ฉบับก่อนผมเขียนเรื่องการปลูกสร้างอาคารใหม่ทำให้บ้านข้างเคียงได้รับความเสียหาย หากเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ก็ขอให้รื้อถอนไปได้ แต่หากเป็นย่านธุรกิจการค้าจะอ้างว่า ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิดตามปกติไม่ได้ จึงจะให้รื้อถอนออกไปไม่ได้ แต่เรียกร้องค่าเสียหายได้เท่านั้น
ฉบับนี้ก็เป็นเคสหนึ่ง เกี่ยวกับการก่อสร้างเพิ่มเติมเช่นกัน ซึ่งแม้จะทำถูกต้องตามกฎหมาย ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น แต่ถ้าก่อให้เกิดความเดือดร้อนหรือเสียหาย ก็ต้องรื้อถอนออกไปเหมือนกัน
ตัวอย่างที่ 1
“ คำพิพากษาฎีกาที่ 1510/2528 รั้วที่จำเลยสร้างเป็นกำแพงทึบมีความสูงถึง 2.70 เมตร ส่วนอีก 3 ด้านไม่ได้สร้างเช่นนั้น บ้านโจทก์ปลูกค่อมมาทางแนวเขตที่ดินด้านทิศใต้ติดต่อกับที่ดินจำเลยสร้างรั้วกำแพงทึบโดยชายคาชั้นล่างของบ้านโจทก์ด้านใกล้แนวที่ดินมีความสูงจากพื้นดินระหว่าง 3 ถึง 3.10 เมตร และบ้านโจทก์ไม่ได้ตั้งอยู่ในย่านชุมชนกลางเมือง
จำเลยสร้างรั้วกำแพงทึบสูงเกินสมควร เป็นเหตุให้บังแสงสว่างและทางลมที่จะเข้าไปในห้องชั้นล่างของบ้านโจทก์เป็นบางส่วน ย่อมจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียง หรืออย่างน้อยก็ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิบัติการเพื่อยังให้ความเสียหายหรือความเดือดร้อนรำคาญนั้นให้สิ้นไปได้ตาม ป.พ.พ. ม.1337 คือ ให้รื้อรั้วได้ แม้ว่ารั้วที่จำเลยสร้างนั้นจะได้รับอนุญาตจากทางราชการแล้วก็ตาม “
เรื่องนี้เขาสร้าง (เพิ่มเติม) รั้วสูงมาก ขนาด 2.70 เมตร แต่บ้านโจทก์สูงแค่ 3 เมตรเศษ จะสังเกตุว่า มีการวิเคราะห์ไว้ว่า บ้านโจทก์ไม่ได้ตั้งอยู่ย่านชุมชนกลางเมือง เพราะหากเป็นเช่นนั้น ก็ควรคาดคิดได้ว่าอาจมีการสร้างรั้วหรืออาคารสูงปิดบังแสงและลมได้ เมื่อมิได้เป็นเช่นนั้น การสร้างรั้วสูงขนาดนั้น เป็นกรณีได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติ โจทก์จึงขอให้รื้อถอนรั้วส่วนที่สูงเกินปกตินั้นได้
เห็นไหมครับ ไม่ใช่ว่าในที่ดินของเราจะทำอะไรก็ได้ มันต้องดูด้วยว่า ทำให้ชาวบ้านเขาเดือดร้อนหรือเปล่า ใครที่คิดจะทำเรื่องแบบนี้ ต้องระวังนะครับ โดนรื้อออกตอนหลังจะเสียหายมากกว่า
ตัวอย่างที่ 2
อีกเรื่องหนึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยไปสร้างรั้วและหลังคาในถนนซึ่งอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร โดยบริเวณดังกล่าวโจทก์ใช้กลับรถยนต์ เมื่อก่อสร้างรั้วแล้วทำให้โจทก์กลับรถยนต์ไม่ได้ เป็นการละเมิดสิทธิและทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สะดวกในการใช้ประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อประตูเหล็กออกไปได้
นอกจากนั้นในคดีเดียวกันนี้ จำเลยสร้างหลังคาชิดกับรั้วของโจทก์ แม้แสงแดดและลมจะสามารถผ่านได้ก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถผ่านได้สะดวกเช่นเดียวกับกรณีที่ไม่มีหลังคาดังกล่าว ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงได้รับความเสียหาย หรืออย่างน้อยก็ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิด หรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นได้ตามปกติ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยให้รื้ออาคารออกไปจากถนนซอยสาธารณะได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2403/2534)
แนวปฏิบัติเรื่องการปลูกสร้างอาคาร
* ปกติจะต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ในกรุงเทพฯ ต้องไปยื่นขออนุญาตที่สำนักงานเขต ในต่างจังหวัดถ้าอยู่ในเขตเทศบาล ให้ยื่น ณ ที่ทำการเทศบาล สำนักการช่าง ของแต่ละพื้นที่ หากอยู่นอกเขตเทศบาลให้ยื่นกับหน่วยงานบริการของแต่ละพื้นที่ เช่น อบต.
* การปลูกสร้างโดยไม่ขออนุญาต นอกจากมีความผิดต้องโดนปรับรายวันจนกว่าจะรื้อถอนแล้ว ยังมีโทษจำคุกและปรับเป็นรายวันจนกว่าจะรื้อถอนควบคู่ไปอีกกระทงหนึ่งด้วย บางคดีโดนปรับแล้วยังต้องรื้ออาคารออกอีกด้วย
โปรย
การปลูกสร้างต่อเติมอาคาร ไม่ว่าผู้นั้นจะมีสิทธิหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานหรือไม่ หากก่อให้เกิดความเดือนร้อนเสียหาย ผิดไปจากเดิมตอนที่ไม่มีสิ่งปลูกก่อสร้างนั้นแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดินข้างเคียงสามารถฟ้องขอให้รื้อถอนและเรียกร้องค่าเสียหายได้
