ไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด สามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที

สัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อทำไว้กับเจ้าของโครงการหรือผู้จะขายนั้น มีกำหนดระยะเวลาในการชำระเงินดาวน์เป็นงวดๆ นอกจากนั้นยังต้องกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้านหรือห้องชุดเอาไว้ด้วย หากสัญญาใดไม่มีกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายผู้ซื้อย่อมเสียเปรียบครับ เพราะมีแต่กำหนดให้ชำระเงินดาวน์อย่างเดียว บางโครงการล่าช้าดึงเวลาแล้วเสร็จเพราะต้องการเงินจากผู้จะซื้อไปก่อสร้าง เป็นการประหยัดดอกเบี้ยเงินกู้ ผู้จะซื้อก็ต้องรอไปเรื่อยๆ >

เมื่อมีคดีขึ้นสู่ศาลปัญหาสำคัญอยู่ที่ว่าใครเป็นฝ่ายผิดนัดชำระหนี้ผู้จะซื้อมีหนี้คือการชำระเงินที่กำหนดเวลาไว้แน่นอน ส่วนผู้จะขายก็มีหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ ตรงนี้ให้ระมัดระวัง ต้องมีการกำหนดกันไว้ให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดวันที่แน่นอนตายตัวหรือเดือนปีก็ยังได้ หากไม่กำหนดแล้วฝ่ายผู้จะขายก็ไม่มีวันผิดนัดชำระหนี้แน่นอนครับ

มีคดีอยู่เรื่องหนึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดระยะเวลาชำระหนี้กันไว้ครบถ้วนแล้ว ฝ่ายผู้จะซื้อได้ผ่อนเงินดาวน์ครบแล้ว แต่ฝ่ายผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ภายในวันกำหนด จึงเป็นการผิดนัดชำระหนี้อย่างนี้ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเอาเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ทันทีครับ แม้ผู้จะซื้อไม่บอกเลิกสัญญาเสียที่รอกันนานถึงเกือบ 5 ปี ต่อมาผู้จะขายมีหนังสือให้ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จะซื้อเพิ่งจะบอกเลิกสัญญา ศาลฎีการวินิจฉัยว่าเมื่อผู้จะขายผิดสัญญาตั้งแต่แรกแล้ว แม้ต่อมาผู้จะขายจะมีหนังสือให้ไปรับโอนกรรมสิทธิ์แต่ผู้จะซื้อไม่ไปก็ตาม ก็ไม่ทำให้ผู้จะขายซึ่งผิดสัญญาอยู่ก่อนแล้วกลายเป็นผู้ไม่ผิดสัญญาขึ้นมาได้ ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเอาเงินพร้อมดอกเบี้ยคืนได้

“คำพิพากษาฎีกาที่ 1039/2541 สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุวันเดือนปีในการชำระเงินมัดจำไว้ 6 งวด เริ่มงวดแรกวันที่ 15 มีนาคม 2533 งวดสุดท้ายวันที่ 15 สิงหาคม 2533 ส่วนที่เหลือ 358,800 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ และหมายเหตุว่าโอนกันเดือนพฤศจิกายน ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้กำหนดเวลาในการชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ไว้แล้ว ผู้จะซื้อย่อมบอกเลิกสัญญาได้เลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 การที่ผู้จะซื้อปล่อยเวลาไว้นานเกือบ 5 ปีจึงบอกเลิกสัญญาและขอมัดจำคืน ก็มิใช่กรณีที่คู่สัญญาผู้จะซื้อจะขายมิได้ถือเอาระยะเวลาเป็นสาระสำคัญในการชำระหนี้ การเลิกสัญญาจึงมิต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ตามมาตรา 387 การที่จำเลยผู้จะขายมีปัญหากับบริษัท ท.ผู้รับจำนอง แล้วโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาไม่ได้ เป็นความผิดของจำเลยเพียงฝ่ายเดียว แม้โจทก์มิได้ดำเนินการอย่างไรจะถือว่าโจทก์ผ่อนเวลาให้จำเลยไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญาจึงถือว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว

“หนังสือนัดโอนห้องชุดที่จำเลยมีไปถึงโจทก์หลังจากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นการกระทำของจำเลยหลังจากที่กำหนดเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว หนังสือที่จำเลยนัดให้โจทก์มารับโอนห้องชุดพิพาทหลังจากจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว ย่อมไม่มีผลทำให้โจทก์กลับมาเป็นผู้ผิดสัญญาแทนจำเลยไปได้”