แก้กฎหมายปลดล็อค “หนี้ค่าส่วนกลาง”

จากตัวเลขสถิติของกรมบังคับคดี (ณ เดือนกรกฎาคม 2557) พบว่ามีทรัพย์รอการขายหรือ NPA ที่ตกค้างรอการประมูลหรือรอการขายทอดตลาดรวมทั้งสิ้นกว่า 170,140 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวม 236,151 ล้านบาท โดยแบ่งตามประเภททรัพย์ได้ดังนี้ ที่ดินเปล่า จำนวน 68,298 รายการ มูลค่ารวม 86,499 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 40), ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 87,555 รายการ มูลค่ารวม 78,480 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 52) และอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม) จำนวนกว่า 14,287 รายการ คิดเป็นร้อยละ 8.4 แต่เมื่อดูในด้านมูลค่าแล้วกลับสูงถึง 62,172 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 26.33 ของมูลค่าทรัพย์รวมทั้งหมด

ที่ผ่านมากรมบังคับคดีระบุว่าทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยนั้นมีการระบายออกได้ช้าและไม่ค่อยได้รับความนิยมจากผู้เข้าประมูลทรัพย์เท่าที่ควร อันเนื่องมาจากปัญหาหลักคือห้องชุดบางส่วนมีภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่ติดมาด้วย

บางห้องชุดถึงขนาดติดค้างชำระค่าส่วนกลางสูงถึง 2-3 แสนบาท ซึ่งเกือบเท่ากับราคาประมูลขายของห้องชุดนั้นๆ เลยทีเดียว ส่งผลทำให้ไม่มีใครอยากเข้าประมูล ทรัพย์จึงขายออกยากและตกค้างอยู่จำนวนมาก เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรค สองได้กำหนดไว้ว่า ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งนี้พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง

ผู้จัดการนิติบุคคลจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ดังกล่าวก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว สำหรับมาตรา 18 นั้นได้กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับ

ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้ ทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย
เมื่อคนที่ประมูลทรัพย์ห้องชุดที่ติดค้างหนี้ค่าส่วนกลางได้ไปก็ต้องมารับภาระชำระหนี้แทนเพราะถ้าไม่ชำระหนี้ดังกล่าวก็จะไม่ได้ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ส่งผลให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในที่สุด

ดังนั้นทางกรมจึงพยายามหาทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวเพื่อให้สามารถระบายทรัพย์ได้มากขึ้น จึงมีแนวคิดที่จะแก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยไม่ต้องใช้เอกสารปลอดภาระหนี้ส่วนกลาง ขณะเดียวกันภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่นั้นก็ไม่ได้สูญหายไปไหน โดยผู้ที่ก่อหนี้จะต้องเป็นคนที่ชำระหรือเจ้าของห้องชุดรายเดิมที่ถูกยึดทรัพย์มาจะต้องเป็นคนที่รับผิดชอบ และสิทธิในการชำระหนี้ของนิติบุคคลก็ยังอยู่ เพียงแต่ต้องไปฟ้องร้องกับเจ้าของเก่าแทนโดยใช้มาตรา 287 แห่งประมวลกฎหมายคดีแพ่ง

ทั้งนี้กรมบังคับคดีได้ดำเนินการยื่นเรื่องแก้ไขกฏหมายดังกล่าวไปยังกระทรวงยุติธรรมเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ขณะนี้กำลังรอผลสรุปอยู่ นอกจากนี้ยังได้ส่งจดหมายเวียนถึงทุกฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นกรมที่ดิน สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน นิติบุคคล ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ตลอดจนผู้ซื้อทั่วไป เพื่อหารือเกี่ยวกับเรื่องนี้ร่วมกัน
ส่วนความคืบหน้าของการแก้ไขกฎหมายดังกล่าวจะเป็นอย่างไร จะนำมาเสนอรายละเอียดให้ทราบกันอีกครั้ง