ยุคการเมืองวุ่น เศรษฐกิจซบ ปัจจุบันในบ้านเรากำลังเกิดความวุ่นวายทางการเมือง ภายใต้กระแสความขัดแย้งทางความคิดกันอย่างรุนแรง ซึ่งทำให้เศรษฐกิจโดยรวมมีแนวโน้มชะลอตัวลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะบรรยากาศการลงทุน การจ้างงานและการจับจ่ายใช้สอยทุกอย่างดูจะติดขัดกระท่อนกระแท่นไปหมด จนทำให้หลายคนรู้สึกเบื่อหน่ายและอึดอัดรีๆ รอๆ ในการใช้เงินและลงทุนตามๆกัน
คนส่วนใหญ่มักคิดว่าโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นก็เฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจดีๆ เท่านั้น แต่นี่คือความเข้าใจที่ผิดพลาดอย่างมหันต์ เพราะจริงๆ แล้วช่วงเศรษฐกิจไม่ดีและบรรยากาศการลงทุนไม่เอื้ออำนวยแบบนี้กลับเป็นช่วงจังหวะที่ถือว่าดีมากในการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
เซียนอสังหาริมทรัพย์ผู้คร่ำหวอดจะรู้ดีว่าการลงทุนท่ามกลางสภาวะแบบนี้จะส่งผลดีทำให้ตัวเองมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ดีกว่าช่วงอื่นๆอย่างเห็นได้ชัด เพราะช่วงที่จะมีอสังหาฯ ในตลาดให้เลือกอย่างหลากหลายมากมายในราคาไม่แพง แถมต่อรองราคาได้ง่ายกว่าช่วงอื่นๆ ทั้งหมด
ทั้งนี้กุญแจความสำเร็จในช่วงเวลาแบบนี้ขึ้นอยู่เพียงว่าจะกล้าลงทุนหรือเปล่า และขึ้นกับรูปลักษณ์การลงทุนที่เลือกใช้ว่าจะมีประสิทธิภาพมากน้อยเพียงใด ซึ่งปกติทางเลือกกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมทำในช่วงเวลาแบบนี้จะมีอยู่ 7 รูปแบบด้วยกันคือ
1.เลือกซื้อบ้านราคาถูก รอขายช่วงเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว เหมาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่ยังไม่เคยมีบ้านเป็นของตัวเองมาก่อน โดยขอให้ระลึกไว้เสมอว่าช่วงการเมืองวุ่นวายและเศรษฐกิจซบเซานั่นคือช่วงเวลาที่ดีที่สุดสำหรับการเลือกซื้อบ้านดีราคาถูกเพื่อการลงทุน
เพราะเป็นช่วงที่ตลาดจะเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบรูณ์แบบ นั่นคือมีสินค้าที่เป็นทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่ทะลักออกมาในตลาดอย่างหลากหลายและสามารถต่อรองราคาได้มากเป็นพิเศษ ดังนั้นจึงควรจัดเวลาอย่างเต็มที่สำหรับการเลือกหาและต่อรองราคาบ้านในช่วงนี้
2.เปลี่ยนบ้านและย้ายทำเลบ้าน กลยุทธ์แบบที่สองนี้เหมาะสำหรับผู้มีบ้านอยู่แล้ว แต่กำลังรู้สึกไม่ชอบหรือไม่พอใจในบ้านหลังเดิม อาจเพราะความจำเจ เพื่อนบ้านไม่ดี หรือเบื่อหน่ายการเดินทางที่ไม่สะดวกที่ต้องเสียเวลานานและค่าใช้จ่ายสูง
วิธีการแก้ปัญหาง่ายๆ ก็คือการขายบ้านหลังเดิมทิ้งเพื่อกู้ซื้อบ้านหลังใหม่แทน หรืออาจกู้ซื้อบ้านหลังใหม่ก่อนแล้วค่อยขายบ้านหลังเก่าทิ้งจะเลือกใช้แบบไหนก็ได้ แต่เงื่อนไขสำคัญก็คือช่วงห่างระหว่างการซื้อและการขายต้องห่างกันไม่เกิน 1 ปีเท่านั้น เพื่อจะได้ไม่เสียสิทธิในการขอคืนภาษี
หากทำแบบนี้ได้จะช่วยให้ได้ประโยชน์หลายเด้งด้วยกัน เด้งแรกก็คือทำให้ตัวเองมีความสุขเพิ่มขึ้น เด้งสองได้สิทธิในการเอาดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีอีกปีละ 100,000 บาท เด้งสามคือจะสามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและค่าอากรจากการขายบ้านหลังเก่าได้
และเด้งสุดท้ายการเปลี่ยนมากู้ซื้อบ้านที่เล็กลง หรือเปลี่ยนจากบ้านในเมืองมาเป็นบ้านชานเมืองแทน ยังเป็นกลวิธีที่ช่วยให้มีเงินเหลือสำหรับเอามาใช้ทำอะไรต่อมิอะไรได้เป็นอย่างดี
