ทั้งนี้ความรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธินั้นเป็นเรื่องของผู้ขาย ส่วนมากจะเกิดกับการซื้อบ้านมือสอง ในกรณีบ้านพร้อมอยู่บ้านทิ้งดาวน์ หรือบ้านมือสองต่างๆ
ความรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่องเป็นเรื่องที่ไม่ค่อยสนใจกัน เพราะจะซื้อกันตามสภาพหรือตามสายตาที่เห็น เรียกว่าขายกันตามสภาพ ซึ่งบ้านใหม่จะมีการรับประกันโครงสร้าง 3 ปีบ้าง 5 ปีบ้าง แต่ทั้งนี้การชำรุดบกพร่องอันเป็นสาเหตุให้เสื่อมราคา หรือพูดกันง่ายๆก็คือทำให้ราคาตก
ดังนั้นควรระบุว่าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่าหากมีความชำรุดบกพร่องในภายหลังโดยที่ผู้ขายไม่ได้กลั่นแกล้ง หากประมาทไม่ตรวจสอบให้ดีผู้ซื้อก็ต้องรับผิดชอบเอง และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อนหรือท้วงติง เรียกว่าก่อนซื้อก็ต้องไปตรวจสอบสภาพบ้านให้ละเอียด
และตรวจสอบในเรื่องโฉนดที่ดินว่ามีการติดจำนองหรือขายฝากหรือไม่ ควรจะไปตรวจดูให้ละเอียดว่าโฉนดปลอดจำนองหรือไม่ ในกรณีมีโฉนดตัวจริงดูได้จากหลังโฉนดจะมีการเขียนเอาไว้
อย่าลืมว่าการรอนสิทธินั้นหากผู้ซื้อรู้อยู่แล้วว่าที่ดินหรือบ้านที่จะซื้อนั้นมีการรอนสิทธิ หรือมีผู้รบกวนสิทธิอยู่แล้ว ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเอง การซื้อที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีภาระติดจำนองจะต้องเจรจารายละเอียดกันให้ดีว่าจะปลอดภาระจำนอง จะโอนและจะจำนองกู้เงินใหม่อย่างไร
คราวนี้ถ้าหากซื้อเป็นที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่มักจะไม่ค่อยมีปัญหานี้ โดยเฉพาะบ้านในโครงการบ้านจัดสรร แต่ถ้าหากผู้ซื้อรอบคอบ มีการตรวจสอบรังวัดซ้ำกับหมุดหลักเขต และมีที่ดินขาดหรือเกินเกิดขึ้น
กฎหมายให้สิทธิไว้ว่าในกรณีที่ดินเกินผู้ขายไม่สามารถเพิ่มราคาได้ แต่ในกรณีที่ดินขาดผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายลดราคาได้ แต่ส่วนใหญ่แล้วค่อนข้างจะยากมาก เพราะทางโครงการจะกำหนดไว้ว่าที่ดินเพิ่มลดราคาบาทต่อตารางวาค่อนข้างชัดเจน แต่ต้องยอมรับว่าเพิ่มลดไม่เกิน 2 ตารางวาแน่
ปัญหาจะเกิดขึ้นในกรณีที่ซื้อที่ดินว่างเปล่ามากกว่า การซื้อที่ดินเปล่านอกจากจะไปดูด้วยตาเปล่าแล้ว สิ่งสำคัญมากคือต้องไปเช็คหรือตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน ณ ภูมิลำเนาของที่ดินที่ตั้งอยู่
