หลักวิเคราะห์ ซื้อขายบ้าน-คอนโดฯทำกำไร

ปัจจุบันผู้คนหันมานิยมลงทุนอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้น เพราะเล็งเห็นช่องทางที่จะทำเงินได้ ซึ่งโครงการบ้าน คอนโดมิเนียมต่างๆก็เปิดตัวกันอย่างหลากหลาย เพื่อตอบสนองต่อความต้องการซื้อของตลาด ทีนี้เราจะทำอย่างไรให้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซื้อขายบ้าน-คอนโดฯให้ได้กำไร ไม่ขาดทุน

สิ่งที่ต้องวิเคราะห์และวางแผนก่อนการลงทุนทุกครั้งจะมี 3 เรื่องด้วยกัน

1.   วิเคราะห์จังหวะการเข้าซื้อขายอย่างชาญฉลาด

หลักคิดคือ เข้าซื้อในช่วงที่ตลาดกำลังซบเซา ทำให้มีโอกาสต่อรองราคาได้ต่ำกว่าตลาดได้ ขณะที่เมื่อต้องการขาย ต้องขายช่วงที่ตลาดคึกคักเท่านั้น จะช่วยให้ขายง่ายและได้ราคากว่าช่วงอื่นๆ
จากสถิติการเก็บค่าทำเนียมจดทะเบียนเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมที่ดินแต่ละเดือนในรอบปี (ช่วง2557-2558) พบว่า

เดือนธันวาคม มีการซื้อขายสูงที่สุด ถ้าขายช่วงนี้มีแนวโน้มจะขายง่ายและได้ราคาดีกว่าช่วงอื่นๆ
เดือนมีนาคม และเดือนมิถุนายน รองลงมา คาดว่ามาจากเป็นช่วงที่ย้ายที่เรียนกันใหม่
เดือนมกราคม ถึงเดือนกุมภาพันธ์ เป็นช่วงที่ตลาดซบเซามากที่สุด จึงเหมาะจะมองหาและต่อรองซื้อบ้านเพื่อการลงทุน

2.   วิเคราะห์อัตราห้องเช่าว่าง

อัตราห้องเช่าว่าง (Vacancy Rates) เป็นตัวชี้สำคัญที่จะบอกว่าราคาบ้านและคอนโดฯในพื้นที่กำลังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือลดลง ผู้ลงทุนจำเป็นต้องลงพื้นที่เพื่อสำรวจบ้าน หรือคอนโดฯในย่านนั้นๆ

สำหรับสูตรมาตรฐานในการคำนวณ คือ
อัตราห้องเช่าว่าง = จำนวนห้องเช่าว่าง ÷ จำนวนห้องเช่าทั้งหมด

หากอัตราห้องเช่าว่าง ต่ำกว่า 5% ชี้ว่ามีแนวโน้มที่ราคาจะปรับขึ้น
หากอัตราห้องเช่าว่างสูง อยู่ในช่วง 7 – 10% หรือสูงกว่า แสดงว่าบ้านหรือคอนโดฯบริเวณนั้นกำลังล้นตลาด

3.   วิเคราะห์สต๊อกบ้าน

การวิเคราะห์สต๊อกบ้าน (Housing Inventory) เป็นวีธีการคำนวณหาอัตราความเร็วในการขายบ้าน ตามปกตินายหน้าอาชีพ จะคำนวณระยะเวลาในการขายบ้านที่มีผู้นำมาฝากขาย โดยวัดอัตราเร็วในการขายบ้าน หรือที่เรียกกันว่า “Absorption Rate“ แต่แปลกที่นายหน้าบ้านเรามักจะไม่รู้สัดส่วนตัวนี้กัน

ตัวอย่างการคำนวณ เดือนก่อนมีบ้านมาฝากขายทั้งสิ้น 2,459 หลัง ปรากฏว่าเดือนนั้นขายได้ 302 หลัง จะสามารถคำนวณอัตราเร็วในการขายบ้านได้เท่ากับ 2,459 ÷ 302 = 8.14 หรือประมาณ 8 เดือน
อัตราความเร็วในการขายบ้าน หรือ อายุสต๊อกบ้าน (Housing Inventory Age) ถือเป็นข้อมูลสำคัญ ที่จะดูสภาพตลาดบ้านในช่วงนั้นๆ ซึ่งนับตามเกณฑ์ชี้วัด ดังนี้

สต๊อกบ้าน 6 เดือน เป็นช่วงตลาดกลางๆ ไม่เอื้อประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
สต๊อกบ้านมากกว่า 6 เดือน ชี้ว่าตลาดบ้านกำลังเป็นตลาดของผู้ซื้อ มีโอกาสต่อรองซื้อได้ถูก
สต๊อกบ้านน้อยกว่า 6 เดือน ชี้ว่ากำลังเป็นตลาดของผู้ขาย เป็นช่วงที่บ้านจะขายง่ายและได้ราคาสูง


Editor by Home.co.th