ก้าวใหม่ของ “บางนา” สู่การเป็นศูนย์กลางตะวันออก

การขยายตัวของประชากรเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป

แม้ทำเลบางนาและโซนตะวันออกตอนล่างของกรุงเทพฯ จะมีการเติบโตของเมืองรุดหน้าอย่างรวดเร็ว แต่สถิติการขายตัวของประชากรไทยช่วงปี 2555-2561 กลับพบว่าพื้นที่โซนตะวันออกตอนล่างของกรุงเทพฯ ได้แก่ บางนา, ลาดกระบัง, สะพานสูง และประเวศ มีการเติบโตของประชากรโดยรวมเฉลี่ยเพียง 0.7-1.5% ต่อปี สะท้อนว่าสถานการณ์การอยู่ในอาศัยในย่านนี้มีความเจริญอยู่บนพื้นฐานความจริงอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ทำเลชั้นนำศูนย์การค้าตะวันออก

เนื่องจากพื้นที่บางนามีประชากรอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก อีกทั้งยังมีสถานศึกษาและแหล่งงานที่เติบโตรองรับการขยายตัวของกลุ่มดีมานด์เหล่านี้อย่างต่อเนื่อง การรองรับในด้านบริการและการค้าจึงไม่ได้เป็นที่คลาดสายตาไปจากนักลงทุน โดยศักยภาพพื้นที่ของทำเลบางนาสามารถดึงดูดกำลังซื้อที่ไม่ใช่แค่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และในโซนตะวันออกเท่านั้น แต่ยังครอบคลุมไปถึงจังหวัดปริมณฑลอื่นๆ ซึ่งก็มีกำลังซื้อสูงไม่แพ้กัน ได้แก่ ชลบุรี, ฉะเชิงเทรา, ระยอง, จันทบุรี และตราด 

ด้วยแรงหนุนเหล่านี้ทำให้บางนาได้กลายเป็นศูนย์การค้าระดับภูมิภาค (Regional Shopping Center) ที่พร้อมอ้าแขนรับความเจริญและการเติบโตของเมือง ทั้งจากทางฝั่งกรุงเทพมหานครและมหานครเมืองใหม่ EEC

ประตูเปิดสู่ EEC & Worldwide

ความโดดเด่นของทำเลบางนาสะท้อนได้ถึงความเป็นพื้นที่รองรับอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ของประเทศไทย เดิมทีทำเลนี้เป็นที่ตั้งของธุรกิจโกดังและคลังสินค้ามากมาย และเมื่อรัฐบาลมีโครงการระเบียงเศรษฐกิจตะวันออกหรือ Eastern Economic Corridor (EEC) โดยมีเป้าหมายสำคัญคือการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจในระดับโลก (World-class Economic Zone) จึงต่อยอดการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมภาคตะวันออก 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี และระยอง ซึ่งเป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ในแผนพัฒนาเศรฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Seaboard) และยังมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน (ดอนเมือง, สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)

จากการพัฒนาในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ข้างต้น จึงส่งผลให้ “บางนา” มีโอกาสในการเติบโตมากขึ้นตามไปด้วยจากการเป็นพื้นที่รอยต่อเส้นทางเศรษฐกิจสำคัญดังกล่าว โดยเฉพาะกลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเกิดขึ้นใน EEC ที่ต้องอาศัยแรงงานทักษะระดับสูง 

แน่นอนว่าสิ่งที่ตามมาคือการเข้ามาของบุคลากรต่างชาติในระดับแรงงานคุณภาพซึ่งมีกำลังซื้อสูง สิ่งนี้เองที่เป็นผลพลอยได้ที่ได้รับการคาดหมายไว้จากโครงการ EEC ที่จะส่งอานิสงส์ให้กับทำเลอื่นๆ ที่อยู่ในช่วงรอยต่อของกรุงเทพฯ-EEC

