เอกชนแห่ค้าน กรมที่ดิน-บังคับคดี

วงการนิติบุคคลอาคารชุดป่วนหนัก ค้านแหลกนโยบายแก้กฎหมายประมูลซื้อคอนโดฯมือ 2 จากกรมบังคับคดีไม่
ต้องจ่ายหนี้ค่าส่วนกลาง หวั่นสร้างวัฒนธรรมเบี้ยวหนี้-ก่อปัญหาหนี้สูญ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากกรณีที่กรมบังคับคดีมีนโยบายผลักดันให้มีการแก้ไขกฎหมายการโอนทรัพย์สินประเภท
คอนโดมิเนียมที่เป็นทรัพย์รอขายทอดตลาดของกรม ขอให้ยกเว้นไม่ต้องใช้ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลางมาใช้
ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทางกรมที่ดินมีแนวโน้มว่าไม่ขัดข้องกับ ข้อเสนอดังกล่าว

ปรากฏว่าได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางจากผู้ประกอบการวงการนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่มีความเห็นคัดค้าน
เนื่องจากประเมินว่าอาจจะมีผลเสียมากกว่าผลดีต่อผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดในอนาคต รวมทั้งมองว่าเป็นการแก้ไขปัญหาเพื่อ
จะให้หน่วยงานรัฐขายทอดตลาดทรัพย์ได้ แต่ปัญหาไม่จบเพราะจะไปสร้างปัญหาใหม่ และเป็นปัญหาใหญ่มากให้กับนิติ
บุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงกำไร

ทั้งนี้ วัตถุประสงค์ข้อเสนอแก้ไขกฎหมายดังกล่าว สืบเนื่องจากกรมบังคับคดีมีทรัพย์รอการขาย หรือ NPA ประเภท
คอนโดฯค้างอยู่ในพอร์ตมูลค่าสูงถึง 6.2 หมื่นล้านบาท อุปสรรคสำคัญข้อหนึ่งที่ทำให้ประชาชนไม่สนใจประมูลซื้อเป็น
เพราะมีหนี้ค่าส่วนกลางติดมากับตัวห้องชุดด้วย แนวทางของกรมบังคับคดีจึงอยากให้ลดข้อจำกัดดังกล่าว โดยค่าส่วนกลาง
ที่ค้างชำระเสนอให้ทางนิติบุคคลเป็นผู้ไปดำเนินคดีฟ้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งจากเจ้าของเก่าแทน

++ผู้บริหารอาคารชุดค้านแหลก

นายสามภพ บุนนาค กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 พร็อพเพอร์ตี้ เอมส์ จำกัด ผู้รับบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
กว่า 40 โครงการ เปิดเผยว่า ไม่เห็นด้วยเพราะจะทำให้หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระกับนิติบุคคลถูกลดความสำคัญลง จากวิธี
ปฏิบัติเมื่อขายทอดตลาดห้องชุดได้ หนี้ค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์ที่กำหนดให้นิติบุคคลฯ ต้องได้รับชำระก่อนเป็น
ลำดับที่ 1

ส่วนกรณีจะให้นิติบุคคลฯไปตามทวงกับเจ้าของห้องเดิม ในทางปฏิบัติค่อนข้างยาก เนื่องจากไม่สามารถติดตามตัว
ได้แล้ว และเจ้าของห้องบางรายอาจถูกฟ้องล้มละลาย ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะมีเงินหรือทรัพย์สินมาใช้หนี้หรือไม่

"การโอนห้องชุดต้องมีใบปลอดภาระหนี้ถือว่าเหมาะสมแล้ว เพราะเป็นสิทธิหน้าที่ของผู้ซื้อจะต้องทราบว่าห้องชุดที่
จะประมูลค้างค่าส่วนกลางเท่าไหร่ และนำไปคำนวณเป็นต้นทุนด้วย แต่ถ้าแก้ไขกฎหมายยกเว้นเฉพาะกรณีผู้ซื้อห้องชุด
จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีจะเป็นการตัดตอนปัญหาให้กับกรม แต่หนี้ค่าส่วนกลางยังอยู่และกลายเป็นภาระ
นิติบุคคลฯแทน" นายสามภพกล่าว

++หวั่นปัญหาหนี้สูญทะลัก

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ไม่เห็นด้วยที่กรม
บังคับคดีเสนอแก้ไขกฎหมาย เพราะตามหลักเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหนี้ค่าส่วนกลางจะต้องได้รับชำระทั้งหมด หากตัด
ตอนให้เป็นหน้าที่นิติบุคคลฯไปตามทวงเองอาจกลายเป็น หนี้สูญได้ และเป็นการเอาเปรียบเจ้าของห้องชุดรายอื่นที่จ่ายตรง
เวลา

