อสังหาขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตร รับมือภาษีใหม่

รัฐบาล คสช.ดีเดย์บังคับใช้ "พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์" 1 มกราคม 62 "พฤกษา-อนันดา" เอามือลูบคาง
รอช้อนซื้อที่ดินแปลงเด็ด ชี้กลุ่มทุนใหญ่-บิ๊กแบรนด์ทุนหนาได้เปรียบกว้านซื้อที่ดินตุน แนะรัฐระหว่างรออีก 2 ปี 
ทำโมเดลนำร่องทดลองจัดเก็บเปรียบเทียบรายได้ภาษีของเดิมของใหม่ "W พร็อพเพอร์ตี้" งัด
ทีเด็ดขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตรไว้กับท้องถิ่น สำหรับขอหลักฐานเสียภาษีเกษตรกร

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ความคืบหน้าในการเตรียมบังคับใช้กฎหมายใหม่เกิดขึ้นจากมติคณะรัฐมนตรี (
มติ ครม.) เมื่อวันที่ 21 มีนาคมที่ผ่านมา ให้ความเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพ
อร์ตี้ แท็กซ์ (Property Tax) เพื่อมาทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินกับกฎหมายภาษีบำรุง
ท้องที่ หลังจากนั้นในทางปฏิบัติ คาดว่ามีผลบังคับใช้จริงใน วันที่ 1 มกราคม 2562 จึงเป็นโอกาสสำรวจความ
เคลื่อนไหววงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อปรับตัวรองรับกฎหมายใหม่

++พฤกษา-อนันดารอช้อนซื้อ

นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิด
เผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า พฤกษาฯน่าจะเป็นดีเวลอปเปอร์ที่จัดซื้อที่ดินมากที่สุดในเมืองไทย แต่ละปีจัด
ซื้อ 100 แปลง มูลค่า 1-2 หมื่นล้านบาท ดังนั้นเมื่อมีความชัดเจนว่ากฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ในเวลาที่
แน่นอน มองว่าเป็นผลบวกเพราะมีแรงกดดันให้เจ้าของที่ดินตัดสินใจขายที่ดินมากขึ้น ในกรณีที่ไม่
ต้องการรับภาระภาษีที่ดินเปล่าที่สูงถึงปีละ 2-5%

อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่มีความจำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินสะสมในมือ เนื่องจากสามารถบริหารจัดการ
ให้รอบธุรกิจหมุนได้เร็ว โดยมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์
เฮาส์ ในส่วนคอนโดฯเมื่อจัดซื้อที่ดินแล้ว ภายในเดือนที่ 8 เริ่มเปิดขาย และในเดือนที่ 10 เริ่มโอน ถ้าเป็นโครงการ
แนวราบรอบธุรกิจยิ่งเร็วขึ้นไปอีก ภายใน 2 เดือนสามารถเปิดขายได้แล้ว
"พฤกษาฯเราไม่ได้ทำแลนด์แบงก์ เพราะส่วนใหญ่พัฒนาโครงการค่อนข้างเร็ว ประกอบกับ
นโยบายภาษีที่ดินฯ รัฐบาล คสช.ผลักดัน 1-2 ปีที่ผ่านมา ทำให้เจ้าของที่ดินเริ่มตื่นตัวและเตรียมตัวระดับหนึ่งแล้ว 
ความวิตกกังวลอาจไม่มากเท่าไหร่ในตอนนี้ แต่ก็เป็นโอกาสของผู้ประกอบการ อาจทำให้การ
ปล่อยที่ดินบางแปลงดีขึ้น"

สอดคล้องกับ นายเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการลงทุน บริษัท อนันดา ดี
เวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โมเดลธุรกิจของอนันดาฯมีคอนเซ็ปต์ Just in Time 
Developer ซื้อที่ดินและพร้อมเปิดขายโครงการโดยไม่มีนโยบายสะสมแลนด์แบงก์แต่อย่างใด
"การบังคับใช้จริงภายใน 2 ปี น่าจะเป็นผลกระทบทางบวกต่อบริษัทมากกว่า เพราะเพิ่มโอกาสซื้อ
ที่ดินในทำเลที่ดี ราคาเหมาะสม โดยเฉพาะที่ดินเจ้าของรายย่อย ถ้าอยู่ในทำเลไพรมแอเรียภาระภาษีสูง
มาก อาจไม่ต้องการจ่ายภาษีก็จะเลือกตัดสินใจขายออกมา"

++ทุนใหญ่-บิ๊กแบรนด์มือเปิบ

นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร จำกัด เจ้าของโครงการบ้านสถาพร เปิดเผย
ว่า การรับรู้ว่ารัฐบาลต้องการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินฯ มีต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คนที่มี
ทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดินเปล่าซึ่งมีอัตราภาษีสูงกว่าประเภทอื่น ๆ เตรียมตัวเตรียมใจระดับหนึ่ง และ
พยายามบริหารจัดการที่ดินในมือตัวเอง อย่างน้อยทำให้วงการนายหน้าค้าที่ดินมีวัตถุดิบมาเสนอขายมาก
ขึ้นกว่าปกติเล็กน้อย

"ทุกวันนี้บริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นไม่ได้ซื้อแลนด์แบงก์เก็บไว้ ส่วนใหญ่เท่าที่สังเกตว่าซื้อที่ดิน
แล้วทำโครงการทันที สิ่งที่เห็นคือไม่ได้สะสมที่ดิน และไม่ได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาก ๆ เนื่องจากบริษัท
ต้องการเน้นบริหารสภาพคล่องเงินสด จึงจำเป็นต้องปิดการขายในเวลาระยะสั้นที่สุด และข้อดีคือไม่ถูกกดดัน
จากกฎระเบียบตลาดหุ้น ซึ่งในอดีตเคยบังคับให้ซื้อแลนด์แบงก์รอพัฒนา 5 ปี ทำให้ต้นทุนผู้
ประกอบการสูงมาก ตอนนี้ไม่มีแล้ว"

นายสุนทรมองด้วยว่า สถานการณ์หลังจากนี้มีแนวโน้มกลุ่มทุนใหญ่จะถือครองที่ดินได้มากขึ้น 
จากการปล่อยที่ดินของผู้ดีเก่า-ตระกูลดัง รวมทั้งกลุ่มทุนใหญ่ยอมจ่ายภาษีรายปีได้ เพราะทราบดีว่าภาระ
ภาษียังน้อยกว่าการปรับขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะทำเลย่านซีบีดีหรือย่านใจกลางเมือง

++แนะรัฐทำโมเดลทดลอง

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจ
บ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาษีที่ดินฯจะถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปี 2475 กับภาษีบำรุงท้องที่ ปี 
2508 ทาง 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เซ็นลงนามเห็นด้วยกับการบังคับใช้กฎหมายนี้ มองว่าหลัก
การเป็นธรรม เพิ่มการมีส่วนร่วมให้กับท้องถิ่น เพราะรายได้ จัดเก็บเป็นรายได้ให้กับการคลังท้องถิ่น
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่รัฐบาลยังไม่ได้บังคับทันทีในปีนี้ปีหน้า มีข้อเสนอรัฐบาล คสช.ควรจัดทำ
โมเดลของจริง โดยเลือกพื้นที่เป็นตัวแทนครบทุกกลุ่ม เช่น เขตสีลมในพื้นที่เศรษฐกิจ เขตบางแค เขต
หนองจอก ย่านสมุทรปราการที่มีโรงงานตั้งอยู่เยอะ ต่างจังหวัดที่มีการทำนาปลูกพืชไร่ เป็นต้น
"เป็นสิ่งที่รัฐบาลควรทำเป็นโมเดลท้องถิ่น จัดเก็บ เปรียบเทียบภาษีปัจจุบันรายได้ต่อปีเท่าไหร่ ถ้า
ภาษีใหม่จะเก็บอัตราเท่าไหร่ เพราะรัฐบาลตั้งเป้ารายได้ไว้สูง ภาษีเดิมมีรายได้จัดเก็บ 2 หมื่นล้าน ภาษีที่
ดินฯรัฐคาดหวังจะมีรายได้ภาษีเพิ่มเป็น 6 หมื่นล้าน"ขึ้นทะเบียนให้เกษตรกรเช่า

นายวิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการ บริษัท ดับเบิลยู พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ W Property 
เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทมีแลนด์แบงก์รอการพัฒนาแปลงใหญ่ 1,200 ไร่ บนถนนบางบัวทอง
-สุพรรณบุรี กับที่ดิน 15 ไร่ และ 19 ไร่ บริเวณเขาเต่า หัวหิน การที่รัฐบาลเตรียมบังคับใช้กฎหมายภาษีที่
ดินฯ บริษัทเตรียมตัวรองรับไว้เรียบร้อยแล้ว โดยแปลงที่มีศักยภาพก็จะนำมาพัฒนาโครงการ

ขณะเดียวกัน ที่ดินแปลงใหญ่มากไม่มีนโยบายตัดขายออกไป แต่บริหารจัดการให้มีภาระภาษีน้อยที่สุด นั่นคือ
ต้องทำเป็นที่ดินการเกษตร ซึ่งมี 2 รูปแบบคือ เจ้าของที่ดินเป็นเกษตรกรเอง กับให้เช่าเพื่อ
ทำเกษตร วิธีการคือต้องไปขึ้นทะเบียนที่ดินว่ามีวัตถุประสงค์ทำเกษตร โดยแจ้งกับองค์กรปกครองส่วน
ท้องถิ่นที่เป็นต้นสังกัดแปลงที่ดินตั้งอยู่ และต้องมีการทำสัญญาเช่ากับเกษตรกรชัดเจน เป็นหลักฐาน
ยืนยันกับท้องถิ่น จังหวัด รวมทั้งกระทรวงเกษตรและสหกรณ์

"ผมกลัวคนส่วนใหญ่คิดว่าไม่อยากเสียภาษีแพงแล้วคิดจะปลูกผลไม้ดอกไม้ก็พอแล้ว ไม่ไปลง
ทะเบียน อีกหน่อยก็โดนภาษีอยู่ดี เพราะฉะนั้น ขอแนะนำให้ทำเป็นทางการ เพราะมีสัญญาชัดเจนว่าที่ดิน
แปลงนี้เป็นเกษตรกรใช้ประโยชน์ แต่เป็นเกษตรกรโดยชาวบ้าน ต้องแจ้งให้สหกรณ์การเกษตรในพื้นที่
ทราบเพื่อเอาฐานภาษีของเกษตรกร ไม่ยาก แต่ต้องทำให้เป็นเรื่องเป็นราว" นายวิชัยกล่าว