ผ่อนช้ามาตลอดจู่ๆ จะไล่ออกจากบ้านทันทีไม่ได้

คดีนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้าน (คำพิพากษาฎีกาที่ 5440/2546) ซึ่งผู้จะซื้อและผู้จะขายทำสัญญากันโดยให้ผู้จะซื้อเข้าอยู่บ้านได้ก่อน ต่อมาผู้จะซื้อไม่ได้ชำระเงินตามเงื่อนไขของสัญญา ชำระไม่ตรงงวดแต่ผู้จะขายก็รับไว้ไม่ว่าอะไร

รายละเอียดคดีมีดังนี้

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์ ชำระวันทำสัญญา 500,000 บาท ที่เหลือ 2,000,000 บาทชำระในวันจดทะเบียนซื้อขาย มีข้อตกลงว่าถ้าจำเลยผิดสัญญาให้สัญญาเลิกกันโดยโจทก์ไม่ต้องบอกเลิก จำเลยยอมให้ริบเงิน 500,000 บาทที่ชำระแล้ว และยอมชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 25,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังอาศัยอยู่ในบ้านของโจทก์ เมื่อครบกำหนดจำเลยไม่ยอมชำระราคา โจทก์ทวงถามและบอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านและที่ดินของโจทก์ และชำระค่าเสียหาย 500,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 25,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป

จำเลยให้การต่อสู้ว่าราคาที่ดินพร้อมบ้าน 2,400,000 บาท ชำระวันทำสัญญา 300,000 บาท ที่เหลือตกลงชำระและจดทะเบียนโอนภายในวันที่ 4 เมษายน 2540 NOTE โดยโจทก์ตกลงว่าจะเป็นผู้หาแหล่งเงินกู้ให้จำเลย ต่อมาวันที่ 7 มกราคม 2540 จำเลยชำระเงินให้โจทก์อีก 250,000 บาท แล้วโจทก์ไม่สามารถหาแหล่งเงินกู้ให้จำเลยได้ และในทางปฏิบัติต่อกัน โจทก์จำเลยมิได้ถือเอาข้อกำหนดเวลาชำระหนี้ตามที่กำหนดในสัญญาเป็นสาระสำคัญ โจทก์ไม่อยู่ในฐานะที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยได้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยแพ้อีก จำเลยยื่นฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 1 และข้อ 2 ระบุว่า ผู้จะซื้อจะชำระราคาที่ดินและบ้านให้แก่ผู้จะขายทั้งหมดในวันที่ 30 กรกฎาคม 2540 และผู้จะขายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่ผู้จะซื้อในวันเดียวกัน และในข้อ 4 ระบุอีกว่า “…ตามกำหนดเวลาในข้อ 1 ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปรับโอน ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันยกเลิก โดยผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าว…” แต่เมื่อโจทก์และจำเลยมีข้อตกลงในการชำระหนี้นอกจากเงื่อนไขตามสัญญาดังกล่าว และจำเลยก็ชำระหนี้บางส่วนตามข้อตกลงนั้น พฤติการณ์แสดงว่าโจทก์และจำเลยปฏิบัติต่อกันโดยมิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดเวลาชำระเงินค่าที่ดินและบ้านเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป

เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้าน โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องใช้สิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 คือบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร หากจำเลยยังไม่ชำระ โจทก์จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาการผ่อนช้ามาตลอดจู่ๆ จะไล่ออกจากบ้านทันทีไม่ได้ที่โจทก์มีโทรเลขแจ้งไปยังจำเลยว่า “ให้ท่าน ออกไปจากบ้านข้าพเจ้าภายในเดือนนี้ และไปตกลงเรื่องค่าเสียหาย” นั้นไม่ใช่กรณีที่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร การบอกกล่าวแจ้งให้จำเลยชำระหนี้ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย และยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย

มีข้อสังเกตสำหรับผู้ซื้อนะครับว่าหากผ่อนชำระไม่ตรงกำหนดตามวันที่ตกลงกันไว้แล้วผู้ขายยอมรับเงิน ถือว่าไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาข้อเรื่องกำหนดเวลาชำระเงินแล้ว ผู้สุจริตที่ขัดสนบางงวดบางครั้ง หากต่อมาผู้จะขายใจร้ายกับเรา จะหยิบยกประโยชน์ตรงนี้มาใช้แล้วกันนะครับ…สวัสดี 62 HOME BUYERS’