ข้อมูลจากบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 15 รายแรกนั้น มียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) รวมกัน 281,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้จะมีการโอมภายในปี 2557 ประมาณ 90,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือโครงการคอนโดมิเนียมที่เคยขายแบบให้ดาวน์ต่ำ 5-10% หรือโครงการที่เปิดให้จองแบบจัดโปรโมชั่นแรงๆ เช่น จ่ายเงินจองหลักพันแต่แจกของแถมที่มีมูลค่าหลักหมื่นและกลุ่มลูกค้าที่ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร (ปกติจะมีผู้ซื้อเพื่เก็งกำไรในแต่ละโครงการในแต่ละโครงการประมาณ 10-30%) ลูกค้าเหล่านี้มีความเสี่ยงที่จะทิ้งดาวน์หรือไม่รับโอนกรรมสิทธิ์หากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ รายได้ลดลง หรือกู้ไม่ผ่านมากขึ้น
เมื่อสำรวจตัวเลขคาดการณ์ห้องชุดที่จะถูกทิ้งดาวน์ เริ่มจากบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) จากเดิมที่มียอดลูกค้าทิ้งดาวน์เฉลี่ยโครงการละ 3-4% ล่าสุดตัวเลขได้เพิ่มขึ้นเป็น 7-8% เช่น โครงการขนาด 400-500 ยูนิต ก็จะมีจำนวนห้องชุดที่ถูกทิ้งดาวน์ไม่ต่ำกว่า 20-40 ยูนิต โดยช่วงนี้มีโครงการไอคอนโดที่กำลังอยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์หลายทำเล อาทิ งามวงศ์วาน,สุขุมวิท 103, สุขุมวิท 105 และสุขาภิบาล 2 เป็นต้น
ด้านบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ปัจจุบันมียอด Backlog เฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียม 52,959 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมามีห้องชุดที่จะต้องโอน 17,500 ล้านบาท แต่มียอดโอนเพียง 15,500 ล้านบาท ทำให้ต้องยกมารับรู้รายได้ในปีนี้ 2,000 ล้านบาท สำหรับปี 2557 ตั้งเป้ายอดรับรู้รายได้จากการรับโอนห้องชุดรวม 18,000 ล้านบาท โดยมาจากสต๊อกยอดขายห้องชุดที่ก่อสร้างเสร็จและส่งมอบปีนี้ 14,000 ล้านบาท บวกกับยอดโอนตกค้างอีก 2,000 ล้านบาทที่เหลืออีก 2,000 ล้านบาทจะมาจากโครงการที่เปิดขายใหม่ของปีนี้
ปัจจุบันแสนสิริมีห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในพอร์ต 20,000 ล้านบาท มีทั้งห้องชุดที่เปิดขายใหม่และห้องชุดที่นำกลับมาทำการตลาดใหม่ (Resale ใหม่) เนื่องจากลูกค้าไม่สามารถโอนได้ เพราะมีปัญหาด้านการขอสินเชื่อที่มีประมาณ 10% และในส่วนของการทิ้งดาวน์นั้นส่วนใหญ่เกิดขึ้นในโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร (เช่น แบรนด์ดีคอน-โดและเดอะเบส) กว่า 10% ส่วนกลุ่มโครงการที่มีราคาสูง 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีเพียง 3-5% เท่านั้น
ขณะที่บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็คาดว่าจะมีลูกค้าที่ทิ้งดาวน์จากปกติเฉลี่ยแต่ละโครงการประมาณ 10% เพิ่มขึ้นเป็น 15-20% โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมที่รอโอนในปีนี้ 4 โครงการ ได้แก่ เดอะคิทท์ ติวานนท์, เดอะคิทท์ คลองหลวง, เดอะคิทท์ พลัส นวมินทร์ และเดอะคิทท์ ลำลูกกา คลอง 2 มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 900,000 บาท ซึ่งจะเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ปลายเดือนมีนาคม-เมษายนนี้
สำหรับแนวทางของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการรับมือลูกค้าทิ้งดาวน์หรือไม่ยอมโอน เบื้องต้นเลยจะเห็นว่ามีการลดจำนวนโครงการ (โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม) หรือชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป จนกว่าสถานการณ์ต่างๆ จะคลี่คลาย และเพิ่มเงินดาวน์เป็น 10-15% เพื่อลดผู้ซื้อที่ต้องการเก็งกำไร
นอกจากนี้หลายๆ บริษัทจะใช้การมอนิเตอร์ลูกค้าเริ่มตั้งแต่ก่อนจะจองซื้อ ด้วยการให้ทำ Pre-approve กับแบงก์หลายรอบ เริ่มจากก่อนจะจอง ถ้า Pre-approve ไม่ผ่านก็ไม่สามารถจองซื้อได้ หรือลูกค้าที่ผ่อนดาวน์มาระยะหนึ่งแล้วก็ให้ทำ Pre-approve อีกรอบเพื่อตรวจสอบสถานะ และสุดท้ายก่อนจะมีการนัดหมายโอนก็ให้ Pre-approve เพื่อยืนยันความพร้อมในการรับโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป
ส่วนในกรณีที่ลูกค้าไม่ยอมรับโอนหรือกู้ไม่ผ่านจริงๆ ก็จะรีบเคลียร์กับลูกค้าให้เร็วที่สุด เพื่อนำห้องชุดนั้นกลับมาขายใหม่ โดยอาจมีการจัดโปรโมชั่นให้ของแถมเพิ่ม หรือฟรีค่าธรรมเนียมการโอน เป็นต้น
อย่างไรก็ตามกระแสการทิ้งดาวน์ที่เพิ่มขึ้นนี้ถ้ามองในมุมของผู้บริโภคแล้ว อาจมีข้อดีตรงที่ว่าจะมีห้องชุดในโครงการที่เคยหมายปองแต่จับจองไม่ทันเพราะขายหมดเร็วมาก ซึ่งหากมีการทิ้งดาวน์ก็จะถูกนำกลับมาขายใหม่ พร้อมขอเสนอหรือโปรโมชั่นแบบพิเศษสุด
ตัวอย่างเช่น บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่มีคอนโดฯ Resale อยู่ในพอร์ตประมาณ 8,000 ยูนิต (เป็นของกลุ่มแสนสิริประมาณ 30-40%) โดยในจำนวนนี้มีประมาณ 3,000 ยูนิตเป็นคอนโดฯที่มีศักยภาพดี ทำเลเด่น ราคาสมเหตุสมผล ซึ่งบริษัทมีแผนจะนำมาทำการตลาดอย่างจริงจังในปีนี้
นี่จึงเป็นโอกาสดีของผู้ที่มีกำลังซื้อหากจะรอช้อปของดีในทำเลและระดับราคาที่หลากหลายพร้อมของแจกของแถมหรือโปรโมชั่นพิเศษ ก็สามารถเลือกได้ตามความต้องการกันเลยล่ะ
นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ ฉบับที่ 185 April 2014
