ถนนหมู่บ้านถูกเวนคืน ค่าชดเชยจะจ่ายให้ใคร

การจดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรรจะกระทำได้ต่อเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งภายในโครงการนั้นมีมติให้จัดตั้ง และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครับ โดยดูจำนวนผู้ซื้อที่ดินว่าเกินกว่ากึ่งหนึ่งหรือไม่ในตอนนั้นโครงการอาจยังขายไม่หมดก็ได้นะครับ ส่วนที่เหลือผู้จัดสรรที่ดินจึงเสมือนเป็นลูกบ้านตามสัดส่วนไปในตัว

ภายหลังจากจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วก็จะรับโอนกรรมสิทธิ์ของสาธารณูปโภคพื้นฐานภายในโครงการนั้น เช่น ถนนสวนสาธารณะ สำนักงาน เป็นต้น ให้มาเป็นกรรมสิทธิ์ในการจัดการดูแลของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียน

ในระหว่างที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น กฎหมายห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินนำสาธารณูปโภคพื้นฐานต่างๆ ไปทำให้ด้อยค่าลง หรือไปทำอะไรที่ไม่เป็นไปตามที่กำหนดไว้ตอนไปขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

ในเรื่องนี้มีปัญหาสอบถามจากท่านผู้อ่านว่า หากสาธาณูปโภคบางส่วนในโครงการถูกเวนคืนที่ดินเพื่อทำถนนจากทางราชการ ผู้จัดสรรที่ดินได้รับเงินค่าเวนคืนไปเรียบร้อยแล้ว ซึ่งตอนนั้นยังไม่มีการจดทะเบียนนิติบุคคล ต่อมาเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วเงินค่าเวนคืนจะตกแก่ใคร

ปัญหานี้ไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินบัญญัติไว้โดยตรง แต่เมื่อเทียบเคียงกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการรักษาทรัพย์แล้ว เมื่อทรัพย์ที่ตนดูแลรักษาต้องสูญหาย เสียหาย เมื่อได้ค่าสินไหมทดแทนอย่างไรมาแล้วก็จะต้องคืนแก่เจ้าของทรัพย์ ซึ่งคือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ที่เป็นเช่นนี้เพราะมูลค่าของโครงการที่ลดน้อยลงไป ความสะดวกสบายเสื่อมค่าลง รวมถึงสภาพของสถาปัตยกรรมที่มีมูลค่าเสียไป สิ่งต่างๆ เหล่านี้เป็นเงื่อนไขโดยตรงของการตัดสินใจเข้าไปซื้อบ้านในโครงการทั้งสิ้น แต่เมื่อต่อมามีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วก็ควรจะต้องนำไปคืนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถือว่าเป็นตัวแทนของผู้ซื้อที่ดินก็เป็นอันจบความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดิน เช่นเดียวกับต้องโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเช่นกัน

เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับเงินค่าเวนคืนนั้นคืนมาแล้ว จะเก็บรักษาไว้ตามมติของที่ประชุมใหญ่เพื่อเป็นเงินทุนของหมู่บ้านก็ได้ หรือหากจะมีมติว่าควรนำเฉลี่ยคืนแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตามสัดส่วนก็เป็นไปได้ เนื่องจากมิใช่เงินค่ารักษาสาธารณูปโภคที่บัญญัติไว้ตามกฎหมายนั่นเอง

จะเห็นได้ว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นตัวแทนของเราในการดูแลบริการเรื่องความปลอดภัย ความสะอาดและความสะดวกสบาย รวมถึงการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้าน มีความสำคัญที่จะต้องเข้าไปเรียนรู้ศึกษานะครับ หากเป็นไปได้ผมแนะนำให้เข้าไปเป็นกรรมการด้วยจะเป็นการดีอย่างยิ่ง