ทั้งนี้เมื่อ 4-5 ปีก่อน เรื่องนี้เคยถูกนำเสนอต่อที่ประชุมสภาผู้แทนราษฎรมาแล้ว และมีการแสดงความเห็นถึงข้อดี-
ข้อเสียในการแก้ไขกฎหมาย สุดท้ายก็ไม่ได้รับความเห็นชอบจากสภา หากเสนอเรื่องนี้เข้าสู่สภาอีกรอบก็ไม่ขัดข้อง แต่ต้อง
มา ถกเถียงกันว่ามีผลดี-ผลเสียคืออะไร

++ฟันธงสร้างวัฒนธรรมเบี้ยวหนี้

แหล่งข่าวจากบริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ถ้าแก้ไขกฎหมายนี้จะซ้ำเติมปัญหาการเบี้ยวหนี้ค่า
ส่วนกลาง เพราะประสบการณ์บริหารนิติบุคคลอาคารชุดราคาตารางเมตรแพงกว่า 1 แสนบาทบนถนนสุขุมวิทมา 3 ปี มี
ปัญหาผู้อยู่อาศัยค้างชำระค่าส่วนกลางเฉลี่ย 3-4% ต่อโครงการ

ทั้งนี้ถ้าค้างค่าส่วนกลางเกิน 1 เดือน บริษัทใช้วิธีส่งหนังสือแจ้งเตือน หากยังเพิกเฉยก็จะยื่นคำขาดฟ้องร้องดำเนินคดี
ปัญหาคือไม่สามารถตามตัวเจ้าของห้องได้ ซึ่งบริษัทเตรียมยุบธุรกิจรับบริหาร นิติบุคคลฯ หลังจากลูกค้ารายปัจจุบันหมด
สัญญาแล้ว เพราะทำไปก็ไม่คุ้ม

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า กรมบังคับคดีควร
ทบทวนผลดี-ผลเสียการแก้ไขกฎหมายให้รอบคอบ เพราะช่วยแก้ปัญหาให้กรมบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดได้คล่องตัว
ขึ้นจริง แต่ปัญหาการติดตามทวงหนี้จะไปตกอยู่กับ นิติบุคคลฯ ดังนั้นเป็นไปได้ว่าโครงการอาจต้องเรียกเก็บเงินกองทุนนิติ
บุคคลฯแรกเข้าในวันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น เพื่อสำรองไว้ใช้จ่ายเป็นค่าบริหารความเสี่ยงกรณีที่นิติบุคคลฯไม่สามารถทวง
หนี้ค่าส่วนกลางได้

++เตรียมขอเข้าพบ 2 อธิบดี

นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด ผู้บริหารนิติบุคคล
อาคารชุดแบรนด์ลุมพินีเกือบ 100 โครงการ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ถ้ามีการแก้ไขกฎหมายได้จริง เรื่องนี้จะเป็นผลดี
กับกรมบังคับคดีทำให้การขายทอดตลาดห้องชุดน่าสนใจมากขึ้น แต่ผลกระทบตามมาคือหนี้ค่าส่วนกลางจะตกเป็นหน้าที่
ของ นิติบุคคลฯ ต้องติดตามทวงหรือจ้างทนายไปฟ้องร้องดำเนินคดีเอง คาดว่าใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน ศาลจึงจะมีคำ
ตัดสิน

สิ่งที่เป็นห่วงคือ 1)อาจจะตามตัวเจ้าของห้องไม่ได้ 2)ถ้าตามเจอก็อาจจะไม่มีเงินจ่ายหนี้ เท่ากับว่าโอกาสที่จะได้หนี้
ค่าส่วนกลางคืนมีน้อยมาก เพราะตามหลักเจ้าของห้องชุดที่ถูกยึดทรัพย์ย่อมต้องมีปัญหาการเงิน 3)ไม่เป็นธรรมกับเจ้าของ
ห้องชุดที่จ่ายค่าส่วนกลางครบถ้วน เพราะกลายเป็นผู้เสียประโยชน์จากการที่มีคนค้าง ค่าส่วนกลาง

"ขณะนี้มอบหมายให้ฝ่ายกฎหมายของบริษัทศึกษาผลกระทบที่คาดว่าจะเกิดขึ้น ถ้าจำเป็นอาจจะมีการหารือและ
เคลื่อนไหวผ่านทางสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือผ่านสมาคมอาคารชุด ไทย เพื่อชี้แจงถึงผลกระทบให้
ภาครัฐได้รับทราบปัญหา"

ขณะที่นายวิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า สมาคมมีสมาชิก
บริหารนิติบุคคล 200-300 ราย จะได้นำเรื่องนี้เข้าหารือในที่ประชุมเพื่อหาข้อสรุปแนวทางที่จะเคลื่อนไหวต่อไป เบื้องต้น
อาจทำหนังสือชี้แจงผลกระทบถึง 2 หน่วยงานที่เกี่ยวข้องคือ อธิบดีกรมบังคับคดีและกรมที่ดิน รวมทั้งจะนัดหมายขอเข้า
พบเป็นทางการเพื่อหาทางออกร่วมกัน