ด้วยความที่เชียงใหม่คือเมืองท่องเที่ยว และเป็นจังหวัดที่คนนิยมอยู่อาศัยกัน ดังนั้นจึงเป็นพื้นที่ที่มีผู้ดำเนินการกิจการที่พักอาศัยให้เช่าอยู่เป็นจำนวนมากและมีอยู่อย่างหลากหลายด้วย แต่จะเชื่อไหมว่ากลับมีผู้ประกอบการให้เช่าที่พักอาศัยจำนวนไม่น้อยที่ไม่มีความรู้ความเข้าใจในกฎหมายควบคุมการดำเนินธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นี้อย่างถ่องแท้ ทำให้มักปฎิบัติไม่ถูกต้องตามกฎหมายกันอย่างล่อแหลม ซึ่งจะมีปัญหายุ่งยากตามมาภายหลังได้ง่ายๆ
ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะในบ้านเรามีกฎหมายที่ควบคุมธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทอยู่ที่ 2 ฉบับด้วยกัน คือพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ.2507 และ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547
ซึ่งภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายเหล่านี้ ยังผลให้อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในทางกฎหมายแล้วต้องถูกแยกประเภทตามลักษณะการดำเนินการไปโดยปริยายโดยแยกออกได้เป็น 3 ประเภทด้วยกัน
ทั้งนี้ผู้ประกอบการทุกคนมีหน้าที่ต้องรับรู้ว่ากำลังทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนอยู่ โดยจะต้องปฏิบัติให้ถูกต้องและสอดคล้องกับข้อกำหนดตามที่กฎหมายด้วย ดังนี้
1.อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหอพัก ตาม พ.ร.บ.หอพักกำหนดให้หมายถึงที่พักอาศัยให้เช่าที่รับผู้เช่าอายุไม่เกิน 25 ปีบริบรูณ์ ซึ่งอยู่ระหว่างการศึกษาในระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรี เข้าพักอาศัยอยู่จำนวนตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป และเรียกค่าตอบแทน ไม่ว่าจะใช้ชื่อใดก็ตาม เช่น อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า เกสต์เฮ้าส์ หรื่ออื่นๆ
หากเข้าข่ายเป็นหอพักขึ้นเมื่อไหร่ ผู้ประกอบการมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดในพระราชบัญญัติหอพักที่เข้ามาควบคุมและป้องกันไม่ให้เยาวชนของชาติมั่วสุมกันด้วย
นั่นคือต้องจดทะเบียนและขออนุญาติกับทางราชการให้ถูกต้อง และต้องมีการแยกเป็นหอหญิง และหอชาย โดยหากเป็นหอพักที่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯสามารถยื่นขอจดทะเบียนได้ที่สำนักงานส่งเสริมสวัสดิภาพและพิทักษ์เด็ก เยาวชน ผู้ด้อยโอกาส คนพิการและผู้สูงอายุ
ส่วนหอพักในส่วนภูมิภาคให้ติดต่อที่สำนักงานพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ทุกจังหวัดภายในศาลากลางจังหวัด หรือติดต่อที่ Call Center โทร.1300 และเว็บไซต์ WWW.OPP.GO.TH
ทั้งนี้ผู้ฝ่าฝืนหากกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) ตรวจพบว่ามีสถานที่ใดมีลักษณะเป็นหอพักตามกฎหมายและไม่ได้จดทะเบียน กระทรวงก็จะร่วมมือกับสำนักงานตำรวจแห่งชาติดำเนินคดีตามกฎหมายมีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน และอาจอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.หอพักส่งพนักงานเจ้าหน้าที่เข้าควบคุมกิจการแทน
2.อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโรงแรม ในทางกฎหมายแล้วกลุ่มนี้จะหมายถึงอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกประเภทที่นำมาให้เช่าพักอาศัยแบบชั่วคราว คือให้เช่าน้อยกว่า 1 เดือน หรือ 30 วัน โดยครอบคลุมตั้งแต่โรงแรม เกสต์เฮ้าส์ รีสอร์ท บ้านพักตากอากาศ รวมตลอดถึงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มีการนำมาให้เช่าเป็นรายวันและรายสัปดาห์ด้วย
แต่จะไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราว ซึ่งดำเนินการโดยส่วนราชการรัฐวิสาหกิจ องค์การมหาชนหรือหน่วยงานอื่นของรัฐหรือเพื่อการกุศลและการศึกษาที่ไม่ได้เป็นการหาผลกำไร หรือนำรายได้มาแบ่งกัน และไม่รวมถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการพักอาศัยโดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไป
หากเข้าข่ายจัดเป็นโรงแรมขึ้นมาเมื่อไหร่ก็มีหน้าที่จะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติโรงแรม 2547 คือต้องขออนุญาตจากกรมการปกครองกระทรวงมหาดไทยก่อน อีกทั้งยังต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดทั้งในเรื่องโครงสร้างและตัวอาคารรวมตลอดไปจนถึงการดำเนินการด้านอื่นๆด้วย
หากฝ่าฝืนจะมีบทลงโทษทางกฎหมาย คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาทต่อครั้ง และมีการปรับรายวันอีกวันละ 10,000 บาท
สำหรับค่าธรรมเนียมขออนุญาตตามที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.โรงแรมดังนี้ คือค่าธรรมเนียมใบอนุญาตฉบับละ 50,000 บาท ค่าธรรมเนียมใบแทนอนุญาตฉบับละ 200 บาท การต่อใบอนุญาตคิดค่าธรรมเนียมครั้งละกึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมใบอนุญาตประเภทนั้นๆแต่ละฉบับ และค่าธรรมเนียมประกอบธุรกิจโรงแรมปีละ 80 บาทต่อห้อง คิดตามจำนวนห้องพัก
3.อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระยะยาว ตั้งแต่3 เดือนหรือ 30 วันขึ้นไป ข้อดีของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในกลุ่มนี้ก็คือการประกอบการค่อนข้างยืดหยุ่นมากที่สุด เพราะไม่มีกฎหมายควบคุมเป็นการเฉพาะเจาะจงทั้งนี้ข้อกำหนดกว้างๆ ของการให้เช่าจะอิงกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพียงเท่านั้น
ซึ่งตัวอย่างของอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ที่คุ้นเคยกันดีก็เช่น อพาร์ตเมนต์ แฟลต แมนชั่น บ้านหรือคอนโดฯให้เช่า รวมถึงห้องแบ่งเช่าต่างๆด้วย
ประเด็นน่าสนใจที่พบเจอกันอยู่บ่อยๆก็คือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในแบบที่รับลูกค้าทั้งรายวันและรายเดือน ซึ่งปัจจุบันถือเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้ดีมากถ้าตีความกันจริงๆ การรับลูกค้ารายวันด้วยนั้นถือเป็นการดำเนินการที่ผิดกฏหมาย เพราะกฏหมายระบุว่าต้องพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ถ้ารับรายวันจะต้องไปจดทะเบียน พ.ร.บ.โรงแรม หากฝ่าฝืนจะมีการลงโทษปรับเป็นเงิน 20,000 บาทต่อวัน
HOMEBUYERS’GUIDE CHAING MAI ฉบับที่ 10 March 14
