Reverse Mortgage แปลตรงตัวว่าการกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับค่ะ ในต่างประเทศมีมานานแล้ว แต่ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย (ก.คลัง กำลังเตรียมแก้กฏหมาย) ลองมาทำความรู้จักกันดูว่าเจ้า Reverse Mortgage จะมีประโยชน์กับคนวัยเกษียณยังไงบ้าง
ที่มาของสินเชื่อชนิดนี้มาจากการเตรียมตัวรองรับสังคมผู้สูงอายุของไทย โดยเฉพาะคนที่ไม่มีเงินบำนาญ ไม่มีเงินออม แต่มีบ้านของตัวเอง
หลักการคือเจ้าของบ้านสามารถกู้เงินได้โดยนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายจนเสียชีวิต และหลังจากเสียชีวิต บ้านจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารหรือผู้ให้กู้ค่ะ
ถ้าเป็นการกู้ปกติ ผู้กู้ต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคารเป็นงวดๆ แต่ Reverse Mortgage จะตรงกันข้าม เพราะธนาคารจะเป็นคนจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นงวดๆแทนค่ะ รวมทั้งอาจจะกันเงินจำนวนหนึ่งไว้สำหรับเบิกใช้ยามฉุกเฉินเพิ่มให้ด้วยโดยที่ผู้กู้ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรเลยจนกระทั่งเสียชีวิต
สินเชื่อลักษณะนี้จึงเหมือนการขายบ้านล่วงหน้าโดยมีธนาคารเป็นผู้ผ่อนซื้อ และมีเงื่อนไขว่าจะส่งมอบบ้านให้หลังจากเจ้าของบ้านเสียชีวิต ธนาคารจึงมีหน้าที่จ่ายเงินดาวน์และค่างวดให้เจ้าของบ้านไปเรื่อยๆตราบเท่าที่เจ้าของบ้านมีชีวิตอยู่ และเจ้าของบ้านเองก็ยังมีสิทธิอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นต่อไป
สำหรับสิ่งที่ธนาคารจะได้รับ คือ บ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้วโดยสามารถนำไปขายทอดตลาดหรือขายต่อให้ทายาทก็ได้
เงินรายงวดที่ได้จาก Reverse Mortgage จะมากจะน้อยขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยค่ะ ได้แก่
- อายุของผู้กู้ตอนยื่นสมัคร ยิ่งอายุมากยิ่งมีโอกาสได้เงินงวดมาก
- ลักษณะบ้านและที่ดิน ถ้าทำเลดี มูลค่าสูง เงินรายงวดก็จะได้มากขึ้น
- เงื่อนไขพิเศษอื่นๆ
จุดน่าสนใจของสินเชื่อคนวัยเกษียณแบบ Reverse Mortgage คือผู้กู้ไม่ต้องแสดงเอกสารรายได้และไม่ต้องตรวจสุขภาพ แค่มีบ้านและที่ดินของตัวก็สามารถกู้ได้แล้ว ที่สำคัญ ไม่มีภาระต้องชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยใดๆอีกด้วย
การทำ Reverse Mortgage ในต่างประเทศมักจะกำหนดอายุขั้นต่ำ เช่น อเมริกาต้องอายุ 62 ปีขึ้นไป เกาหลีต้องอายุ 65 ปีขึ้นไป และบ้านที่จะนำมาค้ำประกันต้องเป็นบ้านที่อยู่อาศัยหลัก มีค่าธรรมเนียมหลักๆดังนี้
- ค่าธรรมเนียมดำเนินการ 2% ของมูลค่า Reverse Mortgage ที่จะได้
- ค่าประเมิน
- ค่าประกันภัย
- ค่านิติกรรม
เห็นแล้วใช่ไหมคะว่า Reverse Mortgage ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนวัยเกษียณ โดยเฉพาะผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตัวเองแต่ลูกหลานไม่ดูแล ไม่มีเงินสดสำหรับใช้จ่ายประจำวัน ช่วยให้ใช้ชีวิตหลังเกษียณได้อย่างมีความสุข ไม่ต้องห่วงว่าจะมีเงินเก็บมากพอสำหรับการเกษียณหรือไม่
ว่าแต่คุณล่ะ มีบ้านหรือที่ดินเพื่อเตรียมทำ Reverse Mortgage หรือยังคะ