นอกจากโอกาสจากการเพิ่มขึ้นของบุคลากรทักษะสูงจากต่างชาติแล้ว โครงการ EEC ยังมีศักยภาพด้านทำเลที่ตั้งที่เป็นศูนย์กลางอาเซียน และที่สำคัญในสถิติโลกจาก World Economic Forum 2017 ยังบอกว่าประเทศไทยติดท็อป 10 ของโลกในด้านการเป็นประเทศที่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง เพื่อให้เกิดความสะดวกในการประกอบธุรกิจมากที่สุดในปีที่ผ่านมา ซึ่งการพัฒนาที่รุดหน้าจนสะดุดตานี้เองที่ทำให้ต่างประเทศมีความเชื่อมั่นในการเข้ามาลงทุน โดยเฉพาะกับโครงการที่เป็นเรือธงของชาติอย่าง EEC

เชื่อหรือไม่ เมกะโปรเจ็กต์ทำเลบางนาแซงหน้า CBD 

สำหรับทำเลบางนามีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในปี 2560-2562 ที่ผ่านมามีโครงการระดับเมกะโปรเจ็กต์เปิดตัวอย่างมากมาย สมทบศักยภาพเดิมที่มีแหล่งช้อปปิ้ง ศูนย์ประชุม และรูปแบบความบันเทิงต่างๆ อยู่แล้ว 

แต่สำหรับปี 2563-2568 นี้ในทำเลบางนาจะมีเมกะโปรเจ็กต์ที่ช่วยหนุนศักยภาพในด้านแหล่งงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งความน่าสนใจของทำเลบางนาคือมูลค่าการลงทุนโครงการมิกส์ยูสที่มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 317,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ามูลค่าโครงการที่เกิดในทำเล CBD ที่มีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 216,200 ล้านบาท โดยเป็นอานิสงส์มาจากโครงการจากภาครัฐที่ทำให้เอกชนมีความเชื่อมันในศักยภาพทำเลบางนา ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ, โครงการพัฒนาสนามบินสุวรรณภูมิ เฟส 2 หรือแม้แต่โครงการ EEC ก็ตาม สำหรับเมกะโปรเจ็กต์จากภาคเอกชนที่เปิดตัวในทำเลบางนา ได้แก่ 

• แบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) โครงการมิกซ์ยูสจากกลุ่มเดอะมอลล์ที่มีแผนการพัฒนามาอย่างยาวนาน โดยหลังจากปรับแผนใหม่มีการยกระดับมูลค่าโครงการเป็น 50,000 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นโครงการระดับเรือธง (Flagship Project) ซึ่งได้ทำการตอกเสาเข็มไปเรียบร้อยแล้ว คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565
• เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) โครงการมิกส์ยูสโดยกลุ่มแมกโนเลียฯ บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ งบลงทุนกว่า 90,000 ล้านบาท โครงการจะประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน, โรงแรม, ช้อปปิ้ง, รีเทล, ที่อยู่อาศัย และศูนย์เรียนรู้ธรรมชาติ ที่เรียกได้ว่าจะสร้างมิติของเมืองใหม่บริเวณบางนา-ตราดให้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยคาดว่าจะเสร็จในปี 2565
• เมกาซิตี้ (Megacity) ต่อยอดจากโครงการที่เป็นแม่เหล็กในทำเลบางนาอย่าง “เมกาบางนา” โดยกลุ่มเดอะมอลล์ เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีพื้นที่รวมกว่า 400 ไร่ นอกจากนั้นทำเลบางนายังมีการเติบโตของตลาดออฟฟิศให้เช่าอย่างต่อเนื่อง

ราคาที่ดินปรับตัว 5-15% ต่อรอบปีประเมินตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

ถนนบางนา-ตราด เชื่อมต่อระหว่าง 2 จังหวัด คือกรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) และสมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาถนนบางนา-ตราด พื้นที่กรุงเทพมหานคร (เขตบางนา) มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 130,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2551-2554) จากนั้นปรับขึ้นเป็น 140,000-170,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) และล่าสุดในรอบปี 2559-2562 มีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย 140,000-190,000 บาทต่อตารางวา 

