จากปัจจัยความเชื่อมโยงของเศรษฐกิจโลก การค้าการลงทุนระหว่างประเทศ และทิศทางการ
พัฒนาประเทศที่มุ่งสู่การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นแรงผลักดันสำคัญที่นำไปสู่นโยบายส่งเสริมการ
ลงทุนจากต่างประเทศ การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในหลายๆ สิทธิประโยชน์ที่คนต่างชาติจะได้
รับ ทั้งนี้คนต่างชาติที่จะสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการ
ประกอบธุรกิจหรือการลงทุนที่สอดคล้องตามกฎหมาย
ทั้งนี้สำหรับด้านการลงทุนในอุตสาหกรรม นักลงทุนสามารถที่จะถือครองที่ดินได้ หากได้รับการส่ง
เสริมการลงทุน (BOI) หรือกรณีดำเนินธุรกิจ ในเขตนิคมอุตสาหกรรมก็สามารถมีสิทธิถือครองที่ดินได้
หรือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี หรือการเช่า
ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ซึ่งสามารถเช่า
ได้ไม่เกิน 50 ปี
ทั้งนี้เมื่อมีการลงทุนด้านพาณิชย กรรมและอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องที่ตาม
มา สำหรับในขณะนี้มีช่องทางใดบ้างที่คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้
++การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด
เดิมคนต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือซื้อห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารได้ไม่เกิน
อัตราร้อยละ 40 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดนั้น ต่อมาเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2542 ได้มีการ
แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยให้คนต่างชาติ สามารถมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกินอัตรา
ร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น และยังได้กำหนดให้คนต่างชาติสามารถถือครอง
กรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เกินกว่าร้อยละ 49 ได้ โดยมีหลักเกณฑ์ต่างๆ อาทิ อาคารชุดนั้นต้องตั้งอยู่ในเขต
กรุงเทพมหานคร หรือเขตเทศบาล ที่ตั้งอาคารชุด ต้องมีเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ อาคารชุดต้องมีห้องชุดไม่
น้อยกว่า 40 ห้องชุดหรืออาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหาร ฯลฯ
อย่างไรก็ดีเมื่อครบกำหนด 5 ปี นับแต่วันที่ 28 เมษายน 2542 หลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
ในห้องชุดของคนต่างชาติเกินกว่าร้อยละ 49 ก็ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ผู้เขียนเพียงแต่ยกกรณีดังกล่าวมา
เป็นข้อสังเกตว่า เราเคยมีหลักเกณฑ์ในการให้คนต่างชาติถือครองอาคารชุดได้ถึง 100% โดยมีหลัก
เกณฑ์ต่างๆ ที่กำกับไว้
++ความต้องการที่อยู่อาศัยมิใช่อาคารชุด
คนต่างชาติสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตั้งแต่วันที่ 19
มกราคม 2545 โดยมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไขดังนี้
1.นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
2.ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
3.ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้
3.1 การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทยพันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือ
พันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
3.2 การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบ
สถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วย
หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่ง
เสริมการลงทุน
3.4 การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการ
ส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
4.ที่ดินที่คนต่างชาติจะได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล
หรืออยู่ภายในบริเวณกำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัย
ในราชการทหาร ตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร
5.คนต่างชาติผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเองและครอบครัวโดยไม่ขัด
ต่อศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชนในท้องถิ่นนั้น
6.ถ้าคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่
กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปด
สิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
7.ถ้าคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าวไม่ได้ใช้ที่ดินนั้น เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายใน
กำหนดเวลา 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
นอกจากกรณีดังกล่าว คนต่างชาติอาจได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาท
โดยธรรมได้ โดยที่ดินได้รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนดไว้ตัว
อย่างเช่น ที่อยู่อาศัยมีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรมไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อ
อุตสาหกรรมไม่เกิน 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เป็นต้น
สำหรับคนต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นคนสัญชาติไทยไม่ว่าจะชอบหรือมิชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรสที่
เป็นคนสัญชาติไทยสามารถซื้อที่ดินได้โดยผู้ซื้อและคู่สมรสที่เป็นคนต่างชาติ จะต้องยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้า
ที่เป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัว หรือทรัพย์ส่วนบุคคล
ของผู้ซื้อที่มีสัญชาติไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน
ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าการมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติสำหรับกรณีซึ่งมิใช่อาคารชุด ต้องมี
เงื่อนไขผูกพันกับเรื่องของการลงทุนเป็นหลัก หากกรณีเป็นการเช่าโดยทั่วไป ก็สามารถเช่าตามกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ได้ไม่เกิน 30 ปี สำหรับการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิช
ยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 ซึ่งเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ก็มิได้
ครอบคลุมถึงเช่าเพื่อการอยู่อาศัย
แต่หากมีการแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้ ให้ครอบคลุมถึงการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 50 ปี
ด้วย ก็จะเป็นประโยชน์ทั้งต่อคนต่างชาติและคนไทยในเรื่องระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50
ปี ซึ่งหากมีการแก้ไขพระราชบัญญัติฉบับนี้แล้ว เราก็อาจทบทวน เพื่อการยกเลิกการให้คนต่างชาติถือ
ครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ในบางกรณีหรือในหลายกรณีตามที่กล่าวข้างต้นก็ได้
