สาธารณูปโภคหรือพื้นที่ส่วนกลางในโครงการบ้านจัดสรรมีความสำคัญมาก เพราะเกี่ยวพันไปถึงเรื่องอื่นๆ อีกมากมาย ในบางกรณีที่มีปัญหาเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางอาจกระทบไปถึง “การโอนกรรมสิทธิ์” หรือบางกรณีปัญหาเกี่ยวกับส่วนกลางก็ส่งผลถึง “ความเป็นอยู่” และส่วนใหญ่เมื่อเป็นปัญหามักแก้ยาก ดังนั้นก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จึงควรตรวจสอบเรื่องนี้ให้รอบคอบ เช่น
1.ถนน/ทางเข้าออกโครงการ
2.กรรมสิทธิ์/ภาระผูกพัน
3.สาธารณูปโภค & บริการสาธารณะ
4.การก่อสร้าง
5.ค่าใช้จ่าย
ถนนหรือทางเข้าออกโครงการ กฎหมายกำหนดให้ถนนหรือทางเข้าออกโครงการจัดสรรต้องติดถนนสาธารณะ และให้ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะต้องโอนกรรมสิทธิ์นี้ให้กับนิติบุคคล (กรณีโครงการอาคารชุด ถนนในโครงการถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของผู้ซื้อห้องชุดทุกคน)
กรรมสิทธิ์หรือภาระผูกพัน ถนนหรือทางเข้าออก รวมทั้งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะอื่นๆ จะต้องทำในที่ดินที่มีชื่อของผู้ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น อีกนัยหนึ่งคือถนนหรือทางเข้าออกต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการเท่านั้น เอกสารนี้ต้องตรวจสอบดีๆ เพราะเคยมีกรณีที่ถนนโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม จึงไม่สามารถโอนให้กับนิติบุคคลได้ หรือบางทีถนนโครงการตกเป็นภาระจำยอม คนอื่น หรือบุคคลอื่นมีสิทธิใช้ได้
สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ นอกจากถนนหรือทางเท้าแล้วยังมีสาธารณูปโภคอื่นๆ เช่น สวนหย่อม สนามเด็กเล่น หรือบริการสาธารณะ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าสิ่งใดคือสาธารณูปโภค ซึ่งจะถูกโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางสำหรับทุกคน หรือสิ่งไหนคือบริการสาธารณะ ซึ่งอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการก็ได้
การก่อสร้าง สาธารณูปโภคในโครงการจะต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตจัดสรรไว้ แต่หากซื้อโครงการที่ยังไม่สร้างสาธารณูปโภค ก็จะตรวจสอบยากว่าจะสร้างครบตามที่ได้ขออนุญาตไว้หรือไม่ เพราะมีเหมือนกันที่โครงการสร้างสาธารณูปโภคไม่ครบและผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่าย อัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธาณูปโภคหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางขึ้นอยู่กับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่มีอยู่ในโครงการ โครงการที่มีส่วนกลางเยอะค่าใช้จ่ายย่อมสูงเป็นธรรมดา ทั้งนี้อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่ได้ขออนุญาตกับคณะกรรมการไว้ แต่ก็สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามมติที่ประชุมของสมาชิกนิติบุคคล
ที่มา Home Buyers' Guide ฉบับที่ 258 June 57