ถามว่าทำไมเหตุการณ์นี้เกิดขึ้น แล้วในบริษัทรายใหญ่ที่ขายอสังหาฯ แบบบ้านมือสอง ประกาศขายด้วยวิธีประมูลซื้อ หรือยื่นซองประมูล ใครให้ราคามากได้ไป ขายที่ดินแถวภูเขาที่ผู้คนนิยมไปเที่ยวบ่อยๆ
ในขั้นตอนการเสนอขายนั้นมีคำว่าผู้ประมูลได้จะต้องตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดและยอมรับว่าได้เห็นแล้วรับทราบเรื่องที่ดินดังกล่าวแล้ว พอประมูลขายมีบริษัทรายหนึ่งประมูลขายมีบริษัทรายหนึ่งประมูลได้ เรียกว่าชนะรายใหญ่แบบเซอร์ไพรส์กันเป็นแถวๆ หลังจากนั้นจึงไปตรวจสอบที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ปรากฏว่าที่ดินแปลงนี้ไม่มีทางเข้าออก ทั้งๆ ที่ตอนไปสำรวจก็ขับรถไปถึงที่ดินได้โดยตรง ถนนก็เห็นอยู่
แต่ในสาระบบของสำนักงานที่ดินมีเขียนไว้ว่าที่ดินแปลงนี้ติดข้อพิพาทก็คือถนนทางเข้านั่นเองที่ห้ามมีการซื้อขาย บริษัทที่ประมูลได้ก็เลยหวยออกดีแต่ว่ามีผู้หลักผู้ใหญ่ช่วยเคลียร์ให้
ถึงว่าที่ดินแปลงนี้ทำไมไม่มีคนมาซื้อทั้งๆ ที่ทำเลดีมาก ที่ดินสวนติดโครงการบ้านจัดสรรริมเขาชั้นนำ แต่โครงการนี้ก็ไม่ยอมซื้อ เพราะหมูในอวยไม่ยอมซื้อราคาสูงๆ จากคนขาย เรื่องนี้ถือว่าอย่าละเลย ต้องให้ความสำคัญมากๆ ในเรื่องการซื้อขายที่ดินเปล่า
ยังมีอีกกรณี คือคนขายที่ดินแปลงหนึ่งแถวเพชรเกษม ขายที่ดินเปล่า 1 ไร่ แต่ติดไปให้ภาระจำยอมทางเข้าที่ดินคนอื่นอยู่ 50 ตารางวา ตั้งขายตารางวาละ 20,000 บาท ถ้านับราคาแล้วก็ต้องซื้อขายกัน 8,000,000 บาท เรื่องราวก็มาต่อรองกันตรงที่ว่าคนซื้อจะขอซื้อแค่ 350 ตารางวา ราคารวม 7,000,000 บาท
แต่คนขายบอกว่าที่ดินเขา 400 ตารางวา ก็ต้องขายตามนั้นเพราะโฉนดไม่ได้แบ่งแยก แค่ไปจดภาระจำยอมทางเข้าที่ดินแปลงอื่นด้านหลัง คนซื้อก็ไม่ยอมเพราะ 50 ตารางวานั้นซื้อไปก็ทำประโยชน์ไม่ได้ และคนซื้อเห็นว่าคนขายได้ประโยชน์จากการยอมภาระจำยอมที่มีผลประโยชน์ไปแล้ว
เรื่องราวเช่นนี้เกิดขึ้นได้เรื่อยๆ สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่า บางแปลงมีการติดสัญญาเช่าทำนาแบบ 30 ปี มีการสลักหลังไว้ คนเช่าก็ตายไป คนให้เช่าก็ไม่อยู่ กรรมสิทธิ์ตกทอดมาถึงลูกหลาน จนจะขายถึงได้รู้ว่าต้องให้คนเช่ามาขอยกเลิกการเช่าหรือขอให้ขายได้ เพราะเรื่องที่ดินทำนาทางราชการคุ้มครองไว้ให้ชาวนา
เล่นเอาลูกหลานถึงกับงงว่ามีที่ดินแต่ขายไม่ได้ เจ้าหน้าที่ก็บอกว่าช่วยไม่ได้ต้องไปตามผู้เช่ามาหรือลูกหลานของผู้เช่ามาเจรจาขอไม่ต่อสัญญาเช่าที่ดิน ในฐานะของนายหน้าก็งงเช่นกัน ครั้นจะไปตามผู้เช่าและผู้ให้เช่ามาให้เจอกันก็ไม่ไหวล่ะครับ
