7 เทคนิคขั้นเทพเลือกทำเลอสังหาฯ

1.เปรียบเทียบกับราคาประเมินที่มีอยู่แล้ว

  วิธีนี้ง่ายที่สุด แต่แปลกมากที่ให้ผลค่อนข้างดี ซึ่งราคาประเมินสองตัวที่จำเป็นต้องเอามาใช้เช็คควบคู่กันเสมอก็คือราคาประเมินของกรมธนารักษ์และราคาประเมินของธนาคารต่างๆ โดยสามารถเก็บได้จากแหล่งข้อมูลดังนี้

  กรมธนารักษ์ >> เว็บไซส์ สำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์
  ธนาคารต่างๆ >> เข้าไปติดต่อธนาคารโดยตรง เจ้าหน้าที่สินเค้า
  ราคาประเมินเหล่านี้ถือเป็นเค้าเงื่อนสำคัญที่ใช้ชี้ความโดดเด่นของทำเลแต่ละแห่งได้เป็นอย่างดี หากแปลงไหนมีราคาประเมินที่สูงกว่านั่นหมายความว่าทำเลนั้นมีความโน้มเอียงที่จะดีและน่าสนใจกว่า

2. เปรียบเทียบจากสีในผังเมือง

  สีที่ดินที่กำหนดอยู่ในผังเมือง เป็นตัวบอกศักยภาพและคุณค่าของอสังหาฯ ที่ห้ามมองข้ามเด็ดขาด เพราะนี่คือเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ทีเ่กิดจากภาครัฐ ยังมีผลให้ที่ดินแม้ทำเลอยู่ใกล้กันแท้ๆ หากสีแตกต่างกันก็จะส่งผลให้เกิดการแตกต่างกันในเรื่องของศักยภาพ การใช้ประโยชน์และราคาซื้อขายได้อย่าคาดไม่ถึง ปกติสีของพื้นที่ในผังเมืองหากเรียงลำดับตามคุณค่าและศักยภาพการทำประโยชน์ จะขอเรียงจากดีมากที่สุด ไปถึงน้อยที่สุดให้ดูดังนี้
  สีแดง (พาณิชกรรม) > สีม่วง (อุตสาหกรรม) > สีเม็ดมะปราง (คลังสินค้า) > สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) > สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) > สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) > สีเขียว (เกษตรกรรม) และรั้งท้ายสุดๆ คือ สีขาว มีกรอบและเส่นทแยงสีเขียว (เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม)

3.เปรียบเทียบให้คะแนนปัจจัย (The Factor Rating Method)

  โดยดูจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับคุณค่าของทำเล และให้น้ำหนักแต่ละปัจจัยตามลำดับความสำคัญเพื่อนำมาให้คะแนนคุณค่าในแต่ละทำเล วิธีนี้ยิ่งเปรียบเทียบมากเท่าไร ยิ่งน่าเชื่อถือมากเท่านั้น ปกติหลังจากคำนวนหาคะแนนถ่วงน้ำหนัก (Weihted Scores) แล้วก็จะเลือกทำเลที่ตั้งที่มีคะแนนถ่วงน้ำหนักสูงสุดเป็นสำคัญ

4.ประเมินดูทำเลที่มีต้นทุนต่ำที่สุด

เทคนิคนี้เหมาะประยุกต์ใช้การเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับ “ธุรกิจ” หรือโรงงานอุตสหาหรรม ภายใต้แนวคิดคือจะเลือกทำเลที่ตั้งที่ทำให้ต้นทุนต่ำมาก ปกติเกณฑ์พิจารณานิยมกัน 2 รูปแบบ ได้แก่
  รูปแบบที่ 1 คือ พิจารณาต้นทุนรวม โดยดูทั้งต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) เช่น ค่าเช่า ค่าเสื่อมราคา เงินเดือนพนักงานประจำ เงินเดือนผู้บริหาร รวมถึงค่าใช้จ่ายทั่วไปในสำนักงานและต้นทุนผันแปร (Variable Cost) เช่น ค่าขนส่ง ค่าใช้จ่ายในการขาย ค่าวัตุดิบ ค่าสินค้าที่ซื้อมาเพื่อขาย ค่าจ้างของพนักงานรายวัน เป็นต้น 
  รูปแบบที่ 2 คือ การพิจารณาเฉพาะต้นทุนการเดินทางและการขนส่ง (รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสของเวลาที่เสียไปในการเดินทางด้วย) ซึ่งวิธีแบบหลังนี้สามารถใช้ได้ดีกับการเลือกทำเลบ้าน

