วิเคราะห์นโยบายยกเว้นภาษีเงินได้และค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯจากบุคคลธรรมดาไปยังนิติบุคคลตั้งใหม่ ประโยชน์นี้..เพื่อใคร?? ช่องโหว่ในการหาประโยชน์ยกเว้นภาษีโอนอสังหาฯ “ของบุคคล” ไป “บริษัท”..ช่องโหว่ในการหาประโยชน์ของคนรวย
วันนี้ผมขอหยิบประเด็นที่หลายกำลังอื้ออึงและพูดถึงกันมากในแวดวงอสังหาฯ
หลายคนอาจยังไม่รู้ว่า ตอนนี้รัฐมีนโยบายยกเว้นภาษีเงินได้ และค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ ให้กับบุคคลธรรมดาในการโอนทรัพย์สินไปยังบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตั้งใหม่ ซึ่งจริงๆ ประกาศใช้ตั้งแต่ต้นปี 2560
เหตุผลก็เพื่อหวังกระตุ้นให้บุคคลธรรมดารายย่อย เปลี่ยนมาประกอบกิจการในรูปบริษัทหรือนิติบุคคลแทน อันเป็นการส่งเสริมธุรกิจ SMEs และที่สำคัญคือ ช่วยให้ภาครัฐสามารถเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้นด้วย
แต่เอาเข้าจริงนโยบายกลับกลายมาดาบสองคม ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องอย่างกว้างขวาง และได้กลายเป็นช่องโหว่ รูใหญ่มาก ที่ทำให้มีนักธุรกิจ และเจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ บางกลุ่มอาศัยช่องทางนี้มาหาประโยชน์กัน
ก่อนอื่น คงต้องมาดูรายละเอียดของประกาศนี้ ที่เริ่มมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 28 มกราคม 2560 เป็นต้นมา ซึ่งราชกฤษฎีกาฉบับนี้ ระบุให้ยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้กับบุคคลธรรมดา ในส่วนเงินได้ที่ได้รับจากการโอนทรัพย์สิน ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ที่จัดตั้งใหม่ในช่วงตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึง 31 ธันวาคม 2560
เงื่อนไขมีว่า….บุคคลผู้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ต้องถือหุ้นในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่รับโอน เป็นจำนวนไม่น้อยกว่าทรัพย์สินที่โอน และจะต้องไม่โอนหุ้นอันเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ในราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีด้วย
ทั้งนี้ กรณีบริษัทใหม่ที่ตั้งขึ้น หากเข้าข่ายเป็น SMEs (ทุนที่ชำระแล้วในวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 5 ล้านบาทและมีรายได้จากการขายสินค้าหรือให้บริการในรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 30 ล้านบาท) จะได้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม คือ สามารถนำค่าจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ค่าทำบัญชี และค่าสอบบัญชี มาหักเป็นรายจ่ายได้ 2 เท่า เป็นเวลา 5 รอบบัญชีอีกด้วย
ไม่เพียงเท่านั้น ภาครัฐยังมีการออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ มาช่วยเสริมเพิ่มเติม ด้วยการประกาศลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนนิติกรรมการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงห้องชุด เพื่อชำระค่าหุ้นให้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้น จากปกติ 2% เหลือ 0.01% ให้ด้วย
มาตรการต่างๆ ดังกล่าวมาแล้วข้างต้น แม้ทางหนึ่งอาจเป็นผลดีต่อภาครัฐ ที่ช่วยให้สามารถจัดเก็บภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วย มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง กลับกลายเป็นการเปิดช่องให้สามารถใช้หลบเลี่ยงภาษีขึ้นได้ง่ายๆ โดยเฉพาะในระหว่างที่มาตรการกำลังมีผลบังคับใช้อยู่
ปัจจุบัน มีเจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ นักธุรกิจ เศรษฐีและนักลงทุน จำนวนมาก ตื่นตัวที่จะเข้ามาหาประโยชน์จากมาตรการนี้กันอย่างกว้างขวาง จนเกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างเซ็งแซ่ว่าจริงๆ แล้ว ประโยชน์ที่เข้ามาสู่ภาครัฐอาจอยู่ในลักษณะได้ไม่คุ้มเสีย 
