ที่ดินเปล่าผืนหนึ่ง หากมองด้วยตาเปล่า ก็เป็นแค่ที่ดินเปล่าๆ ที่ดูไม่มีราคาค่างวดอะไร แต่ในสายตานักลงทุนแล้ว ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างก็สามารถสร้างผลตอบแทนได้เสมอ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ถ้าลงทุนให้ถูกจังหวะ ก็สามารถทำเงินได้ดีไม่แพ้อสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นเลยค่ะ
และการจะลงทุนในที่ดินเปล่า (Bare Land Investing) ให้ประสบความสำเร็จได้นั้น สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องวางแผนล่วงหน้าเป็นอย่างดี และตอบคำถามพื้นฐานเหล่านี้ให้ได้เสียก่อน
1.มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุนในที่ดินเปล่าหรือไม่ ซี่งโดยทั่วไป นักลงทุนในที่ดินเปล่าจะมีชื่อเรียกต่างกันตามลักษณะและวิธีการลงทุน เช่น ถ้าเป็นนักลงทุนที่ซื้อที่เปล่ามาเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างแล้วค่อยขายเรียกว่า “นักพัฒนา (Developers)” นักลงทุนที่ซื้อที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างเก่ามารื้อแล้วสร้างขึ้นใหม่เรียกว่า “นักซ่อมปรับปรุงเพื่อสร้างค่า (Fixer-upper Specialists) หรือถ้าเป็นนักลงทุนที่ซื้อที่ดินเปล่ามาขายต่อทำกำไรโดยไม่ทำอะไรกับที่ดินเลยก็เรียกว่า “นักเก็งกำไร (Speculators)”
2.ที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุนหาซื้อได้ยากจริงหรือเปล่า นอกจากปัญหาเรื่องการหาซื้อยากหรือง่ายแล้ว ปัญหาใหญ่ของการลงทุนในที่ดินเปล่าอยู่ที่การกู้ยืมเงินเพราะมีข้อจำกัดมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น บางธนาคารไม่ให้สินเชื่อในการซื้อที่ดินเปล่าเพราะถือว่าเป็นการเก็งกำไร บางธนาคารที่ยอมปล่อยกู้ก็มักจะมีเงื่อนไขต่างๆตามมาเสมอ แต่ก็ยังมีจุดน่านใจตรงที่ถ้าผู้ขายต้องการขายจริงๆ ก็มักจะมีข้อเสนอน่าสนใจมาจูงใจผู้ซื้อ เช่น ผ่อนชำระเงินดาวน์ได้นานเป็นพิเศษ หรือผ่อนหรือเช่าซื้อโดยตรงกับเจ้าของที่ดิน
3.จะค้นพบที่ดินเปล่าแปลงงามๆได้ที่ไหนบ้าง ที่ดินเปล่าที่น่าลงทุนอาจจะอยู่ที่ไหนก็ได้บนโลกนี้ ตั้งแต่ในป่าไปจนถึงย่านกลางเมือง เพราะเป็นที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์อะไร รอเวลาถูกซื้อไปพัฒนาต่อ และสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ได้ช่วยเพิ่มค่าแต่อย่างใด ในทางกลับกัน กลับเป็นตัวการทำให้เสื่อมค่าลง แต่ที่ดินต่างหากที่จะทำให้เกิดการเพิ่มค่าขึ้นมาได้
4.ทราบข้อดีข้อเสียของการลงทุนในที่ดินเปล่าหรือไม่ ข้อดีของการลงทุนในที่ดินเปล่ามีหลายประการค่ะ เช่น อาจมีโอกาสได้รับการสนับสนุนทางการเงินและเงื่อนไขในการซื้อจากผู้ขาย ลงทุนไปก็ไม่ต้องมีภาระเรื่องหาคนเช่าและเก็บค่าเช่า และมีโอกาสทำกำไรก้อนโตได้ แต่ก็มีข้อเสียอยู่เหมือนกัน คือมีสภาพคล่องต่ำ เปลี่ยนกลับมาเป็นเงินสดยาก และอาจต้องใช้เงินสดซื้อขายเพราะไม่มีสถาบันการเงินปล่อยกู้
5.ที่ดินผืนนั้นสามารถนำมาพัฒนาทำประโยชน์ได้หรือไม่ โดยที่ดินที่จะนำมาพัฒนาได้ดีจำเป็นต้องมีทางออกและทางเข้าสะดวก ต้องมีสาธารณูปโภคอย่างไฟฟ้าและประปา และสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ
6.สามารถนำแนวคิดรื้อทิ้งแยกส่วนมาใช้ได้หรือไม่ กลยุทธ์นี้ใช้กันมากในหมู่ผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยเฉพาะอสังหาฯเก่าในเขตเมืองซึ่งสามารถทำกำไรได้หลายต่อทีเดียว วิธีการก็คือเมื่อเจอที่ดินทำเลดีแต่มีสิ่งปลูกสร้างเก่าๆอยู่ ก็เข้าไปเจรจาซื้อขายเพื่อรื้อสิ่งปลูกสร้างทิ้งแล้วสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่ใช้ประโยชน์ได้เพื่อขายเป็นบ้านใหม่ วิธีนี้นอกจากได้กำไรจากการขายบ้านใหม่แล้วยังได้กำไรจากการแยกชิ้นส่วนบ้านเก่ามาขายด้วย หรือถ้าบ้านเก่ายังดีอยู่ก็สามารถรื้อทิ้งบางส่วนแล้วนำมาปรับปรุงเพื่อขายต่อได้เช่นกัน
7.ที่ดินสามารถนำมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยได้หรือไม่ การซื้อที่ดินแปลงใหญ่แล้วนำมาแบ่งขายเป็นแปลงย่อยๆเป็นกลยุทธ์ที่จะช่วยให้ที่ดินขายง่ายและได้ราคาดียิ่งขึ้น เพราะเท่ากับเป็นการซื้อในราคาส่งแล้วนำมาแยกขายในราคาปีก ทำให้ขายง่ายขึ้นอีกด้วย แต่ถ้าแบ่งเกิน 9 แปลงจะต้องทำการขออนุญาตจัดสรรก่อน
8.สามารถเปลี่ยนแปลงการทำประโยชน์ได้หรือไม่ นักลงทุนในต่างประเทศสามาถทำเงินได้มากจากการซื้อที่ดินเปล่าราคาถูกๆมาพัฒนาและนำมาพัฒนาในรูปแบบอื่นที่เพิ่มมูลค่าได้มากๆ แต่ในบ้านเรามีผังเมืองและกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง จึงต้องตรวจเงื่อนไขเหล่านี้ให้แน่ชัดก่อน
9.มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับที่ดินในชนบทและที่ดินเพื่อการสันทนาการพักผ่อนหรือไม่ เหตผุลที่ที่ดินเปล่าในแถบชนบทและแหล่งท่องเที่ยวทำกำไรได้มากเพราะปัจจุบันคนมองหาบ้านเพื่อการพักผ่อนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งทำเลที่ได้รับความสนใจมากก็ได้แก่พัทยา หัวหิน และเขาใหญ่ เพราะไม่ไกลจากกรุงเทพและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน
10.กรณีเป็นที่ดินในชนบทได้ตรวจเช็คระบบการระบายน้ำทิ้งดีหรือยัง ระบบระบายน้ำทิ้งในพื้นที่ เป็นสิ่งหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญโดยเฉพาะที่ดินในเขตชนบท เพราะมักจะไม่มีระบบระบายน้ำทิ้งเหมือนที่ดินในเขตตัวเมืองที่มีระบบระบายน้ำทิ้งภาครัฐอยู่ทั่วไป
11.ได้ทำการตรวจเช็คเขตแดนของแปลงที่ดินดีแล้วหรือยัง ที่ดินในเขตเมืองจะไม่ค่อยมีปัญหาเพราะมีรั้วแสดงขอบเขตไว้ชัดเจน แต่ในชนบทมักไม่มีรั้วแน่ชัด หรือถ้ามี รั้วก็อาจอยู่ในที่ดินแปลงอื่นก็ได้ ดังนั้นก่อนลงทุนต้องให้เจ้าหน้าที่ที่ดินมาทำการรังวัดสอบเขตเพื่อให้เห็นเขตแดนของที่ดินอย่างแน่ชัดก่อน
12.กรณีเป็นที่ดินในพื้นที่ชนบทรอบนอกได้ตรวจเช็คค่าก่อสร้างในพื้นที่เป็นอย่างดีแล้ว พื้นที่บางโซนอาจมีข้อจำกัดในการก่อสร้าง เช่น ต้องสร้างถนนเข้าไปถึงที่ดินทำให้มีต้นทุนค่อนข้างสูง หรือก่อสร้างแล้วมีต้นทุนสูงกว่าปกติเพราะพื้นที่เป็นหินหรือชั้นดินดาน ยิ่งมีข้อจำกัดมากเท่าไหร่ก็ยิ่งทำให้ที่ดินขายยากมากขึ้นเท่านั้น
ที่มา : หนังสือลงทุนที่ดิน & การเลือกทำเลอสังหาริมทรัพย์
อ่านเพิ่มเติมและสั่งซื้อหนังสือได้ที่ https://www.home.co.th/home/bookclub/27
