งานเปลี่ยนแปลงที่มักจะเกิดขึ้นเสมอคือ การเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้งาน ตัวอย่างเช่นการเปลี่ยนจากปิดผิวด้วยกระเบื้องขนาดหนึ่งเป็นขนาดใหม่ หรือเปลี่ยนชนิดของกระเบื้องเป็นหินอ่อนหรือหินแกรนิตแทน เปลี่ยนรูปแบบของพื้นที่ใช้สอยด้วยการกั้นห้องใหม่
ถ้ายังไม่ได้ทำการก่อสร้างไปแล้วก็ไม่ส่งผลกระทบมากนัก แต่บางครั้งเกิดเหตุการณ์ที่ได้ก่อสร้างเสร็จแล้วจึงสั่งให้มีการรื้อทุบทำใหม่ และมีผลกระทบต่อระยะเวลาในการก่อสร้างรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น
เนื่องจากเป็นความจริงที่มักจะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง ดังนั้นในปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรที่มีกำลังเงินสูงจึงมักแก้ปัญหางานเปลี่ยนแปลงด้วยการ “สร้างเสร็จก่อนขาย” ซึ่งทำให้เกิดภาพพจน์ที่ดีต่อโครงการด้วยว่าได้มีการสร้างเสร็จจริงก่อนการเปิดขาย ไม่ใช่เป็นเหมือนบางโครงการที่ผู้ซื้อวางเงินดาวน์บ้านไปจนจะครบแล้วยังไม่เห็นตัวบ้านเกิดขึ้น และสุดท้ายก็ไม่ได้สร้างจริง
โครงการที่สร้างเสร็จก่อนขายจะมีภาพความน่าเชื่อถือสูง แต่ต้องลงทุนไปก่อนไม่ใช่เอาเงินจากลูกค้ามาสร้าง และผลที่ได้ประการสำคัญที่แฝงอยู่คือไม่ต้องมีปัญหาในเรื่องการเปลี่ยนแปลง ซึ่งจะทำให้โครงการล่าช้า
เมื่อทราบว่าการก่อสร้างบ้านจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงงานเกิดขึ้น ดังนั้นในกรณีของการสร้างบ้านที่ไม่ใช่การซื้อจากโครงการ จึงควรต้องมีการทำสัญญาก่อสร้างพร้อมเอกสารประกอบสัญญาว่ามีงานอะไรบ้าง ควรหลีกเลี่ยงการตกลงการก่อสร้างที่ระบุให้เหมาเป็นตารางเมตรเนื่องจากหากมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นอาจเกิดข้อถกเถียงในเรื่องราคา โดยเอกสารประกอบสัญญาก่อสร้างจะต้องแสดงรายละเอียดราคาของวัสดุที่ใช้และค่าแรงงานที่ทำงานแต่ละรายการ เอกสารดังกล่าวเรียกว่า BOQ-Bill of Quantity
การที่ว่าจ้างให้ทำงานโดยไม่มีสัญญา หรือสัญญาขาดรายละเอียดประกอบ จะเป็นสาเหตุของข้อขัดแย้งที่ตกลงกันได้ยากในเรื่องงานเพิ่มลด เนื่องจากถ้าไม่มีรายละเอียดของจำนวนและชนิดของวัสดุที่ชัดเจนว่าเป็นรุ่นใด ผลิตภัณฑ์ของบริษัทใด รวมถึงราคาที่เสนอไว้เป็นเอกสารสัญญา
ที่สำคัญควรจะมีกำหนดลงในสัญญาสำหรับเรื่องงานเพิ่ม-ลดว่าจะต้องปฏิบัติอย่างใดเช่น กำหนดว่างานเพิ่ม-ลดจะต้องคิดจากราคาต่อหน่วยในสัญญาที่ทำกันแต่เริ่มต้นงาน หรือการคิดราคางานเพิ่ม-ลด ยอมให้คิดลดจากราคาตามสัญญา
แต่ถ้าเป็นงานเพิ่มอาจกำหนดให้คำนวนจากราคา ณ ขณะทำงานจริง เนื่องจากราคาของวัสดุอาจเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากหลังจากทำงาน
ประเด็นที่อาจเกิดความขัดแย้งขึ้นได้คือ เรื่องของค่าดำเนินการเมื่อมีงานเปลี่ยนแปลง ดังนั้นจึงควรระบุลงในสัญญาว่าจะมีการคำนวณค่าดำเนินการในงานเพิ่ม-ลดหรือไม่
สำหรับงานที่มีมาตรฐานมักจะกำหนดให้คำนวณค่าดำเนินการรวมไปด้วย เช่นกรณีเป็นงานลดก็ต้องลดค่าดำเนินการและเมื่อเป็นงานเพิ่มก็ต้องคิดค่าดำเนินการเพิ่ม หรืออาจจะระบุว่าค่าดำเนินการคงที่ไม่นำมาคำนวณเพิ่ม-ลด ตามงานที่เปลี่ยนแปลง
เพราะผมเคยมีประสบการณ์เกี่ยวกับงานเพิ่ม-ลด ที่ไม่ได้ระบุเรื่องการคำนวณค่าดำเนินการถึงแม้จะมีสัญญาการก่อสร้างอยู่แล้ว แต่ไม่ได้ระบุเรื่องเพิ่ม-ลด ลงในสัญญา โดยมีงานกระเบื้องใน BOQ ที่ทำขึ้นเพื่อสำหรับการกู้เงินจากธนาคารโดยได้มีการพูดคุยด้วยวาจากับทางผู้ว่าจ้างว่าเป็นรายการที่ผู้ว่าจ้างจัดซื้อเอง
เมื่อผู้ว่าจ้างได้ซื้อกระเบื้องให้ แต่ไม่ใช่ขนาดเดียวกับใน BOQ มาให้ทำงาน ซึ่งต้องมีค่าแรงงานที่สูงขึ้น และถูกลดค่าดำเนินการลงเนื่องจากการหักลดค่ากระเบื้องออกไป ทั้งที่ได้ทำราคาค่ากระเบื้องออกไป ทั้งที่ได้ทำราคาค่ากระเบื้องก็เพื่อกู้ธนาคาร ด้วยสาเหตุที่ไม่ได้เขียนลงในสัญญาก่อสร้างให้ละเอียดนั่นเอง
งานเปลี่ยนแปลงที่ผมนำมาเล่าให้ทราบก็เพื่อเป็นข้อมูลและแนวทางสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านและสามารถจะนำไปใช้ เพื่อที่จะได้ไม่เกิดข้อขัดแย้งในการว่าจ้างให้ทำงานครับ
นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ ฉบับที่ 185 April 2014