ช่องโหว่หรือการหาประโยชน์ จากมาตรการดังกล่าว เช่น
1.ใช้เป็นเครื่องมือบริหารจัดการอสังหาฯ ของแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ การโอนทรัพย์สินส่วนตัวเข้าบริษัทใหม่ในช่วงนี้ นอกจากประหยัดค่าโอนและทำให้ไม่ต้องเสียภาษีแล้ว ยังช่วยสร้างโอกาสทำเงินต่อไปในอนาคตได้ด้วย ซึ่งเทคนิคง่ายๆ สามารถทำได้ด้วยการโอนอสังหาฯ ไปยังบริษัทในราคาตลาดที่สูงมากๆ
ทั้งนี้ยิ่งกำหนดราคาโอนสูงเท่าไหร่ ก็จะส่งผลให้ในตอนขาย จะสามารถประหยัดภาษีได้มากเท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะฐานภาษีเงินได้ในบริษัท ปกติจะคิดจากกำไรส่วนต่างระหว่างราคาขาย กับราคารับโอนอสังหาฯ หรือราคาทุนเป็นสำคัญ
นอกจากนั้นยังมีเทคนิคประหยัดภาษีที่เลือกมาใช้ได้อีกวิธีหนึ่ง ก็คือตอนขายอสังหาฯ เลี่ยงมาขายหุ้นของบริษัทที่ถือครองแทน ซึ่งวิธีหลังนี้ ว่ากันว่าจะช่วยประหยัดกว่าภาษีและค่าโอน ได้ดีกว่าวิธีปกติเยอะมาก
ด้วยแรงจูงใจลักษณะนี้ ทำให้ปี 2560 นี้ เกิดการแห่แหนจัดตั้งบริษัทใหม่เพิ่มขึ้นมาก สวนทางกับความเป็นไปของภาวะเศรษฐกิจ จากข้อมูลกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ครึ่งปีแรก 2560 พบว่า มีบริษัทตั้งใหม่เฉลี่ยสูงถึงเดือนละกว่า 6,200 ราย เทียบกับในช่วงปี 2559 ที่เคยมียอดเฉลี่ยอยู่ที่เดือนละประมาณ 5 พันราย
ที่น่าสนใจไปกว่านั้น ก็คือหากเข้าไปดูในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทตั้งใหม่จำนวนมาก จะเป็นบริษัทที่จัดตั้งขึ้นมาสำหรับบริหารจัดการที่ดินและอสังหาฯ เป็นหลัก โดยจะมีทุนจดทะเบียนไม่สูงนัก กระจายไปตามจังหวัดต่างๆ และมีผู้ถือหุ้นที่เป็นเจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ มีชื่อซ้ำๆ กันแทบทั้งสิ้น
2.เป็นช่วงที่การพัฒนาอสังหาฯในรูปบริษัท ได้เปรียบกว่าบุคคลธรรมดาอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะตั้งแต่ที่ภาครัฐประกาศลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลลง และค.ร.ม.เห็นชอบให้มีการแก้ไขเกี่ยวกับการกำหนดฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาฯ จากเดิมที่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ เปลี่ยนมาเป็นคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาขายอย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า ซึ่งเมื่อผนวกเข้ากับสิทธิประโยชน์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นเพิ่มเติม ทำให้การทำธุรกิจในรูปบริษัทช่วงนี้ ยิ่งน่าสนใจเข้าไปใหญ่
3.เป็นช่วงเวลาดี สำหรับการวางแผนภาษีมรดก บ้านเรากฎหมายภาษีมรดก เพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อไม่นานมานี้ ส่งผลให้คนที่ถือครองที่ดินหรืออสังหาฯอยู่ หากเกิดการตกทอดเป็นมรดกก็จะต้องเสียภาษีตามราคาที่ประเมิน
ทั้งนี้วิธีช่วยปกป้องทรัพย์สินของครอบครัว และรับมือภาษีมรดก ที่ได้รับการยอมรับกันว่าดีที่สุดก็คือการตั้งบริษัทครอบครัวขึ้นมาถือครองอสังหาฯ แทน ด้วยวิธีนี้จะช่วยให้ไม่ต้องกังวลในเรื่องการเสียภาษีมรดกเท่าใด เพราะยังไงเสีย บริษัทก็จะไม่มีวันตาย
4.ใช้สำหรับรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะประกาศใช้ การโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากบุคคลธรรมดาไปอยู่ในรูปบริษัทถือแทน จะช่วยลดภาระภาษีในการถือครองทรัพย์สินได้ โดยเฉพาะกรณีของเศรษฐีที่มีที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินว่างเปล่า ถือครองอยู่จำนวนมาก ทั้งนี้การถือครองที่ดินในนามบุคคลธรรมดา จะทำให้มีภาระภาษีในระดับที่สูงมาก แต่หากเปลี่ยนมาถือครองในรูปนิติบุคคล จะทำให้ภาระภาษีจะน้อยลง และภาษีทรัพย์สินที่จ่าย ยังสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้ด้วย
