มีกระทู้จากคุณผู้ชายท่านหนึ่ง อารมณ์คงอยู่ประมาณเซ็งๆ เพราะหาซื้อคอนโดฯ มาระยะหนึ่งจนมาเจอกับโครงการที่ถูกใจ แต่เพราะโครงการเปิดขายมาระยะหนึ่งแล้ว จึงไม่เหลือห้อง+ชั้นอย่างที่อยากจะได้ แล้วความอยากได้เลยเสาะแสวงต่อตามเว็บที่ประกาศซื้อขาย โชคดีได้ห้องอย่างที่ต้องการ แต่โชคไม่ดีและทำอารมณ์เสียก็คือราคาที่เขาบอกขายบวกค่าเปลี่ยนสัญญาอีกตั้งหลายหมื่น
ในกระทู้บอกว่าเรื่องที่คนขายบวกกำไรไปนิดหน่อยนั้นก็เข้าใจได้อยู่ว่าคนซื้อลงทุนก็อยากเอากำไรบ้าง แต่ที่ข้องใจไม่หายคือการบวกค่าเปลี่ยนสัญญาอีกตั้งหลายหมื่น เพราะเท่าที่ทราบว่าคอนโดฯ ที่เปิดขายช่วงหลังๆ เค้าไม่เก็บค่าเปลี่ยนสัญญาแล้วไม่ใช่เหรอ เพราะกฎหมายก็กำหนดไว้ว่าไม่ได้เก็บ
ซื้อดาวน์คอนโดฯ ไม่มีค่าเปลี่ยนสัญญา
แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551 "ในระหว่างที่สัญญานี้มีผลบังคับใช้ ผู้จะซื้อมีสิทธิที่จะโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้แก่บุคคลอื่น โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย โดยผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มขึ้น ผู้จะขายจะต้องจัดให้ผู้รับโอนได้รับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่และความรับผิดตามสัญญานี้"
ถ้าว่ากันตามนี้คอนโดฯ ที่เกิดขึ้นหลังกฎหมายมีผลบังคับใช้ระหว่างการผ่อนดาวน์ หากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือหรือเปลี่ยนสัญญา ผู้ขายจะไม่สามารถเก็บค่าเปลี่ยนสัญญาได้ เพราะเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมายแต่คนถ้าคิดจะไม่ทำตามกฎก็หาเลี่ยงจนได้ แทนที่จะทำตามขั้นตอนปกติที่เขาทำกัน ก็อาศัยช่องโหว่งแหกกฎเอาดื้อๆ
ดูให้ดี สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาจอง
ปกติขั้นตอนซื้อขายคอนโดฯ จะเริ่มด้วยการคนซื้อวางเงินจอง หลังจากนั้นประมาณ 7-14 วัน ก็นัดทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และเริ่มผ่อนดาวน์ ระหว่างผ่อนดาวน์หากเกิดอยากจะขายต่อก็ตกลงเรื่องเงินกับผู้ซื้อรายใหม่เสร็จแล้วก็มาขอเปลี่ยนสัญญากับโครงการ วิธีนี้โครงการจะไม่สามารถเรียกค่าเปลี่ยนสัญญาได้ เพราะกฎหมายบังคับว่าไม่ให้เก็บ
แต่วิธีเลี่ยงกฎหมายของโครงการก็คือ เมื่อผู้ซื้อวางเงินจองแล้ว แทนที่จะเรียกมาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ดันให้ทำ “สัญญาจองซื้อ”แทน วิธีนี้โครงการสามารถเรียกเก็บเงินค่าเปลี่ยนสัญญาได้ เพราะยังไม่มีกฎหมายบังคับเกี่ยวกับเรื่องนี้ ซึ่งโครงการของเจ้าของกระทู้ก็น่าจะอยู่ในข่ายนี้
ทางเดียวที่พอทำได้คือ ทำใจ ถ้าอยากได้มากก็ยอมจ่ายค่ากินฟรีให้กับโครงการ เพราะลงแบบนี้ต่อรองอะไรก็คงไม่ได้ เนื่องจากปกติเขามักระบุเงื่อนไขค่าเปลี่ยนสัญญาไว้ชัดเจนเหมือนกันว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ หรือถ้าให้ดีลองดูโครงการอื่นๆ แทนก็ได้ ยิ่งตอนนี้เศรษฐกิจไม่ดี มีให้เลือกเยอะแยะ
บทสรุปเรื่องนี้ก็คือ เกี่ยวกับสัญญาคอนโดฯ ก็ต้องดูดีๆ ว่าเวลาซื้อโครงการเค้าเอาสัญญาอะไรมาให้เซ็น ที่ต้องบอกว่าดูกันให้ดีๆ โดยเฉพาะคนซื้อมือแรก เผื่อว่าวันหนึ่งที่คิดจะซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุน ถ้ามาเจอกับค่าเปลี่ยนสัญญาตั้งหลายหมื่น ก็จะทำให้ห้องชุดของเราขายยาก เพราะราคาขายดาวน์แพงกว่าชาวบ้านนั่นเอง
![ยังไม่หายข้องใจ! ซื้อดาวน์คอนโดฯ ทำไมยังถูกบวกค่าเปลี่ยนสัญญาตั้งหลายหมื่น]( "ยังไม่หายข้องใจ! ซื้อดาวน์คอนโดฯ ทำไมยังถูกบวกค่าเปลี่ยนสัญญาตั้งหลายหมื่น")
สิ่งที่ต้องระวังในการซื้อขายดาวน์
1.หาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ ความน่าเชื่อถือและสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ครบถ้วน
2.เดินทางไปสำรวจโครงการที่เราจะซื้อดาวน์ก่อนเพื่อเปรียบเทียบราคาก่อนการตัดสินใจ
3.ตกลงราคาดาวน์กันให้ดี ควรระบุเป็นรายลักษณ์อักษร
4.ขอเอกสารการดาวน์จากผู้ขาย รวมถึงค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา
5.แจ้งขอใบเสร็จให้ครบก่อนที่จะทำสัญญา
6.อ่านสัญญาให้ละเอียด ถ้ามีอะไรสงสัยให้ถามเพื่อความกระจ่างและชัดเจนของทั้งสองฝ่าย
ข้อมูลจาก คอลัมน์ HomeTalk นิตยสาร Home Buyers' Guide ก.ย.59
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาริมทรัพย์ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage
