ตามกฎหมายอาคารชุด หรือตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน มีบทบัญญัติกำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดและนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยหน้าที่หลักของนิติบุคคลฯดังกล่าว คือ การดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อสมาชิกในชุมชนนั้นจะสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้
แต่อย่างไรก็ตาม การจะดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางก็จะต้องใช้เงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากสมาชิก หากสมาชิกละเลย นิติบุคคลฯ ย่อมมีอำนาจในการฟ้องบังคับพร้อมดอกเบี้ยในลักษณะการลงโทษที่สูง ทั้งยังเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นก่อนเจ้าหนี้จำนองอีกด้วย
กฎหมายให้ความสำคัญกับการจ่ายเงินส่วนกลางอย่างยิ่ง ใครที่ยังไม่เคยมีที่อยู่ในอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร ควรต้องทราบเรื่องนี้และเป็นคนดีของชุมชนนะครับ มีไม่น้อยที่ยังไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลาง พอต้องจ่ายก็โลเลไม่ยอมจนเป็นปัญหาของชุมชนนั้น
แน่นอนครับ การมีหน้าที่ย่อมมีความรับผิดชอบตามมาด้วย หากการดูแลทรัพย์ส่วนกลางไม่ดี เป็นผลให้ทรัพย์ส่วนกลางไปก่อให้เกิดความเสียหายแก่สมาชิกหรือเจ้าของร่วม ก็เป็นการละเลยย่อมเป็นการละเมิดแก่เจ้าของร่วมหรือสมาชิกในอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลฯ ย่อมต้องรับผิดชอบ
มีกรณีที่ไม่น่าเกิดขึ้นเรื่องหนึ่ง นิติบุคคลอาคารชุดจ้างบริษัทเข้ามาดูแลภายในอาคารชุด ต่อมาเกิดเหตุท่อระบายน้ำของทรัพย์ส่วนกลางตัน ทำให้น้ำล้นไปในห้องสมาชิกชั้นล่างได้รับความเสียหาย นิติบุคคลฯก็ไม่ยอมรับผิดชอบโดยอ้างว่าเป็นความรับผิดของบริษัทที่รับจ้าง เกี่ยงไปมาคงเนิ่นนาน เจ้าของร่วมจึงฟ้องขอบารมีศาลเป็นที่พึ่ง ศาลพิพากษาว่าเป็นความรับผิดชอบของนิตบุคคลอาคารชุด แม้จะจ้างบริษัทมาก็ถือว่าละเลยในการกำกับดูแล จึงต้องรับผิด ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่เจ้าของร่วมนั้น
“ คำพิพากษาฎีกาที่ 4493/2543 พ.ร.บ. อาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ส่วนร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และ จำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์”