ขณะเดียวกันถนนบางนา-ตราด พื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ (อำเภอบางพลี) ราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 ล่าสุดเฉลี่ย 40,000-100,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นจาก 37,000-100,000 บาทต่อตารางวา (รอบปี 2555-2558) กล่าวได้ว่า ภาพรวมราคาประเมินที่ดินถนนบางนา-ตราดมีการเติบโตของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินราว 5-15% ต่อรอบปีประเมินตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

“บางนา” ย่านชานเมืองที่เติบโตเร็วที่สุด

ถ้าพูดถึงทำเลที่เติบโตอย่างรวดเร็วมากๆ ของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่าน เราขอยกบางนาให้ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 เลย จากผลพวงของเมกะโปรเจ็กต์ด้านพาณิชกรรมใหญ่ๆ ในย่านนี้ ตั้งแต่เมกาซิตี้บางนาเมื่อเกือบ 10 ปีก่อน, ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทคตรงแยกบางนา, แบงค็อก มอลล์ ฯลฯ ส่งผลต่อเนื่องไปยังการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยมากมาย

ทำให้วันนี้ถ้าเรามองบางนา ที่นี่เปลี่ยนจากโซนที่ไม่มีอะไรกลายมาเป็นทำเลที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในย่านชานเมืองไปแล้ว และแน่นอนว่าเมื่อมีคนย้ายเข้ามาเพิ่มขึ้นก็มีกำลังซื้อ มีเม็ดเงินเข้ามามากขึ้น แหล่งกินแหล่งช้อปปิ้งก็ตามมาเช่นกัน

เริ่มจากใกล้กับแยกบางนากันก่อน ตรงนี้จะมีร้านและคอมมูนิตี้มอลล์เล็กๆ ของคอนโดฯ The Coast Bangkok ให้แวะเป็นจุดแรก และถัดมาหลักๆ เลยคือที่เซ็นทรัล บางนาซึ่งจะมีบิ๊กซี บางนา และฝั่งตรงข้ามมี Factory Buffet

ถัดมาจะเป็น Little Walk Bangna ตรงนี้ถ้าต้องเดินทางไปเส้นบางนา-ตราดก็เหมาะจะแวะหาอะไรกิน จิบกาแฟนั่งทำงานได้ มี Villa Market เปิดอยู่ ส่วนมื้อหนักๆ ก็มีประเภทร้านอาหารญี่ปุ่นอย่าง A Ramen ที่นี่เหมือนกัน

ส่วนโซนใกล้ๆ ก็มีที่ด้านหลังพาราไดซ์ พาร์คและซีคอนสแควร์ที่มีร้านอาหาร คาเฟ่ดีๆ และทางสุขุมวิท 105 ฝั่งโรงพยาบาลศิครินทร์มีร้านเด่นๆ อย่างคาเฟ่ @ เชียงใหม่, หัวปลาช่องนนทรี, กาดมั่ว คัวเมือง

ด้านแหล่งช้อปปิ้งในโซนบางนาถือว่ามีครบและหลากหลายมาก เช่น ถ้าหาไอเท็มที่มีอยู่ตามห้างทั่วๆ ไปก็แวะไปเซ็นทรัล บางนาได้ หรือถ้าอยากได้แบรนด์ระดับกลางถึงกลางบน และอยากได้แบบไปทีเดียวครบเลยทั้งกินช้อปก็มีเมกาบางนานี่ล่ะเป็นห้างหลักของแถวนี้ ซึ่งห้างนี้ส่วนตัวแล้วพวกเราชอบนะ เพราะอยากได้อะไรไปหาที่นี่เป็นต้องเจอทุกครั้ง

หรือถ้าขยันขับรถออกไปอีกหน่อยก็มีเซ็นทรัล วิลเลจ เป็นเอาต์เล็ตขนาดใหญ่ของเครือเซ็นทรัล จุดเด่นของที่นี่คือหลายๆ ไอเท็มลดราคากันหนักพอสมควร ทั้งเสื้อผ้า กระเป๋าเครื่องแต่งตัว สินค้าไอที Gadget ก็มี มีโซนสำหรับเด็กด้วย แล้วที่จอดรถก็มีเยอะเหมือนกัน