สร้างส่วนกลางยังไม่ครบ (จะ) บอกให้รับโอนไม่ได้

ไม่ว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุดก็ตามในการขออนุญาตจดทะเบียนจัดสรรที่ดินหรือขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุดเจ้าของโครงการจะต้องเสนอรายละเอียดแบบแปลนและประเภทของสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ผู้ซื้อทุกรายมีสิทธิใช้ร่วมกันอันเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการพิจารณาซื้อโครงการนั้นการเอาพื้นที่ส่วนกลางเช่นสวนสาธารณะก็ดีถนนภายในโครงการก็ดีไปก่อสร้างอย่างอื่นให้ผิดไปจากที่เคยขออนุญาตไว้หรือผิดไปจากที่ได้โฆษณาไว้ย่อมกระทำมิได้ >

ในโครงการส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะก่อสร้างบ้านหรืออาคารให้แล้วเสร็จก่อนและอย่างดีก็สร้างถนนเพื่อให้สามารถใช้สอยได้ในเบื้องต้นสาธารณูปโภคส่วนกลางจึงยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์เพื่อจะได้โอนกรรมสิทธิ์เอาเงินมาจัดทำโครงการส่วนที่เหลือโดยไม่ต้องไปกู้ยืมเงินให้มากขึ้นการทำเช่นนี้อาจเกิดเป็นปัญหาได้เนื่องจากถือว่าเจ้าของโครงการยังไม่ได้จัดทำโครงการให้เป็นไปตามสัญญาผู้ซื้อย่อมมีสิทธิปฏิเสธการรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เช่นกัน

ปัญหานี้อาจเกิดน้อยเพราะผู้ซื้อก็ต้องการเข้าอยู่เร็วๆมีบ้านใหม่ก็รู้สึกตื่นเต้นยินดีแต่หากผู้ซื้อที่เคร่งครัดชัดเจนในเรื่องสิทธิตามสัญญาก็สามารถปฏิเสธการรับโอนได้ โดยไม่ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยซ้ำลักษณะเช่นนี้เคยเกิดเป็นปัญหามาแล้วตามตัวอย่างคำพิพากษาฎีกานี้

“คำพิพากษาฎีกาที่ 5093/2541 โจทก์ (ผู้ซื้อ) ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลย(ผู้ขาย) มีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้วปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้ กล่าวคือยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุดระบบโทรทัศน์วงจรปิด เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและสระว่ายน้ำโจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็วแต่จำเลยเพิกเฉยถือว่าจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่าจำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 วรรคสอง

“การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาในขณะที่จำเลยยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาเมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อนแล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญา แต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปีจำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369, 387 และ 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง

“เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วสิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยคือวันอันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าว ซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ฯลฯ”