Net Rental Yield = ((ค่าเช่าที่พึงได้รับทั้งปี – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100 ) ราคาซื้อคอนโดฯ
จากตัวอย่างเดิมหากนายอนุชาต้องการทราบว่าเขาควรจะได้ Net Rental Yield เท่าๆไหร่วิธีการก็คือจะต้องทำการเช็คข้อมูลค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มเติมเข้ามาให้ได้ก่อน ซึ่งในการนี้หากเช็คแล้วพบว่าคอนโดฯ แห่งนี้มีค่าใช้จ่ายรายเดือน เดือนละ 1,000 บาท จะทำให้สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนตัวนี้ออกมาได้ดังนี้
Net Rental Yield = ((12,000 – 1,000)x 12 x 100) 1,500,000 = 8.80%
จะเห็นได้ว่าผลตอบแทนตัวนี้ถูกคิดขึ้นมาจากผลตอบแทนสุทธิหลังจากหักรายจ่ายต่างๆเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ดังนั้นเวลานำไปประยุกต์ใช้ชี้ความถูกความแพงจึงสามารถนำไปใช้เปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมซื้อคอนโดฯ ถัวเฉลี่ยโดยตรงเลย ซึ่งเกณฑ์ตัดสินเบื้องต้นก็คือค่าท่ได้จะต้องไม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถัวเฉลี่ย ยิ่งได้มากกว่าเท่าไหร่ถือว่าคอนโดฯ นั้นยิ่งมีราคาถูกและน่าซื้อมากขึ้นเพียงนั้น
3. Cash-on-cash Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิตามเกณฑ์เงินสด บางครั้งในต่างประเทศนิยมเรียกอัตราผลตอบแทนตัวนี้ว่าเป็น “อัตราผลได้กลับคืนสู้เจ้าของ (Equity Dividend Rate)”
เป็นอัตราผลตอบแทนที่คำนวณได้ยากที่สุด แต่ในแวดวงการลงทุนถือว่าดีและน่าเชื่อถือที่สุด ที่เป็นเช่นนี้เพราะเป็นอัตราผลตอบแทนที่อ้างอิงวิธีการลงทุนในทุกมิติแล้ว โดยคิดรวมถึงเรื่องการกู้ยืมเงิน เงินจอง เงินดาวน์ เงินผ่อนและค่าตกแต่งเข้ามาร่วมด้วย จึงถือได้ว่าเป็นตัวแทนอัตราผลตอบแทนสุทธิสุดท้ายที่ผู้ลงทุนพึงจะได้รับจากการลงทุนจริงๆ
โดยสูตรมาตรฐานของการคำนวณหาอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิตามเกณฑ์เงินสดนี้มีดังนี้คือ
Cash-on-cash Rental Yield = ((พึงได้รับทั้งปี-ค่าใช้จ่ายทั้งปี-เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) x100 ) (เงินจอง+เงินดาวน์+ค่าตกแต่ง)
ทั้งนี้จากตัวอย่างเดิมถ้านายอนุชาอยากรู้ Cash-on-cash Rental Yield ของการลงทุนในคอนโดฯ แห่งนี้ ก็จำเป็นจะต้องทำการสำรวจหาข้อมูลในเรื่องการกู้ยืมเงินธนาคารมาซื้อและค่าตกแต่งต่างๆ เพิ่มเติม ซึ่งหลังตรวจเช็คแล้วหากพบว่าการกู้ยืมธนาคารมาซื้อคอนโดฯ ห้องนี้ต้องจองและใช้เงินดาวน์ทั้งสิ้น 150,000 บาท และต้องผ่อนชำระคืนธนาคารเดือนละ 9,000 บาท โดยเขาคาดว่าจะต้องใช้งบตกแต่งเพิ่มเติมอีกราว 20,000 บาท
นั่นคือ Cash-on-cash Rental Yield = ((12,000 – 1,000 – 9,000 ) x 12 x 100) (150,000 + 20,000 ) = 14.12 %
ด้วยเหตุที่อัตราผลตอบแทนตัวนี้คิดขึ้นจากเงินสดที่ใช้ลงทุนจริงๆ ดังนั้นเกณฑ์การพิจารณาเพื่อเปรียบเทียบชี้ความถูกความแพง หรือความน่าสนใจในการลงทุนจึงแตกต่างจากอัตราผลตอบแทนอื่นๆ นั่นคือจะต้องเปรียบเทียบกับต้นทุนค่าเสียโอกาสในการลงทุน ( Opportunity Cost ) เป็นสำคัญ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วมักนิยมนำมาเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขั้นสูงสุด ถ้าได้สูงกว่านั้นมากเพียงใดก็จะถือว่ายิ่งมีราคาถูกและน่าลงทุนมากเพียงนั้น
