ในทางกฎหมายผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสถูกลิดรอนสิทธิ เนื่องจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของ (เผลอ) ไปจดทะเบียนรอนสิทธิที่ดินตัวเอง
เมื่อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถูกรอนสิทธิ ย่อมส่งผลให้ผู้เข้าถือกรรมสิทธิ์ต่อๆ ไปต้องเสียสิทธิบางอย่าง และไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ อาจถึงขั้นทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ใดๆ เลยก็ได้ ดังนั้นการถูกรอนสิทธิจึงเท่ากับเป็นการรอนข้อมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ลงโดยปริยาย แต่จะลดลงมากน้อยขนาดไหนขึ้นอยู่กับลักษณะการรอนสิทธิว่าเป็นประเภทใดดังนี้
1.ข้อกำหนดห้ามโอน อาจเกิดจากการที่มีการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือเรียกว่า “โฉนดหลังแดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลือเวลาอีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด
2.สัญญาเช่า กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ดินด้วยจึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังคงเหลืออีกกี่ปี แต่สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะเช็คไม่ได้ เนื่องจากมักให้เช่ากันต่ำกว่า 3 ปี และทำสัญญาเช่ากันเองหรือเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจดทะเบียนที่อำเภอ จะไม่ปรากฏธุระกรรมในหน้าสารบัญโฉนด ต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน
3.สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิครอบครองใช้หรือถือเอาซึ่งเป็นประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลา ตามกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจะทำสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่ใช่ทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิเก็บกิน ไม่ใช่ทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
4.สิทธิอาศัย เป็นสิทธิอาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ
5.สิทธิเหนือพื้น หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น และอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรก็ได้และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย
6.ภาระติดพัน คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้หรือถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้ สันนิฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี
7.ภาวะจำยอม ที่ดินอาจตกอยู่ในภาวะจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิบางอย่างมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อย คือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้
สิ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในเรื่องภาระจำยอม คือเป็นการรอนสิทธิที่เปิดกว้างแบบครอบจักรวาล อีกทั้งกฎหมายไม่ได้กำหนดเพดานสูงสุดของระยะเวลาไว้เหมือนกับการรอนสิทธิแบบอื่น ดังนั้นภาระจำยอมหากไม่มีระบุกำหนดเวลาไว้ จึงเท่ากับว่าภาวะจำยอมจะมีอยู่ติดกับที่ดินตลอดไป อาจเป็นร้อยปี พันปีหรือหมื่นปีก็เป็นได้
ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ทุกครั้งสิ่งที่จะละเลยไม่ได้คือไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็คเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงคู่นั้นดูว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีต้องดูต่อด้วยว่าเป็นการรอนสิทธิลักษณะใดและจะต้องถูกรอนสิทธิยาวนานแค่ไหน
การตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 โดยดูรายการในสารบัญ นอกจากจะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินแล้วยังช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินแล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งแต่ต้น เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะต้องถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่อง จะไม่มีการตกหล่นใดๆทั้งสิ้น
นิตยสาร HOMEBUYERS'GUIDE ฉบับที่ 258 June 57
