ซึ่งข้อมูลนี้แตกต่างจากข้อมูลทางราชการที่เกี่ยวข้องมีอยู่อย่างสิ้นเชิง ที่รับรู้เพียงว่ามีคนต่างชาติน้อยนิดเท่านั้นที่ถือครองที่ดินอยู่ ที่ออกมาเป็นเช่นนี้ ก็เนื่องจากชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ถือครองที่ดินล้วนอาศัยช่องว่างของกฏหมาย โดยอาศัยคนไทยเข้ามาเป็น “นอมินี” และ “ตัวแทนอำพราง” กันนั่นเอง
ธุรกรรมเหล่านี้ปกติเป็นเรื่องที่ตรวจสอบได้ยากมาก เพราะกระทำผ่านการชี้ช่องของที่ปรึกษาทางกฎหมายผู้คร่ำหวอดในบ้านเรา และยังมีธุรกรรมอีกจำนวนไม่น้อยที่หลุดรอดสายตาเจ้าหน้าที่รัฐ เพราะเจ้าหน้าที่ไม่ได้ตั้งใจตรวจสอบกันอย่างจริงจัง แถมยังมีการรับสินบนกันอีกด้วย สิ่งเหล่านี้ทำให้การเข้าครอบครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาตินับวันมีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
จากข้อมูลล่าสุดพบว่าที่ดิน รีสอร์ท บ้านตากอากาศ วิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลหลักๆ เช่น ในภูเก็ต พัทยาและเกาะล้าน ล้านถูกชาวต่างชาติถือครองในลักษณะนอมินีแล้วไม่น้อยกว่า 90% โดยตั้งเป็นบริษัทให้คนไทยถือหุ้นแทน ซึ่งสถานการณ์แบบเดียวกันนี้ล้วนเห็นได้ไม่ยากในแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆเช่นกัน เช่น ที่เกาะสมุย หาดบ้านแพ เกาะช้าง หาดบางแสน แก่งกระจาน ชะอำและกุยบุรี
ทั้งนี้แรงจูงใจหลักก็เนื่องจากมีชาวต่างชาติรายได้ปานกลางจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวสวีเดน ชาวญี่ปุ่น จีน และเกาหลีนิยมใช้เมืองไทยเป็นฐานในการหาเงินในรูปค่าเช่าที่พักตามแหล่งท่องเที่ยวหรือสร้างบ้านพักคนชราในภาคเหนือของไทย เช่นในเชียงใหม่ เชียงราย รวมยังมีชาวต่างชาติบางประเทศนิยมเข้าถือครองที่ดินการเกษตร เพื่อมาผลิตพืชผลการเกษตรและส่งกลับไปขายยังประเทศของตนด้วย
ว่ากันว่าเมื่อใดก็ตามที่ภาครัฐจริงจังหรือเอาจริงในการตรวจสอบและเข้ามาควบคุมเมื่อไหร่จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรง จนถึงขั้นทำให้สถานการณ์การซื้อขายอสังหาฯ ตามเมืองท่องเที่ยวในบ้านเราลดความคึกคักลงได้อย่างผิดหูผิดตาอย่างที่หลายคนคาดไม่ถึงกันเลยทีเดียว
ซึ่งถ้าจะให้แจกแจงธุรกรรมในลักษณะ “ตัวแทนอำพราง” หรือ “นอมินี (Nominee)” ในการเข้าครอบครองที่ดินหรืออสังหาฯ ที่คนต่างชาตินิยมใช้กันมากในเมืองไทย จะมีอยู่ด้วยกัน 3 รูปแบบหลักๆดังนี้
1.ผ่านนอมินีคู่สมรส โดยการสมรสกับคนไทยแล้วให้คู่สมรสผู้มีสัญชาติไทยถือครองที่ดินแทนตน แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินยังคงเป็นของคนต่างด้าว
กรณีแบบนี้แม้กรมที่ดินเป็นหน่วยงานที่มีหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะมีมาตรการป้องกัน โดยให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวได้ยืนยันร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว ไม่ใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
โดยหากพิสูจน์ได้ว่าซื้อที่ดินนั้นมาในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว จะเป็นผลให้คนต่างด้าวมีสิทธิในที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และจะถือว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว แต่มาตรการดังกล่าวยังไม่สามารถควบคุมหรือป้องกันการทำธุรกรรมที่มีลักษณะเป็นตัวแทนอำพรางได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าใดนัก
2.ผ่านนอมินีทั่วไป โดยให้บุคคลผู้มีสัญชาติไทยเป็นผู้ซื้อที่ดินและการทำสัญญากู้ยืมเงิน จำนองหรือทำสัญญาเช่าไว้กับคนต่างด้าว เพื่อเป็นหลักประกันในที่ดินหรืออสังหาฯ ที่คนต่างด้าวเป็นผู้ออกเงิน
พูดง่ายๆ ก็คือคนต่างด้าวใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายในการถือครองที่ดิน โดยเป็นผู้ออกเงินให้คนสัญชาติไทยไปดำเนินการซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์และในขณะเดียวกันก็ให้ทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เพื่อเป็นหลักประกันในทรัพย์สินดังกล่าว รวมถึงอาจดำเนินการจดทะเบียนจำนองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้ซึ่งการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ผ่านธุรกรรมเหล่านี้จะยากมากต่อการตรวจสอบ
3.ผ่านนอมินีบริษัท เป็นการทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยการจดทะเบียน และมีหลักฐานทางทะเบียนเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทย แต่ในทางปฏิบัติแม้ว่าคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งก็ตาม แต่อำนาจในการควบคุมการบริหารจัดการยังเป็นของคนต่างด้าวโดยคนต่างด้าวมีหุ้นบุริมสิทธิพิเศษในการควบคุม การบริหารจัดการบริษัท หรือการที่คนต่างด้าวให้คนไทยทำสัญญาผูกมัดคู่ขนาน เพื่อเป็นการประกันการคงไว้ ซึ่งอำนาจในการควบคุมและครอบงำโดยคนต่างด้าว
บางครั้งอาจใช้วิธีจัดตั้งนิติบุคคลไทยขึ้นโดยได้ทำธุรกรรมต่างๆ เช่น การซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ และภายหลังเมื่อทำธุรกรรมต่างๆ แล้วเสร็จจึงค่อยเปลี่ยนแปลงสัดส่วนผู้ถือหุ้นให้กลายเป็นนิติบุคคลต่างด้าว เพื่อที่จะอ้างได้ว่าที่ดินหรืออสังหาฯ ได้มาในระหว่างที่เป็นนิติบุคคลไทยอยู่
นิตยสาร HOME BUYERS'GUIDE Chiang mai ฉบับที่ 109 April 2014