5. ตรวจนับตัวเลขที่ผ่านไปผ่านมาในแต่ละทำเล 

  วิธีนี้เหมาะมากในการใช้เลือกทำเลค้าขายหรือทำเลตึกแถว โดยจะพิจารณาเน้นไปทาง จำนวนคนที่สัญจรไปมา ปริมาณจราจรทางรถยนต์ ประเภทและลักษณะของผู้ที่สัญจรไปมา ประเภทและลักษณะของคนที่สัญจรที่ไปมาหน้าทำเล และความหนาแน่นของจารจรในแต่ละช่วงเวลา 

6.เปรียบเทียบตัวคุณค่าเช่า (The Gross Rent Multiplier : GRM)

  จะมีลักษณะคล้ายๆ กับ P/E Ratio ที่ใช้ดูความถูกแพงของหุ้น จัดเป็นวิธีที่ง่าย ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะกับอสังหาฯ ประเภทลงทุนระยะยาว เช่น หอพัก แฟลต อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า เป็นต้น
  สำหรับสูตรหาตัวคุณค่าเช่าในแต่ละพื้นที่ ทำได้ง่ายมาก โดยนำราคาซื้อขายอสังหาฯ ตั้ง แล้วหารด้วยค่าเช่าที่ได้รายเดือน ซึ่งแสดงเป็นสูตรดังนี้
  ตัวคูณค่าเช่า =  ราคาอสังหาฯ / ค่าเช่ารายเดือน 
  เกณฑ์การพิจารณาก็คือจะเลือกทำเลที่ GRM ต่ำสุดเป็นสำคัญ เพราะถือว่ามีราคาถูกกว่า 

7.เปรียบเทียบสัดส่วนรายได้สุทธิต่อราคาอสังหาฯ

  เป็นวิธีที่ได้รับการยอมว่าดีและน่าเชื่อถือมากที่สุด เพราะประเมินราคาครบทุกด้าน ทั้งรายได้ ค่าใช้จ่ายและการลงทุน ขั้นตอนจะเริ่มจากการหารายได้สุทธิหลังดำเนินการ (Net Operation Incom : NOI) โดยนำราคาที่ได้รับจริงทั้งหมด (Effective Gross Income) ทั้งค่าเช่า และรายรับอื่นๆ ตั้ง แล้วนำหักออกด้วยค่าใช่จ่ายดำเนินงานต่างๆ (Operrating Expenses ) จากนั้นให้นำรายได้สุทธิหลังดำเนินงานหรือกระแสเงินสดสิทธินำมาหาด้วยราคาอสังหาฯ ก็จะได้เป็นผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment : ROI)

  ตัวอย่างเช่น ประเมินราคาคอนโดฯ 2 ห้อง ห้องแรกขาย 2 ล้านบาท ใน 1 ปีคาดว่า จะได้รับรายได้สุทธิหลังดำเนินการแล้ว 200,000 บาท หรือคิดเป็น ROI (200,000/2,000,000)*100=10%   ห้องที่ 2 ขาย 5 ล้านบาท ได้รายได้สุทธิหลังดำเนินการ ใน 1ปี  600,000 บาท เทียบเป็น ROI (600,000/5,000,000)*100=12% นั่นก็แสดงว่า ห้องที่ 2 มีลำที่ดีกว่าห้องแรกนั่นเอง 🏡

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/hometips/news