วันนี้มี 2 ประเด็นคำตอบจากผู้ซื้อคอนโดฯ ซึ่งได้ผ่อนดาวน์จนครบแล้ว แต่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ และปัญหาตรงที่ว่า หากโครงการถูกแบงก์ยึดไป หรือ หากเจ้าของโครงการขายโครงการให้บุคคลอื่น ผู้ซื้อจะทำอย่างไร?ลองมาฟังคำตอบจากนักกฏหมายกัน
กรณีแรก : มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม โดยผ่อนเงินดาวน์ครบร้อยละ 20 แล้ว แต่กลับปรากฏว่าโครงการก่อสร้างได้ประมาณ 80% เจ้าของโครงการเงินหมดจึงหยุดก่อสร้างมาประมาณ 2 ปีแล้ว ปัจจุบันยังไม่ได้ยกเลิกสัญญา หากในอนาคตถูกธนาคารยึดจะได้รับเงินคืนหรือไม่?
คำตอบ : ปัญหานี้เป็นหนี้ระหว่างเจ้าของโครงการกับธนาคาร โดยหากโครงการนี้ไปกู้ยืมเงินธนาคารมาแล้วผิดนัดชำระหนี้ ต่อมาถูกธนาคารฟ้องร้องและบังคับจำนองยึดที่ดินและอาคาร เมื่อมีการฟ้องร้องบังคับ คดีจนยึดทรัพย์แล้ว ผู้ซื้อในฐานะคู่สัญญากับเจ้าของโครงการจึงฟ้องเพื่อให้เจ้าของโครงการคืนเงินที่ จ่ายไปได้ จากเหตุผิดสัญญา ทั้งมีสิทธิตามไปขอบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินของเจ้าของโครงการ รวมถึงที่ดินและอาคารที่ถูกยึดด้วย
แต่เนื่องจากผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้สามัญ ไม่เหมือนเจ้าหนี้ธนาคารที่มีการจดทะเบียนจำนองค้ำประกันหนี้ ผู้ซื้อจึงได้รับชำระหนี้ภายหลังที่เหลือจากชำระหนี้ให้กับธนาคารซึ่งเป็นเจ้าหนี้มีบุริมสิทธิ์แล้วเท่านั้น
กรณีที่สอง : หากเจ้าของขายโครงการให้กับคนอื่น และมีการก่อสร้างต่อจนเสร็จ ผู้ซื้อเดิมยังจะได้สิทธิในการซื้อหรือไม่?
คำตอบ : กรณีนี้หากมีการขายโครงการให้กับบุคคลอื่น เจ้าของโครงการจะต้องโอนสิทธิตามกฎหมาย เมื่อเรายินยอม ผู้รับโอนและผู้ซื้อจึงเป็นคู่สัญญาต่อกันใหม่ ผู้ซื้อมีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเดิมกับเจ้าของโครงการรายใหม่ จึงมีสิทธิในห้องชุดที่ซื้อ
แต่หากอยู่ ๆ เจ้าของโครงการขายโครงการให้กับบุคคลภายนอกไปเฉย ๆ ระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ ถือว่าเจ้าของโครงการผิดสัญญา ต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ผู้ซื้อไม่มีสิทธิไปฟ้องผู้ซื้อโครงการ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน
อย่างไรก็ตาม คำตอบนี้เฉพาะการซื้อขายห้องชุดเท่านั้น หากเป็นการซื้อขายบ้านจัดสรร ผลจะแตกต่างออกไป เนื่องจากตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินสร้างมีกลไกเกี่ยวกับการที่ผู้จัดสรรต้องดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จ มิเช่นนั้น ธนาคารผู้ค้ำประกันจะเข้ามาทำแทน หรือกรณีผู้ซื้อชำระเงินหมดแล้ว ที่ดินแปลงนั้นพ้นจากบุริมสิทธิ์ ทั้งยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วยการแสดงหลักฐานการชำระเงินครบถ้วนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ความแตกต่างของกลไกทางกฎหมายนี้ ทำให้การซื้อขายที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร ได้รับการคุ้มครองมากกว่าการซื้อห้องชุด
