เตือนก.ม.ใหม่จัดหนักค้างค่าส่วนกลางเพิ่มอำนาจนิติบุคคลอายัดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

ที่ผ่านมาโครงการบ้านจัดสรรจำนวนไม่น้อยประสบปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจาก
ผู้อยู่อาศัยอ้างเรื่องความไม่พึงพอใจในบริการ และไม่ได้อยู่อาศัยในโครงการ หรือแม้แต่การจงใจไม่จ่าย
แต่ไม่ว่าจะเหตุผลใดก็ตาม ส่งผลต่อการบริหารสินทรัพย์ภายในโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะหาก
งบประมาณไม่เพียงพอต่อการบำรุงซ่อมแซมสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จะส่งผลต่อความ
เสื่อมโทรมของโครงการด้วย

นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์เรียลตี้แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และ
อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า เชื่อว่าปัญหาดังกล่าวจะค่อยๆ ลดลงเพราะ
ภาครัฐได้ประกาศใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่ ซึ่งได้มีการกำหนดหลักการและวิธีการระงับการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในกรณีที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ส่งผลให้เจ้าของบ้านไม่
สามารถทำนิติกรรมใดๆ กับบ้านของตนเองได้ ทั้งนี้ สาระสำคัญของกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขนี้
ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป

ทั้งนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลบ้านจัดสรรจะดำเนินการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กับที่ดิน
แปลงที่มีปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง จะต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบก่อน โดยต้องบอกล่วงหน้าให้
ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ และต้องส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนแบบตอบรับเพื่อใช้เป็น
หลักฐานในการแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) หลังจากนั้น
ทางที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินได้รับทราบเรื่องการถูกระงับดังกล่าวหากเจ้าของที่ดินตระหนัก
ถึงการถูกระงับและดำเนินการชำระค่าส่วนกลางแล้ว นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือผู้ประกอบการ จะต้องทำ
หนังสือแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้ยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมภายใน 7 วัน
นับจากวันที่เจ้าของที่ดินชำระค่าส่วนกลาง

นอกจากนี้ แล้วกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่นี้ ยังระบุถึงกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติ
จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้สามารถจัดเก็บค่าบริการส่วนกลาง แต่ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลบ้าน
จัดสรร ซึ่งส่วนใหญ่ได้จัดเก็บล่วงหน้าจากผู้ซื้อไปแล้ว และหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะเก็บค่าส่วนกลาง
ล่วงหน้า 2 ปี เมื่อครบกำหนด 2 ปีแล้วผู้จัดสรรที่ดินสามารถแจ้งการจัดเก็บรอบใหม่ได้อีกครั้ง หากผู้ซื้อ
ที่ดินจัดสรรยังไม่ชำระและค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดิน
ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เช่นกัน

สำหรับผู้ที่ค้างชำระนอกจากจะต้องถูกอายัดในเรื่องการจดทะเบียนและนิติกรรมต่างๆ แล้ว จะต้องเสียค่าปรับ 10%
ของจำนวนยอดเงินที่ค้างชำระ รวมทั้งอาจไม่ได้รับความสะดวกในบริการต่าง ๆ ในหมู่บ้าน เช่น คีย์การ์ด
ไม่เข้า-ออกหมู่บ้านไม่สามารถใช้งานได้ ต้องแลกบัตรเข้าโครงการเหมือนผู้ที่มาติดต่อ ซึ่งจะเป็นการ
สร้างความยุ่งยากให้อยู่อาศัย ที่สำคัญจะส่งผลเสียต่อมูลค่าโครงการจะลดลง ดังนั้น นิติบุคคลบ้านจัดสรร
และผู้จัดสรรจะต้องมีการประชา สัมพันธ์เรื่องบริการต่างๆ และมีการปรับปรุงการทำงาน เช่น เรื่องความสะอาด
และปลอดภัยในโครงการ เพื่อป้องกันมิให้ผู้อยู่อาศัยนำมาใช้เป็นข้ออ้างในการจ่ายค่าส่วนกลาง นอกจากนี้แล้ว
นักบริหารมืออาชีพจะต้องทำหน้าที่ต่างๆ ในการสร้างความพึงพอใจ ให้กับผู้อยู่อาศัยในโครงการ นายธนันทร์เอก กล่าว

ขณะที่หลังจากกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่มีผลประกาศบังคับใช้ สาระสำคัญจะมีผลต่อ
ผู้ประกอบการจัดสรรหลายอย่างด้วยกัน โดยเฉพาะเรื่องการกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ระบุไว้ในการ
ขออนุญาตจัดสรรว่าจะต้องกำหนดการเก็บค่าส่วนกลางในจำนวนที่สอดคล้องกับระยะเวลาในการก่อสร้าง
โครงการ เนื่องจากในระหว่างการก่อสร้าง 2-3 ปีผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ อย่างไรก็ตาม จะจัดเก็บค่าส่วนกลางมากหรือน้อยเกิน
ไปจะมีผลต่อการดำเนินงานทั้งสิ้น เพราะหากกำหนดการจัดเก็บค่าส่วนกลางน้อยและไม่เพียงพอค่าใช้จ่าย
ผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด และหากกำหนดค่าส่วนกลางสูงเกินไปก็จะมีผลต่อการตัดสินใจ
ซื้อของผู้บริโภค

นอกจากนี้ ยังมีเรื่องข้อบังคับเกี่ยวกับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค รวมทั้ง
บริการสาธารณะในโครงการจัดสรร ซึ่งกฎหมายใหม่ระบุจะต้องแจ้งให้หน่วยงานภาครัฐเข้าไปตรวจสอบ
เพื่อมีใบรับรองว่ามีความสมบูรณ์และสามารถใช้งานได้ เพราะหากไม่มีการซ่อมแซมและดูแลอย่าง
สม่ำเสมอ จะไม่ผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ และอาจส่งผลต่อการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร
เนื่องจากสาธารณูปโภคเหล่านี้จะตกเป็นของนิติบุคคลตามกฎหมาย ดังนั้น จากนี้ไปผู้ประกอบการ
จะต้องให้ความสำคัญกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ตลอดเวลา

นายธนันทร์เอกกล่าวเพิ่มเติมว่า กฎหมายจัดสรรฉบับแก้ไขใหม่ยังได้ระบุการจดทะเบียนนิติบุคคล
ไว้ 3 เรื่องคือ 1.ที่ประชุมต้องมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล 2.ต้องมีการรับรองข้อบังคับ 3.ต้องแต่งตั้งตัวแทน
เพื่อดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งทั้ง 3 ข้อนี้จะต้องมีคะแนนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่จำนวนบ้าน
ทั้งหมดในโครงการ ส่วนเรื่องการแต่งตั้งตัวแทนในการจดทะเบียนนิติบุคคลนั้น กฎหมายระบุว่าจะต้อง
เป็นผู้ดำเนินการจัดประชุมใหญ่อีกครั้ง เพื่อเลือกตั้งกรรมการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วันนับจากเป็น
นิติบุคคลแล้วเสร็จ