ปริมาณคอนโดฯ ที่ล้นตลาด และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับต่ำมากในขณะนี้ คงทำให้หลายคนคิดอยากจะช็อบคอนโดฯ ของดีราคาถูก เพื่อลงทุนระยะยาว แต่ด้วยเหตุที่คอนโดฯ ประกาศขาย มีอยู่มหาศาล ไม่รู้จะเลือกอย่างไรดี
ในทางการเงิน มีวิธีง่ายๆ ที่สามารถนำมาใช้ประเมินดีกรีความน่าสนใจของคอนโดฯ และยังให้ภาพในแง่การลงทุนชัดเจนมากยิ่ง นั่นคือ วิเคราะห์โดยดูจากรายได้ หรือค่าเช่าที่พึงได้รับนั่นเอง ด้วยข้อมูลนี้เองทำให้เราทราบว่าคอนโดฯ นั้น เมื่อลงทุนแล้ว จะได้อัตราผลตอบแทนมากน้อยเพียงใด? มีความคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ ?
สำหรับสูตรการเงินสำหรับวิเคราะห์ความน่าสนใจของคอนโดฯ รวมถึงใช้วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้(Income Producing Property) ประเภทอื่น อาทิ โรงแรม และอพาร์ตเม้นต์ ฯลฯ ได้ด้วย ที่นิยมใช้กันแพร่หลาย มีอยู่ด้วยกัน 3 สูตร ดังต่อไปนี้
สูตรที่ 1 คิดแบบก่อนหักค่าใช้จ่าย (Gross Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หารด้วยราคาห้องชุด และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี เช่น ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตารางเมตร ปล่อยเช่าได้ 20,000 บาท/เดือน รายได้ 240,000 บาท/ปี เท่ากับ จะมีอัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี
ถ้าเลือกใช้สูตร 1 ผลตอบแทนควรต้องสูงกว่าต้นทุนกู้ยืมอย่างน้อย 2% เพื่อคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายดำเนินการต่างๆ เช่น หากกู้ดอกเบี้ย 7% ก็ต้องได้ผลตอบแทนอย่างน้อย 9%
สูตรที่ 2 คิดแบบหักค่าใช้จ่ายแล้ว (Net Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หักค่าใช้จ่าย/ปี หารด้วยราคาห้องชุด และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี เช่น ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตารางเมตร ปล่อยเช่าได้ 20,000 บาท/เดือน รายได้ 240,000 บาท/ปี หักค่าส่วนกลาง 45 บาท/ต.ร.ม./เดือน หรือ 16,200 บาท/ปี เท่ากับ จะมีอัตราผลตอบแทน 7.46% ต่อปี
หากเลือกใช้สูตร 2 ที่หักค่าใช้จ่ายเรียบร้อยแล้ว ก็สามารถนำมาเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยกู้แบงค์ได้ตรงๆ เลย
สูตรที่ 3 คิดจากเงินกู้ที่จ่ายจริง (Cash on Cash Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หักค่าใช้จ่าย/ปี หักค่าผ่อนแบงก์/ปี หารด้วยเงินจอง+เงินดาวน์+เงินค่าตกแต่ง และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี จะเห็นว่า สูตรนี้จะคิดค่าผ่อนแบงก์เป็นค่าใช้จ่าย และไม่ได้หารต้นทุนห้องชุดทั้งหมด แต่จะหารจากเงินที่จ่ายไปก็คือ เงินจอง เงินดาวน์ต่างๆ ต้นทุนในการตกแต่ง หรือผู้ลงทุนจะคิดต้นทุนด้านภาษีเข้าไปด้วยก็ได้
