อ่านเพิ่มเติม !
“ออปชั่น (Options)” เป็นเรื่องที่ในบ้านเราไม่ค่อยคุ้นเคยกัน แต่ในแง่การลงทุนแล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ชั้นเลิศที่สามารถช่วยให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้ โดยใช้เงินเพียงเล็กน้อยหรือบางครั้งไม่ต้องใช้เงินใดๆ เลย
หลักการง่ายๆ ก็คือผู้ซื้อออปชั่น จะจ่ายเงินก้อนหนึ่งเป็นค่าออปชั่นให้กับผู้ขาย เพื่อแลกกับการได้สิทธิในการซื้ออสังหาฯ นั้น ในราคาที่ตกลงกัน และภายในระยะเวลาที่กำหนด
ผู้ซื้อจะได้ประโยชน์ตรงที่สามารถล๊อคราคา และได้สิทธิครอบครอง ยาวกว่าสัญญาจะซื้อจะขาย และไม่ต้องใช้เงินลงทุนมาก ขณะที่ผู้ขายก็จะได้ประโยชน์ตรงที่ชะลอการโอนทำให้ไม่ต้องจ่ายภาษี และสามารถขายอสังหาฯ ได้ราคาดีขึ้น แถมยังมีสิทธิยึดเงินค่าออปชั่นได้ด้วย หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่จะซื้อภายในช่วงเวลาที่กำหนด
สำหรับรูปแบบการใช้ออปชั่นกับการลงทุนอสังหาฯ ที่นิยมทำกันในต่างประเทศ จะมีอยู่ 3 ลักษณะดังนี้คือ
1.ทำออปชั่นแบบหมุนไปเรื่อยๆ (The Rolling Option) นิยมใช้กันมากในการเข้าถือครองที่ดินแปลงใหญ่ๆ โดยจะแบ่งทำออปชั่นแปลงย่อยทีละแปลง แทนที่จะทำออปชั่นที่ดินแปลงใหญ่ทีเดียวทั้งแปลงเลย ซึ่งวิธีการแบบนี้จะช่วยให้ใช้เงินน้อยลง ทั้งนี้ผู้ซื้อจะเริ่มซื้อส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่มาพัฒนาและขายก่อน จากนั้นจึงค่อยซื้อออปชั่นส่วนถัดๆไป ไล่ไปเรื่อยๆ ทีละส่วนจนกระทั่งครบทั้งแปลงใหญ่
2.ขายออปชั่นซื้อกลับคืน (Sale Option Back) ในกรณีที่เจ้าของอสังหาฯ ต้องการขายส่วนหนึ่งออกไปในตอนนี้ เพื่อระดมเงินทุน แต่ยังคงต้องการที่จะได้อสังหาริมทรัพย์นั้นกลับคืน เพื่อมีโอกาสเก็บเกี่ยวประโยชน์จากการเพิ่มค่าในอนาคตได้ด้วย อาจใช้วิธี “ขายออปชั่นซื้อกลับคืน” กล่าวคือผู้ขาย ขายอสังหาฯ ออกไปในราคาลดปานกลาง ผูกกับสิทธิหรือออปชั่นที่จะสามารถซื้อกลับคืนได้ตามราคาและในระยะเวลาที่กำหนด
3.ทำลีสออปชั่น (Lease With An Option To Purchase) เป็นรูปแบบที่ในต่างประเทศนิยมทำกันมากสุดในหมู่ผู้ซื้อที่ไม่มีเงินสดเพียงพอที่จะดาวน์ซื้ออสังหาฯ หรือใช้เป็นกลยุทธ์ของนักลงทุนในการสร้างพอร์ตอสังหาฯ ทั้งนี้ในการนำออปชั่นมาใช้ หากวางแผนดำเนินการดีๆ ผู้ซื้อยังอาจมีกำไรจากการนำสิทธิการเช่าระหว่างถือออปชั่น มาให้เช่าช่วงได้ด้วย
สำหรับ “ลีสออปชั่น(Lease Option)” คือสัญญาลักษณะหนึ่ง ที่มีองค์ประกอบสองส่วนที่เกี่ยวเนื่องกัน ส่วนแรกจะเป็น “สัญญาเช่า(Lease Agreement)” อีกส่วนหนึ่งคือ “สัญญาออปชั่น(Option Agreement)” หรือสัญญาแสดงสิทธิที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นในอนาคต(Option to Buy) ซึ่งจะคล้ายๆ กับสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเอง เพียงแต่ให้ระยะเวลาโอนที่ยาวนานกว่า(สัญญาจะซื้อจะขาย มักโอนกันภายใน 6 เดือน แต่สัญญาออปชั่น จะให้สิทธิยาวนานได้ถึง 2-3 ปีเลยทีเดียว)
ซึ่งสัญญาเช่าบ้านทั่วไป ที่นิยมทำกันในบ้านเรา ในวันทำสัญญากัน จะมีการกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ทำสัญญาต้องจ่ายเงินล่วงหน้าก่อน บางส่วนจะเป็นเงินเรียกเก็บที่มีสิทธิเรียกคืนได้ในภายหลัง(Refundable) ขณะที่บางส่วนจะเป็นเงินที่เรียกคืนไม่ได้ (Non-Refundable)
รายละเอียดเพิ่มเติมมากกว่านี้ หาอ่านได้ในหนังสือบ้านพร้อมอยู่ ฉบับเดือนกันยายน 2559 บนแผงหนังสือชั้นนำทั่วไป
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ที่นี่ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage
