ก่อสร้าง/ต่อเติมไม่ขออนุญาต...อย่าเลย โทษเยอะ คุก ปรับ ถูกรื้อ

สำหรับคนมีบ้านและอยากมีบ้านทุกคน ความรู้เกี่ยวกับ การขออนุญาตก่อสร้างและต่อเติมอาคาร จึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามค่ะ แม้จะเป็นเรื่องเล็กน้อยอย่างการ ต่อเติมครัวหลังบ้าน หรือการต่อเติมรั้วข้างบ้าน แอดมินก็เคยเห็นเคสที่เป็นดราม่า มีการร้องเรียนและถูกรื้อถอนกันยกซอยเป็นข่าวมาแล้ว วันนี้ทีม Home Buyers ก็เลยรวบรวมข้อมูลความรู้ทั้งในด้านกฎหมายและกรณีปัญหาตัวอย่าง มาแชร์ให้เพื่อนๆ ได้รู้ไปด้วยกันแล้วค่ะ

ปลูกสร้างอาคารต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานเสมอ

การปลูกสร้างอาคารต้องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเสมอ สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ สามารถขอได้ที่สำนักงานเขตหรือที่กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา แยกตามชนิดอาคาร สำหรับต่างจังหวัดถ้าอยู่ในเขตเทศบาลสามารถยื่นได้ที่ทำการเทศบาล สำนักการช่าง นอกเขตเทศบาลยื่นที่หน่วยบริการของแต่ละพื้นที่ เช่น อบต. เป็นต้น

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 21

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 21 บัญญัติว่า “ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ”

คำว่า “อาคาร” หมายถึง ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นที่บุคคลอาจเข้าใช้สอย และหมายความรวมถึงสิ่งก่อสร้างอีกมาก แต่ที่เกี่ยวข้องกับผู้อ่านก็จะเป็นรั้ว เขื่อน ป้ายโฆษณา ประตูที่ติดกับที่สาธารณะ จะเห็นว่าครอบคลุมทุกอย่าง

การก่อสร้างดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาตผลจะเป็นอย่างไร เรื่องนี้แยกออกเป็น 2 ลักษณะ คือการก่อสร้างหรือดัดแปลงนั้นสามารถขออนุญาตได้กับไม่สามารถขออนุญาตได้ เพราะอาจไม่ได้เป็นไปตามเงื่อนไขข้อกำหนดของท้องถิ่นนั้นๆ เช่น ระยะร่น  

ดังนั้นการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามความหมายข้างต้นต้องขออนุญาต ผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามมีโทษตามมาตรา 65 จำคุก 3 เดือน และปรับไม่เกิน 60,000 บาท  ในวรรคสองยังกำหนดให้ต้องโทษปรับเป็นรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะขออนุญาตให้ถูกต้อง จะสังเกตว่านอกจากโทษปกติแล้วยังมีโทษปรับเป็นรายวันตลอดเวลาเพิ่มเข้ามาอีกด้วย ตรงนี้บางเรื่องกว่าจะฟ้องคดีก็เป็นเวลาหลายปีนับแต่ก่อสร้าง แค่วันละ 200-300 บาทรวมแล้วเป็นเงินหลักล้านบาทก็เคยมีคดีมาแล้ว

โทษของการก่อสร้างหรือต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับใบอนุญาต

หากเราก่อสร้างดัดแปลงโดยไม่ได้รับใบอนุญาต หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นมาตรวจพบจะทำอะไรได้บ้าง ตรงนี้ มาตรา 40 ให้อำนาจสรุปความได้ 3 อย่างคือ "สั่งให้หยุดการก่อสร้าง สั่งห้ามใช้หรือห้ามเข้า หรือสั่งให้ไปปฏิบัติตามกฎหมายในเรื่องการขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้อง"

หากอาคารใดสามารถแก้ไขให้ถูกต้องแล้วไปขออนุญาตได้เรื่องก็จบ คงโดนข้อหาก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้น แต่อาคารที่ก่อสร้างโดยผิดกฎหมายส่วนใหญ่จะขออนุญาตไม่ได้ เพราะไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของท้องถิ่นในเรื่องสำคัญ คือระยะร่นจากแนวเขตติดต่อกับอาคารข้างเคียง อย่างนี้เจ้าพนักงานท้องถิ่นก็จะสั่งตามมาตรา 42 คือ ให้รื้อถอนทั้งหมด  

อย่าลืมว่าในระหว่างนี้ค่าปรับรายวันกรณีแรกยังเดินอยู่เรื่อยๆ ภายหลังจากคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีผลแล้วยังไม่มีการปฏิบัติตามคำสั่ง คราวนี้ก็จะมีโทษเรื่องการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาเพิ่มอีกกระทงหนึ่ง 

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 66 ทวิ วางโทษไว้ว่า

"ผู้ใดไม่รื้อถอนอาคารตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 42 โดยมิได้อยู่ในระหว่างการอุทธรณ์คำสั่งดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ  นอกจากนั้นในวรรคสองยังต้องระวางโทษปรับเป็นรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะได้ปฏิบัติตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น"