3.เลือกซื้อที่ดินเปล่าโดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หากเป็นช่วงสถานการณ์ปกติ การคิดจะกู้ยืมเงินมาเพื่อซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุนมักทำไม่ได้ในทางปฏิบัติ หรือมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก แต่สำหรับในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี สถานการณ์ผิดปกติเช่นในปัจจุบัน ใครก็ตามที่มีเครดิตดีจะมีโอกาสซื้อที่ดินเปล่าโดยอาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่ยากซึ่งจะทำให้การลงทุนในที่ดินใช้เงินลงทุนน้อยลง มีแหล่งสนับสนุนเงินทุนที่ได้วงเงินสูง แถมได้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษด้วย ไม่เชื่อก็ลองไปติดต่อธนาคารพาณิชย์หลายๆแห่งในช่วงนี้ดู
4.ซื้อคอนโดฯกลางใจเมืองถือรอขายทำกำไรให้ชาวต่างชาติ คนในแวดวงอสังหาฯกล่าวกันว่าเป็นช่วงนาทีทองเลยทีเดียว เพราะกระแสความวุ่นวายในปัจจุบันทำให้ยังมีห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสองกลางใจเมืองขายกันอยู่ในราคาไม่แพงมากนัก อยู่ในวิสัยพอที่จะลงทุนได้ เพื่อถือไว้รอขายทำกำไรในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพะในช่วงที่ AEC เป็นรู้เป็นร่างขึ้น ซึ่งคาดว่าจะเป็นช่วงเดียวกับที่เศรษฐกิจอเมริกา ญี่ปุ่นและยุโรปเริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างเด่นชัด
5.ลงทุนกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป้าหมายก็เพื่อดักรอทำกำไรในช่วงดอกเบี้ยทั่วโลกเปลี่ยนกลับเป็นขาขึ้น จากการยกเลิกนโยบาย QE ของสหรัฐ ซึ่งกลยุทธ์ลักษณะนี้อาจทำได้ง่ายๆ โดยการกู้ยืมเงินซื้อบ้านหรือทำการรีไฟแนนซ์เปลี่ยนมากู้ในแบบดอกเบี้ยคงที่แทน โดยเลือกเงื่อนไขคงที่ให้นานที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ยิ่งนานเท่าไร ยิ่งดีเท่านั้น (ปัจจุบันสินเชื่อบ้านของบริษัทประกันชีวิตบางแห่งมีเงื่อนไขดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญากู้อยู่ด้วย)
การล็อคอัตราดอกเบี้ยให้คงที่นานๆ ในช่วงเวลาที่เชื่อว่าดอกเบี้ยต่ำสุดแล้วจะก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้กู้มาก เพราะหากดอกเบี้ยในตลาดเปลี่ยนกับมาสูงขึ้นเมื่อใดจะทำให้เกิดส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยจ่ายจริงกับอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดขึ้น ซึ่งนั่นคือผลตอบแทนทางการเงินรูปแบบหนึ่งที่จะได้รับเพิ่มเติมนอกเหนือจากสิทธิประโยชน์อัตราดอกเบี้ยที่เสียต่ำกว่ากู้ยืมทั่วไป กู้ได้มาก ยาวนาน และสามารถเอาดอกเบี้ยไปลดหย่อนภาษีได้อยู่แล้ว
6.ซื้อบ้านทรุดโทรมมาซ่อม ตกแต่ง ขายทำกำไร โดยใช้แนวคิดถือสั้น ทำกำไรเร็ว (Property Fipping) ภายใต้แนวทางการดำเนินการง่ายๆ ก็คือให้เลือกซื้อบ้านให้ได้ในราคาที่ต่ำกว่าตลาดมากๆ จากนั้นก็นำมาปรับปรุงและซ่อมแซมเท่าที่จำเป็น และขายบ้านทำกำไรอย่างรวดเร็วในราคาต่ำกว่าตลาดในขณะนั้น ซึ่งกลยุทธ์แบบนี้ในต่างประเทศเรียกกันว่า Fix & Fip
ทั้งนี้โอกาสในการได้บ้านในราคาต่ำกว่าตลาดมากๆ มักได้จากการต่อรองราคาซื้อบ้านเก่าที่ทรุดโทรมแต่โครงสร้างดีจากผู้มีปัญหาทางการเงิน ปัญหาชีวิตและครอบครัว ซึ่งมีความจำเป็นต้องขายบ้านเป็นสำคัญ
7.ทำธุรกิจขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ขายฝากเป็นธุรกรรมอย่างหนึ่งที่มักสวนทางกับสภาวะเศรษฐกิจการเงินของประเทศ กล่าวคือเมื่อใดก็ตามที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ธนาคารไม่ปล่อยกู้ คนตกงานเยอะ หรือประชากรมีรายได้ลดต่ำลงก็จะเป็นช่วงที่ธุรกรรมการขายฝากคึกคักเป็นพิเศษ
จึงเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้ลงทุนที่จะผันตัวเองมาเป็นผู้รับซื้อฝากหรือเป็นนายหน้าขายฝาก ซึ่งนอกจากจะทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนทั้งในรูปแบบดอกเบี้ย และเงินค่าปากถุงเป็นกอบเป็นกำแบบไม่เสี่ยงแล้ว ยังเป็นช่องทางสำคัญในการได้มาซึ่งบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาดมากๆได้ด้วย
นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ ฉบับที่ 185 April 2014
